老小区调研报告6篇
简明扼要的调研报告，可以保证读者能够准确理解所传达的信息，一般来讲，一篇调研报告就是标题、前言、正文、结尾这几个部分，下面是职场范文网小编为您分享的老小区调研报告6篇，感谢您的参阅。
老小区调研报告篇1
?调查地点】：__市桂圆小区
?调查时间】：20__年12月
?调查内容】：小区生态绿化环境现状及变化
?调查方式】：
①实地调查感受。
②问访周围居民。
③查阅相关资料。
④寻求相关部门帮助。
?调查目的】：进一步深入了解社区的绿化生态环境，锻炼自己的实践调查能力，增强自己的社会责任心和公共关注度。通过对社区状况的了解，探索社区发展的新方法。
?报告正文】：社区是组成社会生活的一个个集合体，与每个人都息息相关。社区的环境状况将直接影响到人们的工作，学习和生活。本次调查通过对社区的人文环境，绿化环境，卫生环境等几方面进行调查研究，综合反映了社区环境的综合水平。
（一）绿化环境
随着城市住宅经济的快速发展，人们购房时除了关注居住区的建筑地段、房价、区位、交通等因素外，更关注的是楼盘的绿化和景观等自然环境的营造，因而对居住区绿化建设提出了新的、更高的要求。目前，人们对居住环境的要求不再限于一个简单的栽花栽草的美化，而是需要置身于一个融汇着自然、文化、艺术的高品质生活环境，因而开发商也逐渐开始重视园区绿化的建设，满足人们对绿化的生理和心理上需求，不断推陈出新、精益求精、营造出一个美好的居住环境。在现代居住区设计中，一般要求绿化率达30%。经过对社区内部及周围进行实地考察及问访小区有关机构，得知小区绿化总面积约350平方千米，占小区总面积的28%左右。其中草坪约占60%，树带约占30%，花卉展区占5%。桂圆小区绿化情况与国家相关规定还是有一定的距离，没有完全达标。
居住区绿化以常青型植物为主，如冬青，松树，榆树，低草，月季花等易存活生长期长的植物，从而在净化空气减少尘埃吸收噪音，以保护居住区环境方面有良好的作用，同时也有利于改善小气候、遮阳降温、防止西晒、调节气温、降低风速，而在炎夏静风时，由于温差而促进空气交换。
小区绿化布置主要以块片状分布于各独立楼之间的中间地带，小区主干道两侧，小区花园，及小区休闲游乐区。并配有浇灌设施等养护设备。另外据了解，小区还有专职人员定期对小区绿化带进行修剪，除草，除虫以确保小区绿化植物的正常生长，为小区生活人群提供绿色生态的环境，创建美好社区。
小区绿化还点缀有少量的建筑小品，水体等各色建筑，并利用植物材料分割空间，增加层次，美化居住区的面貌，使居住区建筑群更显生动活泼。同时还可利用植物遮蔽丑陋不雅观之物。更有利于良好的绿化环境下，组织、吸引居民的户外活动，使老人、少年儿童各得其所，能在就近的绿地中游憩、活动观赏及进行社会交往，有利于人们身心健康，增进居民间的互相了解，和睦相处。人们赏心悦目，精神振奋，为形成好的心理效应，创造良好的户外环境条件。
（二）卫生环境
健康生活是每个人的追求目标。而健康生活的首要就是健康卫生的环境。作为居民生活主要场所的小区卫生状况，对人们的生活有着至关重要的作用。
通过调查研究小区环卫制度，卫生状况，医疗设施等方面内容，从而对小区的整体卫生状况有了大致的了解。
首先，桂圆小区实行24小时轮班值的环卫值班制度，确保小区内随时有环卫人员对小区的卫生状况进行整理。其次小区设有五处垃圾集中收容点，并每间隔两小时清理一次。这些制度确保了小区的整洁卫生，也为居民生活提供了方便。此外，小区管理人员还在小区公告栏等地多出张贴卫生宣传材料，普及卫生知识，号召大家自觉维护小区环境。但是，在小区人员密集的场所及大道附近，还是偶尔有一些居民乱扔的垃圾和狗狗遗留下的排泄物。这些问题虽不是很严重但仍需小区及居民共同努力，以创建更加文明健康的小区。
另外，小区还在主干道旁边设有一家小型社区卫生服务站，为居民提供简单的医疗卫生设施和药物。以便于为小区居民解决健康卫生状况，促进小区健康和谐。
