上海虹桥商务区规划

上海虹桥商务区规划_虹桥商务区建设进展情况通报-上海虹桥商务区

虹桥商务区建设进展情况通报会新闻素材稿二〇一一年三月二十五日一、虹桥商务区建设的重要意义 建设虹桥商务区是市委、 市政府着眼上海长远发展作出的重 要战略决策。

（一）虹桥商务区建设关系到上海创新驱动、转型发展。市 委九届八次全会上，俞正声书记指出要重点抓好 6 件大事，建设 虹桥商务区是其中之一。虹桥商务区要充分发挥独特优势，大力 发展现代服务业，培育上海新的经济增长极，为上海调整经济结 构、转变发展方式作出贡献。

（二）虹桥商务区建设关系到上海国际贸易中心建设。虹桥 商务区具有建设上海国际贸易中心的诸多优势，比如：区位的优 越性、交通的便利性。同时，虹桥商务区具有后发优势。市委九 届十三次全会明确， 虹桥商务区要着力打造上海国际贸易中心建 设的新平台和服务长三角的高端商务中心。

（三）虹桥商务区建设关系到上海城市空间、产业结构、人 口布局的优化调整。虹桥商务区要承担起调整优化城市空间、产 业结构、人口布局的重任，要成为上海西部经济发展的新引擎。

市委九届十三次全会提出， 要加强虹桥商务区与周边地区规划与 开发建设。

（四） 虹桥商务区建设关系到国务院关于长三角一体化发展 战略的实施。虹桥商务区有虹桥枢纽交通功能的依托，在地理位 置上紧邻江浙，能够在长三角一体化发展中发挥独特作用。虹桥 商务区将成为上海服务、辐射长三角地区的前沿和核心。

20101年 5 月，国务院公布的《长江三角洲地区区域规划》中就指出， 依托虹桥综合交通枢纽， 构建面向长三角、 服务全国的商务中心。

二、虹桥商务区的优势、定位和业态 （一）独特优势 一是区位优势。从上海来看，虹桥商务区地处上海西部，一 面紧邻中心城区， 可以延伸中心城区的功能； 另一面又紧靠闵行、 青浦、松江、嘉定等西部各区，可以利用周边各区的空间腹地。

从长三角来看，它紧邻江浙两省，是上海连通长三角的桥头堡， 与长三角主要城市的距离都在 300 公里之内， 处于长三角城市轴 的关键节点。从长江流域、全国乃至亚太地区来看，虹桥枢纽拉 近了虹桥商务区与他们的距离。

坐飞机、 乘高铁从西部进入上海， 第一站就在虹桥商务区。从区位角度看，虹桥商务区是一块珍稀 宝地。

二是交通优势。虹桥枢纽位于虹桥商务区内。作为超大型、 现代化、城市对外综合交通枢纽，虹桥枢纽集轨、路、空三位一 体，涵盖了除水运之外的航空、铁路（高速铁路、城际铁路） 、 长途客运等城市对外交通，以及轨道交通、公交、出租等市域交 通，最高日客流集散量可达 110-140 万人次。虹桥枢纽内，虹桥 机场 2 号航站楼已经投入使用，沪宁城际铁路、沪杭高速铁路已 经开通，轨道交通 2 号、10 号线已经通到枢纽。它将增强上海 的城市综合竞争力， 为长三角及更大范围的区域交流合作创造更 为便捷的条件。

三是相对成本优势。

虹桥商务区延伸了中心城区的设施和功 能，商务成本却比中心城区相对较低。2010 年 9 月出让的两个 地块，06 号地块的楼板价 1.37 万元/平方米，08 号地块的楼板2价 1.13 万元/平方米。今年 3 月出让的 01 号地块，楼板价 1.21 万元/平方米。同时，虹桥商务区独特的区位、交通条件能够极 大的方便企业获取信息、调配资源、开拓市场，使企业总部在总 体运营成本上会相对较低。所以，虹桥商务区成本相对较低、优 势明显、潜力无限。

四是后发优势。虹桥商务区要尽最大可能吸收、借鉴国内外 著名商务区建设的经验， 同时尽最大可能避免其他商务区建设的 遗憾，做到“取百家之长，创虹桥之新” 。

关于虹桥商务区的优势：一是“绝无仅有” 。虹桥枢纽作为全 世界独一无二的超大型综合交通枢纽，其交通方式的多样性、交 通的便捷程度、人流带来的商机等都是绝无仅有的。二是“不可 再生” 。

