阳江市城镇老旧小区改造2021-2025年实施方案

阳江市城镇老旧小区改造2021-2025年

实施方案（第二次征求意见稿）

 

为深入贯彻落实党中央和国务院决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国发办〔2020〕23号）、《广东省住房和城乡建设厅、广东发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造2021-2025年规划编制和申报2021年改造计划任务的通知》（粤建节函〔2020〕448号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案：

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展要求，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，结合我市创建全国文明城市建设、国家森林城市建设和巩固国家卫生城市建设，大力改造城区范围老旧小区，推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设转型，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2021年开工改造3个老旧小区，形成全市改造示范项目；2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。

二、改造范围

城镇老旧小区是指阳江市区、县（市）城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的可适当将2005年底前建成的老旧小区纳入改造范围，比例不得超过改造任务的15%。支持符合要求的国有企业单位、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件：

    （一）基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；

（二）未实施综合改造且未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；

（三）违章建筑拆除情况较好。

三、改造内容

城镇老旧小区的改造内容分为以下三类：

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

   （二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边老旧设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

四、改造任务

（一）摸清城镇老旧小区底数。目前全市待改造城镇老旧小区约161个，约978栋建筑，涉及约16633户居民，建筑面积约126.85万平方米。2021年要对照城镇老旧小区的认定标准，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。根据轻重缓急和财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。

（二）试点改造项目。选取3个城镇老旧小区为我市试点项目，分别为江城区荔枝园公租房小区、江城区神农街公租房小区、阳春市春城街道（龙湾小区），重点探索建立存量资源整合利用机制和建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。

（三）2021年改造任务。落实2021年中央和省资金补助支持10个城镇老旧小区建设。各县（市、区）区可选取1个作为试点项目，在2021年底基本形成城镇老旧小区改造工作流程和部门分工，全市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基本形成。

（四）2022-2025年改造任务。健全完善我市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基础上，结合全市城镇老旧小区底数摸查情况和改造资金计划，按年度常态化推进相关改造工作。

五、实施步骤

（一）项目前期。按城镇老旧小区底数摸查、项目评估、编制实施方案、征求意见、专家评审、实施方案公示、方案审定、计划申报的实施步骤开展相关前期工作，切实做好项目前期摸底、居民动员、公众参与等工作，为推进城镇老旧小区改造实施打下坚实基础。

 (二)项目实施。按项目申请立项、项目报批、项目招投标、项目施工和监督监管、项目竣工验收等步骤实施。各项目实施主体应精心组织，确保改造工程精细化设计、精准化施工，落实安全施工、文明施工要求，确保城镇老旧小区改造工作按时限要求落到实处、取得实效。

 (三)后期管理。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业参与的联席会议机制，引导居民协调确定改造生的小区管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。有条件的小区建议按程序引入物业管理服务公司负责后续维护管理工作；对已有业主委员会的小区，验收后相关设施设备移交业主委员会进行管养。推动城镇老旧小区改造与实现后期管理相结合，确保城镇老旧小区改造“一次建成、长效管养”。

六、资金筹措

　　按照“谁受益、谁出资”原则，城镇老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资，财政预算安排，社会捐资、投资等方式筹集。

（一）落实居民出资。按照谁受益、谁出资原则，居民合理分担城镇老旧小区改造费用，出资来源可包括住宅维修资金、个人住房公积金，小区内公共停车和广告等公共收益以及其他合法资金。住宅维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用，依法由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭，可依法依规减免出资。

（二）加大各级政府资金补助。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，第一步支持基础类改造内容。按照属地管理原则，城区各级政府（管委会）对辖区内老旧小区改造主体责任，财政部门应安排专项资金用于辖区内老旧小区改造。市财政局根据财政实际情况对城镇老旧小区改造项目给予资金支持。积极争取中央财政补助及预算内投资，申报地方政府专项债券，严格落实资金投向和使用要求，避免增加地方隐性债务。

（三）鼓励产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）和公房产权单位合理落实出资资金，借助“三供一业”移交等方式共同参与改造工作。

（四）落实专业经营单位出资。引导供水、供电、供气、网络、通信、有线电视等有关管线单位和国有专营企业履行社会责任，按照“谁出资、谁收益、谁经营”的原则，出资参与相关管线设施设备改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业单位，由其负责后续维护管理，保障专业经营单位的经营权与收益权。

（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资参与城镇老旧小区改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类改造设施设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（六）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

七、保障措施

（一）建立统筹协调机制。各级政府要建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制。成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，市直相关单位和各级政府主要负责人为成员，领导小组下设办公室（设在市住房城乡建设局）。形成相关部门协同推进、密切配合的工作机制，统筹、协调、督查、考核等工作。构建“市、县（市、区）、街道(乡镇)、社区、居民”五级联动工作机制，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。各县（市、区）成立相应工作机构，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）健全动员居民参与机制。健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）建立健全项目推进机制。各级政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。

（四）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（五）加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由县（市、区）人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（六）健全适应改造需要的标准规范体系。编制城镇老旧小区改造原则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合文明城市建设、森林城市建设、卫生城市建设、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。