水，是人们生活的必备之物。水的干净卫生关乎着每个人的生命健康。小区针对饮用水和生活用水的卫生要求，特别引进了先进的水过滤技术，将引进小区的自来水进行过滤之后再送往每家每户。确保了居民用水的干净卫生，保障了人们的健康生活。这一点，足可见小区管理对卫生状况的重视度和关注度。
总体来说，小区基本实现了建立卫生健康小区的目标，为居民提供了干净美丽的小区环境，确保了小区居民的健康安全，为他们工作生活提供了强有力的保障。
（三）人文环境
居民生活除了住房，绿化卫生等硬条件之外，一个小区的人文文化环境等软条件也是很重要的。在小区内建立一种住户与住户之间以及住户与物业管理者之间彼此能够良好相处，相互关怀的良好氛围，创立属于自己小区的特色精神，建立和谐文明的小区是今后小区发展的主要方向。
业主是一个相对复杂的群体，年龄、性别、个人爱好各不相同，各不同社区之间业主的社会层次也不尽相同。桂圆小区管理处根据不同层次的爱好特点开展了各种不同的小区文化活动，如书法大赛，少儿游乐玩，夕阳红太极舞，安全知识竞赛。。。。。。等各种不同文化活动，既培养了居民生活素质，又活跃了大众文化生活，逐渐建立了小区整体文化氛围，具有积极的文化意义和文化价值。同时具有良好的宣传价值，树立了小区品牌。
小区在节假日，午后等一些时段，在小区广场免费为大家播放一些经典影片，娱乐新闻等。丰富了群众的生活，拓展了居民年的眼界，更为大家交流感情提供了平台，促进社区和谐健康发展。
小区以"热烈，简朴，少花钱，多办事"的原则，抓好重大节日和纪念日活动之外还在楼与楼之间开展"比为生，比尊老爱幼，比邻里团结，比无火灾，无盗窃，无违反“三禁一反”活动"。与此同时还建立了棋、牌室，乒乓球场，健身房等公共文化设施，为居民提供了文化娱乐场所，创建了优雅文明的生活条件和文化环境。
我通过对以上三个层面的调查研究，对桂圆小区的环境状况有了大致的了解。总体上，该小区干净卫生，绿色和谐的环境为居民生活提供了便利的条件和氛围，满足了居民要求，活跃了小区文化，建立了文明美好的新社区。是现代新型社区的综合代表。但调查过程中发现的一些小问题，仍需小区居民和管理部门合力解决，以更进一步促进小区健康发展，为居民安定工作学习提供良好的环境保障，为构建和谐社会，文明社区作出贡献。
老小区调研报告篇2
调研时间：20xx年3月28日
调研地点：武汉万科高尔夫城市花园、银湖翡翠、万科四季花城
调研成员：谭玲玲 沈张 喻立天 凌冰 陈觅伟 张旭辉
调研对象：小区的总体规划结构、周围环境、道路系统、出入口的设置、小区环境设计、景观绿地系统、建筑风格、公共服务设施、停车系统等。
住宅小区的规划设计是一项复杂，综合的系统工程。它远远超过了单纯的工程技术的范畴。而深入到社会，经济，生态，文化，心理，行为等领域。居住小区是城市的重要组成部分，城市居住小区规划建设的好坏直接反映了该城市的城市化水平。居住空间是城市空间的延续。它的存在于运行离不开所在的城市，而人又是居住的主体，所以居住区规划设计必须建立“以人为本，物为人用”的观点，切实解决居民的各种生活需求。
为了对小区有一个系统全面的了解，我们根据学校周边小区的分布情况，我们选择了离学校不远的武汉万科高尔夫城市花园、万科四季花城和银湖翡翠这两个小区进行调研，调研报告以高尔夫城市花园与银湖翡翠为例。武汉万科高尔夫城市花园与银湖翡翠各路相对，这二者都享受天然湖景，无限亲近优质水源，感应自然原生态。湖，是性灵的熏染、美妙生活的陪衬。邻湖而居，成就众多浪漫而闲雅的幸福家庭。 三个小区的园林设计，契合“美学、功能、生态”的景观设计理念，呈现社区不同层次、角度的园景，结合文景和谐的设计理念，依循天然湖水，营造湖水、静水、流水、溪水、叠水、泉水贯穿社区的人性化水景氛围。
武汉万科高尔夫城市花园