虹桥商务区独特的区位、 交通优势以及其配套设施的完备， 凸显了其土地资源的稀缺性、功能作用的独特性，这些资源都是 不可再生的。三是“千载难逢” 。上海国际贸易中心的建设、经济 发展方式的转变、城市空间布局和人口分布区域的调整，都使得 虹桥商务区面临着千载难逢的发展机遇。四是“前景无限” 。虹桥 商务区将成为上海西部经济发展的新引擎，商务区的功能定位、 发展目标预示着其具有潜力无限、非常美好的发展前景。

（二）功能定位 《上海市虹桥商务区管理办法》 （第 25 号市政府令） 中明确： 上海现代服务业的集聚区、上海国际贸易中心建设的新平台、面 向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，以及服务长三角地区、 服务长江流域、服务全国的高端商务中心。

（三）产业业态 主体业态是总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公，功3能业态是会议、会展，配套业态是酒店、零售、商业、文化娱乐。

这样可以形成配套完善、协调发展的业态体系。以此为基础，结 合有关政策，管委会制定并发布了《虹桥商务区重点支持发展产 业指导目录》 ，明确了 12 大类、62 小类的重点支持产业。

三、虹桥商务区的规划建设理念和特点 目标是要将虹桥商务区建设成为世界著名的商务区之一。

（一）规划建设理念 虹桥商务区的规划建设理念，概括为五个词： “贸易平台” + “低碳实践区”+“商务社区”+“城市综合体”+“智慧虹桥” 。

贸易平台， 就是虹桥商务区要建设成为上海国际贸易中心新 平台。要吸引和集聚国内外企业总部、贸易机构和经济组织，营 造更好的交通环境、生态环境、数字信息环境，为国内外企业和 机构提供商务服务、会展采购、现代物流以及相关的信息服务、 专业服务、宾馆服务等。

低碳实践区，就是虹桥商务区将按照生态、环保、可持续发 展的要求， 以低碳经济发展为核心， 以节约能源、 优化能源结构、 加强生态保护和建设为重点， 通过优良的城市规划和绿色建筑设 计，实现虹桥商务区核心区的全面低碳排放，局部区域或建筑实 现“零碳排放” ，降低人均和单位 GDP 的碳排放量，建设上海首个 低碳商务示范区。虹桥商务区的低碳设计主要集中在四个方面： 城市空间布局、交通、能源利用、建筑设计。如，在交通设计方 面， 鼓励步行交通及自行车交通， 促进公共交通， 减少私车交通。

在能源利用方面，采用了区域集中供能系统，实行热、冷、电三 联供，提升能源的利用效益，建成后将是国内最大的区域供能系 统；同时，使用太阳能光伏电池板等新能源。在建筑设计方面，4我们要求核心区内全部为国家标准一星级以上绿色建筑， 其中二 星级绿色建筑超过 50%以上，三星级绿色建筑 6 座以上。

商务社区，是指借鉴社区的空间和人文的组织形式，通过城 市空间功能结构布局设计，使社区内各城市功能板块联系紧密、 功能完备、配套完善、环境和谐，使企业与企业之间、人与企业 之间、人与人之间、人与自然之间和谐友好。规划布局上，针对 传统商务区功能单一、尺度过大、公共空间少、配套服务缺乏等 问题，突出宜人尺度，强化功能混合，增加交往空间，使人产生 很好的认同感和归属感。

城市综合体，就是虹桥商务区内除了具有商务办公功能，也 能满足购物、休闲、文化、娱乐等多方面的需求。虹桥商务区将 强化功能的多元混合，避免传统商务区功能单一、配套缺乏等问 题，能够 5+2、白+黑、晴+雨、365 天年中无休，成为宜人、宜 商、宜居的商务区。

智慧虹桥，就是加快建设以数字化、网络化、智能化为主要 特征的商务区， 构建高效快捷的信息基础构架， 使其与基础设施、 办公楼宇高度整合，改变政府、企业和市民交互的方式，提高办 事效率和响应速度。基于全光网，建设千兆到楼、百兆到户（到 桌面） 、高速出口的宽带接入网；基于无线网，建设无所不在、 百兆极速的无线城市； 基于云计算， 为入驻企业和机构建设集约、 高效、便捷、安全的数据中心和信息应用环境；基于物联网，建 设智能楼宇、智能交通、智能能源和智能社区。虹桥商务区要在 上海“智慧城市”建设中走在前列。