八、工作要求

（一）各县（市、区）政府是城镇老旧小区改造的实施主体，具体负责城镇老旧小区改造实施工作。主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

 　 （二）住房城乡建设部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。要制定城镇老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。

（三）加大宣传力度。加大对城镇老旧小区改造工作的宣传引导，通过系列新闻报道、公益广告宣传、短视频等方式，准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

 

附件：1. 阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

2. 阳江市城镇老旧小区改造工作分工

阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

 

类别	序号	项目 名称	改造内容及标准
（一） 小 区 环 境 及 配 套 设 施	1	供水	对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造，确保水压稳定；实行“一户一表”，抄表到户
	2	供电	对破损、老旧的供电线缆进行更新改造；对设计供电容量不足的，进行增容改造，确保电压稳定；对供电线缆进行规整，确保架空线路安全整齐，也可采用电缆下地形式，对存在安全隐患的供电设施进行迁改；对具备条件的实行“一户一表”，抄表到户。
	3	供气	未通管道燃气的小区建设天然气管道，实现管道燃气入户；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造
	4	弱电	对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整，原则上全部入地，统一走管，并对原有明线进行拆除，恢复原貌。通信基础设施改造升级必须达到规定标准要求，并实现共建共享
	5	排水	对雨污合流管道进行改造，实现雨污分流；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对污水管道以及化粪池进行疏通清淤，接入市政污水主管网；对雨水管道进行疏通清淤，接入市政雨水主管网
	6	通行 设施	改造或新建小区内通道，同步考虑坡道建设；人行道应采用透水铺装
			小区外进出通道可结合实际需要和周边区域交通微循环一并实施改造；小区内的车行道尽量采用沥青路面
			增加无障碍设施，包括无障碍坡道、人行道盲道、无障碍停车位、无障碍出入口等
	7	停车 设施	原停车设施被改变用途的，进行整治并恢复停车功能；优化布局，合理增设停车泊位，鼓励建设生态停车场及智慧停车系统；有条件的可建设立体停车设施；合理设置交通标识、标线及充电桩设施
	8	消防 设施	修缮小区公共部分原有的消防设施，将消防水源与生活饮用水独立分开。主干道两侧是否符合按标准配备市政消防栓。对存在消防隐患的部位进行整改，疏通消防通道，更换、增设消防设施，优化设施布局
	9	安防 系统	设置小区出入口，增设道闸、门禁及监控系统。符合要求的可与天网工程建设平台联网
	10	环卫 设施	重新布局和增设垃圾分类收集设施。对楼内原有垃圾通道进行拆除
	11	照明 设施	根据实际需要，更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施，鼓励节能改造
	12	文体 活动 设施	结合小区实际，合理布局，改造、增设居民文体活动场地，增加运动健身设施
	13	绿化 美化	合理平衡功能性用地与绿化用地的关系，充分保留利用原有树木，合理优化小区绿化布局。对老旧、破损围墙进行维修改造，建设特色文化墙
（二） 建 筑 物 本 体	14	屋面 防水	对漏水、渗水的屋面进行防水改造
	15	楼道 修缮	对楼道、扶手等进行修缮更新，对楼道出入口进行坡化处理
	16	楼道 照明	更换、维修或增设楼道内公共照明设施，鼓励节能改造
	17	单元 门禁	更换、维修或增设单元门禁系统
	18	加装 电梯	鼓励有条件的小区加装电梯
	19	立面 整治	对脏污、破损的外立面进行清洗、修复，可适度粉刷或改造。对室外空调机提倡统一加装室外空调机隔板
	20	楼内 给水、 排水 管道	对楼内公共给水、排水管道和强电、弱电线路等管线进行更新改造
（三） 公 共 服 务 设 施	21	服务 设施	配套完善养老抚幼、医疗、无障碍、便民市场等服务设施
	22	功能 用房	配套物业用房、值班室等功能用房
	23	互联网社区	完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施
（四） 社 区 治 理 体 系	24	自治 管理	创新居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理，不断巩固改造成果，推进小区后续管理专业化、常态化
	25	协商 机制	构建完善的居民议事及共同协商处理小区事务机制，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局

阳江市城镇老旧小区改造分工

 

各县（市、区）政府。负责牵头推进辖区老旧小区改造，指导、监督辖区的镇（街道）、社区等开展城镇老旧小区基本情况的摸底调研工作；建立完善辖区老旧小区改造项目库，制定本地区老旧小区改造总体规划及年度计划；负责指导、督促实施单位开展城镇老旧小区改造工作；负责辖区老旧小区改造计划、资金、备案、监督等工作。

各县 (市、区）老旧小区改造牵头单位。负责统筹组织辖区内老旧小区微改造工作，建立工作台账清单；制定具体改造任务，确定改造项目范围；收集统计辖区老旧小区项目数据，建立城镇老旧小区项目台账，定期向市城镇老旧小区办公室报送相关情况；负责辖区老旧小区改造工程质量监督工作；组织开展工程验收。