武汉万科高尔夫城市花园位于东西湖区金山大道特8号，其业务类型有9栋高层、29栋高层、16套联排别墅和134套叠加别墅。
万科高尔夫城市花园所处的地理位置本身就是一个大景观，它和银湖翡翠、万科四季花城共用银河，使得住户能够生活在空气宜人环境优美的山水之边。直达航空港、火车站、cbd商务中心仅20分钟。依原地地貌的"湖景高尔夫"环境优势，倡导临水而居的生态居住方式。园林景观最出彩的是中心音乐喷泉广场，这一景点是整个小区的点睛之景，围绕那星光闪耀的广场，两岸的水景、看台、树林、栈道，环环相扣，彼此相连，不仅将那秀雅的景色送入各个住宅，也将湖水的灵魂注入小区的四下里，使小区更增强了聚合的力量。高尔夫城市花园正在凭借其开阔的国际视野，凭借着这绝无仅有的生态资源，通过细致的建筑语言，潜心为成功人士打造最值得珍藏的居住场所。
小区内外沿用传统的围栏式风格，但在围栏上有呈现围墙状的绿色植物，使小区形成了既与外部隔离，又与外部联通的形式，
其内的绿化做的更是流畅婉约。
该小区的内部景观的设计颇为经典，除车行道外，几乎所有的组团都是直接坐落在绿地之上，宅间绿化并没有严格的界限，这样的安排使小区的绿化率增加了不少，且有漫步其间回到自然之中的韵味。小区内的树木种植面积之多，冬季时枯枝苍健有力，夏季时绿叶郁郁葱葱，中心的水景虽然面积不大，但也有颇有小桥流水人家的韵味。南北向流淌的小溪，蜿蜒着消失在一片人工浅滩石里，而沿着小溪向上，是一个中心广场，从这个广场向着不远处因为营造停车而在原本较高的地势上进一步垫高而成的绿意葱葱的小山丘延伸，自然形成了极好的视觉效果和景观效果。
小区康乐设施设置都较为合理，服务的半径也在合理范围之内，并
且在儿童玩耍区采用质地软的铺地，踩上去很舒服，处处透着人性化。
景观是城市园林景观中的重要组成部分,居住区景观设计是指住宅建筑外环境景观设计,由物质元素和精神元素构成。居住区的优美景观环境,不仅直接提高人们的居住生活质量,还能消除都市的喧嚣,松弛神经安抚情绪,从而有利于居住者的身心健康,进而从整体上可提高城市环境的景观质量。为了充
分取得景观效果，景观上除保留原规划中湖岸线的规划思想，将景观设计为早晚休闲、运动的亲水公园，同时赋予这个公园小区公共活动场所的功能。小区内部的水系呈点线面结合的布置模式，丰富景观资源，提升景观价值，并均衡整个小区的景观特征。各种精致的环境小品随处可见，环境相当的怡人。
随着生活水平的不断提高，停车位对于居家来说越来越重要。作为具有人文性的居住园区，停车位的数量、人行道与车道的恰当分离是必然的。万科高尔夫城市花园设计了完善的人车分流体系。光是地下车库，车位的配备率就蛮高，再加上地上部分的车位，整个小区的车有足够的停车位。
高尔夫城市花园外部设有综合商场、幼稚园、滨湖商业街，社区
将社区入口处的滨湖大道开辟成专门商业街，设有大型超市、多功能综合商场、高级食肆、银行、spa等，体会购物、休闲乐趣，网点分布合理，饮食、服饰、休闲形成一条龙服务布局。社区內将有重点中小学在此设的分部、幼儿园等基础教育单位，给社区內幼年儿童提供良好的成长环境。安排区内穿梭巴士，区外专线大巴，为客户提供最便利的交通连接。社区内还将提供篮球场、网球场、缓跑径等运动场所以及滨湖咖啡座、休闲景观路，为区内居民提供足不出户但却丰富多彩的娱乐休闲场所。
高尔夫城市花园的交通系统完善，通往小区的主路，中间用绿化将进出的车流隔开，交通流畅不堵塞，小区大门的设计，又将人流与车流分开，便于管理与交通安全的保障。
在前面已经提到，万科高尔夫城市花园的业务类型有9栋高层、29栋高层、16套联排别墅和134套叠加别墅，多种不同类型的建筑，是小区的规划丰富多彩，小区内部的道路虽错综复杂，但井然有序，小区的住房呈发射状分布在小区内，由各条道路相互连通，予以小区居民提供方便快捷的出行路径。
高尔夫城市花园采用简约、现代、含蓄而又优雅的建筑外立面风格，传承了湖居的优雅和浪漫，还原了建筑的质朴本质，在户型的观景性、功能性、合理性和创新性上，