（二）空间布局特点 一是优化公共空间的开发利用。在空中连廊建设方面，通过5建设复合型空中廊道，实现各楼宇之间的联通，拓展商业空间， 方便人流通行；通过空中花园景观建设，增加绿化面积，美化立 体环境。在地下空间开发方面，实行高强度、等价值、大连通的 原则。所谓高强度，就是增加了地下空间开发的强度和规模，核 心区一期地下总建筑规模初期规划 50 万平方米，现在设想增加 到 150 万平方米， 从原先普遍开发地下一层调整为基本开发地下 二层，鼓励进行更深层面的地下空间开发。所谓大连通，就是开 发地块内的地下公共商业部分相互连通， 相邻地块之间的地下空 间相互连接， 中轴线两侧开发地块的地下空间与中轴线地下空间 一体化设计。所谓等价值，就是通过地下空间高强度开发、大连 通设计，提升地下空间的商业价值，地下一层等同于地面一层。

二是创新空间形态的地域特色。在空间形态规划方面，力求 打造虹桥商务区特征鲜明的地域形象。贯彻了三个“度” ：路网高 密度、街坊小尺度、建筑低高度。所谓路网高密度，就是对于较 宽的路面通过建筑贴线、增加绿化隔离带等措施减小空间尺度， 优化道路景观， 形成亲切宜人街道空间； 同时增加支路及步行道， 提高道路网密度。所谓街坊小尺度，就是街坊尺度在 150×200 米左右，街坊规模在 3—5 公顷之间。所谓建筑低高度，虹桥机 场周边限高 43 米左右（吴淞高程+48 米） ，区域内普遍建筑为 6 —8 层，最高为 10 层。

四、虹桥商务区核心区的土地出让、项目建设情况 （一）核心区土地出让情况 2010 年推进核心区一期 1.43 平方公里的土地出让。

按照有 利于形成开发规模、有利于建设城市综合体、有利于实现地块产 业功能、有利于功能互补与完整的原则，共划分了 9 个地块进行6分批出让，分地块编制了《出让地块规划控制导则和图则》 。在 市规土局支持下，对出让方式作了一些创新：采用带设计方案招 标和挂牌方式，把低碳、地下空间、空中连廊、城市空间形态、 产业功能配置要素等控制性指标纳入土地出让要求中。

2010 年， 以招标方式出让核心区一期 06 号、08 号两个地块。2011 年 3 月 18 日，以挂牌方式出让核心区一期 01 号地块，楼板价 1.21 万元/平方米。其余几个地块正在抓紧出让。计划 2011 年上半年 完成核心区一期的土地出让，下半年陆续推出核心区南、北片区 的地块。

（二）核心区项目建设情况 按照市委、市政府关于加快建设虹桥商务区的要求，管委会 一手抓土地出让、一手抓项目建设。3 月 26 日将举行虹桥商务 区核心区区域集中供能项目开工暨 6 号、8 号地块建设项目奠基 仪式。区域集中供能项目，是虹桥商务区低碳建设的重要项目， 能够实现高效用能和低碳排放。

项目由上海虹桥商务区新能源投 资发展有限公司负责建设。6 号地块虹桥天地项目紧邻虹桥综合 交通枢纽，占地面积约 6.2 万平方米，总建筑面积约 38 万平方 米，其中地上建筑面积约 23 万平方米，由瑞安房地产成员上海 瑞桥房地产发展有限公司开发。8 号地块虹桥绿谷项目占地面积 约近 9 万平方米，总建筑面积约 50 万平方米，其中地上建筑面 积约 28 万平方米，由上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海 地产集团有限公司、 上海现代建筑设计集团有限公司联合投资组 建的上海众合地产开发有限公司开发。

项目建筑设计都体现了绿 色、低碳的要求。

（三）关于国家会展项目7国家会展项目是商务部和上海市合作共同推进上海国际贸 易中心建设的重要举措。该项目以内外贸结合、进出口结合、货 物贸易和服务贸易结合为发展模式，是由展览场馆、综合配套设 施和后勤保障设施构成的会展综合体。

项目由中国对外贸易中心 （集团）和上海世博集团作为投资主体，分别按 60%、40%的 比例出资成立有限责任公司。项目建设用地面积约 1560 亩，总 建筑面积 200 万平方米左右，建成后将是最具规模、最具水平、 最具竞争力的国家级会展中心。今年 1 月份，商务部和上海市政 府举行了共同建设国家会展项目合作框架协议签约仪式。