各镇政府（街道办事处）。负责开展调查摸底，全面摸查了解城镇老旧小区居民群众需求；对有条件的小区，在项目筹划前期，负责引导居民组建小区建设管理委员会或其他居民自治组织；开展方案公示收集居民反馈意见；负责改造中协调工作，负责统筹引入相关物业，或会同小区建设管理委员会或其他居民自治组织，负责后期管养工作。

    市住房城乡建设局。牵头推进全市城镇老旧小区改造，负责指导、督促各县（市、区）政府开展城镇老旧小区改造工作；负责全市城镇老旧小区改造计划、备案、监督等工作；指导各县（市、区）政府创新方式，拓宽筹资渠道；联合各县（市、区)政府指导各城镇老旧小区成立社区居民自治组织，探索建立改造维修资金；负责指导加装电梯工作；负责阳江市区内公房小区改造，统筹盘活闲置公房资源；指导城镇老旧小区管道燃气入户改造工作；指导改造项目施工许可、竣工验收、房屋安全管理等；牵头开展城镇老旧小区改造绩效评价工作。

市发展和改革局。负责牵头指导各县（市、区)发展改革局进行项目立项审批；试点项目经各县（市、区)政府审定，由各项目业主分别向发展改革部门报送立项申报资料。

市教育局。负责结合城镇老旧小区改造，配合引入社区幼儿园、教育培训机构等工作。

市工业和信息化局。负责按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

市公安局。负责指导监控安防设施设备改造工作；负责指导城镇老旧小区社区内微循环交通改造。

市民政局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全居家社区养老服务机构布点，配合有关部门推动有条件的城乡社区将婴幼儿照护服务纳入城乡社区服务范围，指导社区治理工作。

市财政局。负责指导各级财政部门开展城镇老旧小区改造预算审核工作；协助争取中央、省补助资金。

市人力资源社会保障局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全家政服务网点布点，整合社区家政、养老、托育、便利店的服务需求等信息资源，加强人员专业培训。

市自然资源局。配合做好城镇老旧小区改造公共设施、公共服务的规划、建设用地审批工作；配合做好项目方案审核工作。

市生态环境局。按照职能分工指导推进绿色社区建设，建立社区人居环境建设和整治机制，提高社区居家环境水平。

市商务局。负责结合城镇老旧小区改造，协调和指导社区相关服务机构的招商引资相关工作。

市文化广电旅游体育局。按照职能分工指导电视线路整治工作；负责涉及不可移动文物改造的相关项目方案审核工作；指导、协调完善城镇老旧小区文体设施工作，统筹相关文体健身器材，配合城镇老旧小区改造项目实施；负责按照职能分工指导电视线整治工作，协助推进电视线整治工作

市卫生健康局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区卫生服务机构。

市国资委。负责统筹城镇老旧小区改造范围内市属国企的闲置公房资源，会同民政、教育、人力资源社会保障等相关部门，引入家政、养老、托幼、医疗等公共服务机构。

市市场监管局。负责加强对城镇老旧小区改造涉企收费检查，禁止收取不合理费用。

市城管综合执法局。负责指导城镇老旧小区环卫设施改造工作；负责小区市政排水和排水单元雨污分流等改造工作；指导、监督推进违规户外广告、违法建筑治理，整治不规范遮阳篷、防盗网和防护设施工作；负责指导城镇老旧小区绿化建设等工作；负责指导督促试点项目范围内垃圾分类工作。

市金融局、人行阳江市中心支行、阳江银保监局。负责鼓励银行业金融机构加强政银企合作，支持政策性金融机构加大对城镇老旧改造的信贷支持力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式加大公司信用类债券、项目收益票据等债券融资运用，拓展融资渠道。

市信访局。负责结合城镇老旧小区改造，建立群众意见收集、处理和反馈机制，加强监督检查。

阳江广播电视台。根据制定电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施；负责结合城镇老旧小区改造，做好舆论宣传引导工作；普及改造政策，展示改造成果；指导各县(市、区)结合推进城镇老旧小区改造工作挖掘我市历史文化遗产，宣导城市历史文脉传承。

市应急管理局。负责指导老旧社区改造完善应急避难场所建设；指导进行应急路线规划和逃生指引标志建设工作。

市通信建设管理办公室。负责结合城镇老旧小区改造，按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

阳江供电局、中国电信阳江分公司、中国移动广东阳江分公司、中国联通阳江分公司。按职责负责结合城镇老旧小区改造计划，根据各自职能制定相关城镇老旧小区电力线、通信线、电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施，负责具体推进相关管线的整理规范和下地工作。

市邮政管理局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区引入邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

市税务局。落实税费减免政策，制定措施落实国家支持城镇老旧小区改造税费优惠政策。

市水务集团。负责具体推进居民一户水表安装，指导楼道内外给水管和水阀、抽水泵等二次供水设施的更换和维护工作。

各属地管道燃气特许经营企业。负责结合城镇老旧小区改造，具体推进老旧小区内燃气管道安装工作；负责更换老旧燃气管道工作。