农村房屋买卖合同效力探讨
发布时间：2020-01-28 12:11:58 影响了： 人
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农村特别是“城中村”房屋买卖不断增多。但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在实践中对于这一法律问题理解各异。本文尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。
农村房屋买卖合同的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的人。
村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议。农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民，合同效力的认定，目前有两种截然相反的观点：
一种观点认为农村房屋买卖合同无效。理由是：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果农民的房屋允许自由买卖，就意味着房屋所附着的宅基地使用权也作为标的物与房屋一并出卖了，这实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。 其三，1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。理由是：其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有”。这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。 其二，最高法院〔１９９２〕民他字第８号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。
笔者认为，仅从社会效果上看，以上两种观点均有失偏颇。第一种观点客观上破坏了交易安全，助长了出售方受利益驱动而恶意毁约的无理行为，不利于经济秩序的健康发展，而且由于房屋事关农民的生存问题，极易导致矛盾激化。第二种观点虽然从尊重现状的角度出发维持了社会稳定，降低了矛盾激化的概率，但却无视国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》的明文规定，会使国家政策的施行力度大大降低，而且在实践中不具有可操作性。在现有的法律框架内，对农村房屋买卖合同的效力认定，应当区别情况，分析对待：
一、对于出售给外村农民的合同，应认定为有效合同
其一，穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家法律，都难以找出禁止此类转让的规定，所以认定此类合同无效无法律依据；
其二，允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障农民生存利益的功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题；
其三，允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效。如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。
二、对于出售给城镇居民的合同，应认定为无效合同
我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”，2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不能作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定出售给城镇居民的农村房屋买卖合同无效便无法律障碍了。 翼城县公证处 辛长游
农村房屋买卖合同的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的人。
村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议。农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民，合同效力的认定，目前有两种截然相反的观点：
一种观点认为农村房屋买卖合同无效。理由是：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果农民的房屋允许自由买卖，就意味着房屋所附着的宅基地使用权也作为标的物与房屋一并出卖了，这实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。 其三，1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。理由是：其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有”。这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。 其二，最高法院〔１９９２〕民他字第８号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。
笔者认为，仅从社会效果上看，以上两种观点均有失偏颇。第一种观点客观上破坏了交易安全，助长了出售方受利益驱动而恶意毁约的无理行为，不利于经济秩序的健康发展，而且由于房屋事关农民的生存问题，极易导致矛盾激化。第二种观点虽然从尊重现状的角度出发维持了社会稳定，降低了矛盾激化的概率，但却无视国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》的明文规定，会使国家政策的施行力度大大降低，而且在实践中不具有可操作性。在现有的法律框架内，对农村房屋买卖合同的效力认定，应当区别情况，分析对待：
一、对于出售给外村农民的合同，应认定为有效合同
其一，穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家法律，都难以找出禁止此类转让的规定，所以认定此类合同无效无法律依据；
其二，允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障农民生存利益的功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题；
其三，允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效。如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。
二、对于出售给城镇居民的合同，应认定为无效合同
我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”，2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不能作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定出售给城镇居民的农村房屋买卖合同无效便无法律障碍了。 翼城县公证处 辛长游