国家会展项目将极大提升虹桥商务区的功能。

管委会按照市 政府的部署全力做好市政配套相关工作。

一是组织了综合交通规 划编制工作，目前工作已经过半。根据项目功能定位和会展运营 特点， 经过相关交通需求分析， 预计平日客流为 20 万人次左右， 极端日客流可达 40 万人次左右； 平日货运为 2500—3000 车次， 极端日货运可达 5000 车次左右。二是组织了铁路外环线改造方 案研究工作。根据市政府领导的指示，管委会 2010 年 7 月委托 专业机构共同开展了铁路外环线改建及相关市政配套工程的前 期研究，目前完成了可行性研究报告。三是组织了市政配套专项 规划研究工作，道路系统、公共交通、地下空间、水系调整等专 项规划已经启动。8

上海虹桥商务区规划_虹桥商务区机场东片区控制性详细规划IVHIVK街坊局部

《虹桥商务区机场东片区控制性详细规划 IV-H、 IV-K 街坊局部调整 （实施深化） 》 （初步方案）公众意见汇总和处理建议网上公示意见收集和反馈：收到市民来信一封。内容摘抄如下： 虹桥商务区机场东片区一直处于尴尬的境地，这里西限于机场，东阻 于外环，针对这里的交通出行问题，相关部门已经做出了诸多努力与支持， 如，176 路公交的开通，迎乐路的向北延伸等等。随着迎乐路向北延伸段 的开通以及相应公交线路的跟进，仙霞西路迎乐路路口及其周边的拥堵情 况已经有所改善。

与此同时，鉴于东片区特殊的地理位置，建议新建的广虹路能向东延 伸，并与泉口路打通,对泉口路西端，即外环高速下的涵洞进行修整疏通。

这样的规划会有以下 3 个好处： 1、可以为仙霞西路起到一定的分流作用。

2、 为前往淞虹路地铁站、 临空商务区的上班、 上学族提供更近的道路； 也减少了非机动车及行人翻越仙霞西路桥的痛苦。

3、未来随着外环西侧慢行绿带的开放，此东西通道还能起到引流的作 用，有助于此次新规划的商业服务业区域的发展，而不至于形成孤岛。

答复：感谢居民来信对我们规划工作的关心与支持。该地区的交通规 划研究也是本次调整的重点工作，为此，虹桥商务区管委会会同长宁区规 土局进行了交通影响的分析评估工作。评估研究认为结合上海虹桥临空经 济示范区发展定位，进一步深化研究外环线与东西向道路的关系实现“跨线 缝合” 、完善中运量系统弥补公交服务短板、突出与周边系统衔接并完善慢 行系统，实现虹桥东片区交通系统功能的进一步升级优化。

本次规划调整是针对 IV-H， IV-K 街坊的调整， 而广虹路跨越外环西河、 外环线与泉口路联通的方式还需整体系统性研究，规划将保持规划广虹路 道路红线宽度 24 米不变，预留远期与泉口路连接的可能性。街道和居委会意见：无 居民代表意见：无上海虹桥商务区管理委员会2018 年 8 月 16 日

上海虹桥商务区规划_名人名言之上海虹桥商务区核心区的开发建设与管理实践

上海虹桥商务区核心区的开发建设与管 理实践摘要：上海虹桥商务区核心区的开发建设在较短时间内取得了 阶段性成果，并保证了较高的品质。上海市政府设立派出机构直接 主导商务区开发的机制，确保了区域开发工作的推进效率。商务区 核心区开发建设过程中，在严格筛选开发企业、积极促进项目开工 和连续施工、推动绿色建筑发展、高强度开发地下空间、同步建设 地上步廊系统和街坊内部公共通道、建设三联供集中供能系统、土 地收支平衡等多个方面的城市建设管理经验及特点，可为国内类似 大型中央商务区的开发建设管理提供有益的借鉴和参考。

关键词：土地出让;中央商务区;虹桥枢纽;开发建设;管理实践 doi：10.3969/j.issn.1674-7739.2018.02.016 引言 虹桥商务区位于上海市中心城西侧，处于沪宁、沪杭发展轴线 的交汇处，区域面积约 86 平方公里，具体范围为上海外环线高速公 路 s20，沈海高速公路 g15，京沪高速公路 g2，沪渝高速公路 g50 围合区域（图 1）。根据不同的城市功能、开发进度安排及开发管理 模式，区域分为约 59 平方公里的拓展区及约 27 平方公里的主功能 区。其中，主功能区内除虹桥综合交通枢纽于 2010 年建成投运外， 近年开发建设的主要范围为国家会展中心区域和商务区核心区（一 期及二期）区域。自 2010 年 10 月首批 2 个地块完成土地出让， 2011 年一季度首批基础设施项目开工和地块开发项目奠基以来，截 至 2017 年底，虹桥商务区核心区 31 个地块 352 栋楼宇中，已有 344 栋结构封顶，封顶率达 97.7%;已竣工验收备案的建筑面积达到 350 万平方米，占核心区总建筑面积的 60%左右。“虹桥天地”、“龙 湖天街”、“万科中心”、“万科时一区”等一大批项目陆续投运，罗氏、 壳牌等 1 000 多家企业入驻核心区。依托上海虹桥综合交通枢纽和 国家会展中心，上海西部一个新的世界级中央商务区正在逐步形成。

一、虹桥商务区总体规划构想及规划概况 虹桥综合交通枢纽的建设是上海发展的一个重要战略机遇，除 了承担上海重要的对外交通功能以及对内对外的交通换乘功能以外， 还为上海在西部建成一个新的现代化服务集聚区带来了机会。2008 年 4 月，上海市委、市政府结合虹桥枢纽的规划建设，提出开发虹 桥商务区的总体构想，虹桥商务区自此应运而生。在后续区域发展规划和功能定位研究过程中，2010 年 1 月发布的上海市人民政府第 25 号令《上海市虹桥商务区管理办法》，逐步明确了“现代服务业的 集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和 贸易机构的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国额 度高端商务中心”的功能定位及发展目标。根据区域实际开发建设工 作需要，《虹桥商务区（主功能区）控制性详细规划》（2009 年虹 桥商务区主功能区控制性详细规划土地利用规划图详见图 2）、《虹 桥商务区其他区域（拓展区）结构规划》《虹桥商务区核心区控制 性详细规划——核心区一期暨城市设计》《上海市虹桥商务区核心 区南北片区控制性详细规划》等一系列规划相继获批。二、虹桥商 务区开发建设管理模式 虹桥商务区开发建设采取设立功能区的模式，即上海市政府派 出管委会直接主导商务区主功能区的开发。建设行政管理、规划审 批管理以及部分投资行政管理工作由市相关行政管理部门委托管委 会具体负责，其他审批事项仍由市、区各管理单位负责。税务、工 商、公安、市政设施管理等其他行政管理工作由属地政府负责。为 做好区域“七通一平”等基础设施建设工作，由原虹桥综合交通枢纽 建设单位作为主功能区内政府投资项目的建设主体，继续承担工程 建设任务。市政府设立指挥部，统筹协调、推进管委会及作为开发 公司的建设单位之间的工作。市政府通过直接设立派出机构并授权 主导区域开发的模式，使区域开发的主体责任十分明晰，有效地保 证了区域开发工作的高效推进。三、虹橋商务区核心区开发建设主 要特点（一）严格筛选开发企业 为深入贯彻规划理念，确保区域开发品质，以及促进商务区核 心区早日建成，形成功能，商务区对土地受让方的开发能力和运营 能力提出较高要求。商务区核心区通过控制出让地块规模，在土地 出让文件中设置严格的开竣工时间要求、绿色建筑建设要求等内容， 以及部分地块采取招标出让方式等，确保了由优秀的开发企业获得 土地开发权。事实也证明，卓越的开发企业作为市场主体，对整个 区域形成较高的建筑品质、招商品质是极为至关重要的。（二）积 极促进项目开工 商办项目不同于住宅，其功能定位、业态分布均较为复杂，酒 店项目还涉及专业酒店管理公司的选择和介入，项目研究和设计均 需要花费较多的时间。部分开发企业因为资金、管理、团队等因素 影响，也会出现项目推进放缓的可能。此外，一个商圈的形成，往往需要办公、商业物业达到一定规模，周边设施成熟后，人气才会 逐步兴旺，因此，部分开发企业还会持有观望、拖延的态度。为促 进商务区早出功能、早出形象，尽快形成“店多成市”的商业氛围， 商务区核心区的开发采取了各种措施，督促、推进开发企业尽早实 现开工。具体措施包括：通过土地合同约定项目开竣工时间并设置 违约罚则;管委会与开发企业签署年度目标责任书;管委会定期召开促 开工例会和各类协调会;积极对开发企业进行指导、协调，帮助加快 各部门行政审批效率（比如召开“轨道交通专项审查协调会”、建立 “交通影响评估会审”机制等）;管委会内部在依法合规的前提下，优 化行政审批流程，采取“预受理”、“桩基先行”等措施，高效完成各 项建设行政审批管理程序;适时对进度缓慢的企业开展约谈甚至发函 警示等。

（三）积极推进项目连续施工