着力打造新都市主义典范品质，营造舒适宜人的现代居住空间享受。通透舒展的飘窗，宽敞开阔的景观阳台，呈现出简约的线条，简洁的立面，在空间的更叠、质感的现上，呼应自然怡人的社区风貌，让建筑成为风景的一部分。户型设计：高尔夫城市花园的户型空间在空间组合尺度、功能造型上精益求精，精致、细腻、人性，每一处周到缜密的思考，都为创造舒适合理的宜居空间。大开间客厅、观景阳台、飘窗设计，让每个户型都呈现最完美的一面。户户朝阳，家家观景，在自由的空间里享受现代居住艺术的徜徉，心情随空间而舒畅自然。
银湖翡翠
银湖翡翠位于金山大道88号，北临金银湖国际高尔夫球场，东接武汉唯一的国际赛马场东方马城，南望王家墩cbd，西邻银湖、3000棵原生水杉林。由武汉新恒基置业有限公司开发建设，占地30万平方米，开发总面积53万平方米。
银湖小区内部配有社区商业街，附近有睿升中学、常青第一中学、常青一小、鑫桥小学、小区内高级中学、深圳波托菲诺幼儿园及武汉轻工业大学（原武汉工业学院），小区外还有各大银行和社区医院。此外，金银湖高尔夫国际球场、东方马场、游泳池、网球场、台球、乒乓球室、健身房也都在小区附近。银湖翡翠小区的地理位置，为小区居民提供全面方便的服务。
小居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模和建筑布局。银湖
翡翠还在建设之中，但是湖岸线的局部已经出来了，小区水系与金银湖的水系是通过湖岸线上的18座小区桥梁相互连通的，从自家码头划船，通过桥梁就可以进入银湖泛舟。这种处理手法，使得湖岸得以极度延长，出现了双岸线的特征。此外，小区与湖泊之间没有机动车道，而是设计了人行的曲径、拱桥、曲桥、木墩、碎石路、休憩亭、钓鱼台、景观台等组成的“长岛花巷”。而整个1000多米的湖岸线上，密密麻麻地长满了好几十年的三十多棵成排的原生水杉树木，将整个人行曲径掩盖起来。这些水杉树林形成小区的天然屏障，外界根本看不带小区的房子，极具豪宅特征，也是所见过的最摄人魂魄的湖岸线。
银湖翡翠保留原始地块中由湖岸和地块里的内河天然形成的“双水岸”这一独特景观，并且在原有的基础上加以改进和提升。在对近千米湖岸的打造中，摒弃了传统硬朗的垒砖铺筑方式，用软堤的手法将岸自然地与湖连接，在湖岸种植大量的水生植物，使绿地渗透进湖水里，完全扫除了人工堆砌的刻意，让建筑自然地生长在湖岸边。
银湖翡翠以南北走向的两车道道路为主干道，以东西向的4条支路为毛细，将内部分为7个组团，属于组团式半开放式社区规划，以占地合适的组团为单元，周边与小区支路相邻，小区通过支路与外界发生有机联系，延边的建筑顺应接到走向布局，而向公共大众、融合于城市；同时社区内部的住宅业具有良好的围合感。不宽的社区道路拥有良好的对外界面，因而人们乐意步行，呈现出一路居民步行、交往、购物、
休闲的生活画面。居民的居住空间与消费空间、文化娱乐空间联系紧密、便捷，城市的各项功能能够渗透到社区之中，得到有机的整合，而不是互相割裂。
银湖翡翠实现了人车分流，其地下建筑面积与地上建筑面积的比例接近1:1。银湖翡翠的地下车库顶开有采光通风口，有地下车库上到公共地面花园的楼梯口。此外，地下车库出入口实现两侧与顶部绿化。 银湖翡翠的颜色，其实就是土地的颜色---褐色，整个建筑从土地过渡到屋顶，一点都不忽然，非常自然和谐，建筑似乎是从大地里生长出来一样，整个小区，主角因此是以人为核心的环境，建筑成为背景，而不是喧宾夺主。
银湖翡翠的建筑是高层、小高层和别墅，即使是小高层建筑，其建筑间距都保持在35-80米之间。为了将湖景资源最大化，设计者摒弃了常规的电梯，将其改为可观光的电梯。设计者将靠湖的建筑设计成点式，将离湖的建筑设计成单元式，点式建筑恰好在两排多单元连体建筑之间，因而后排的建筑可以穿过点式建筑的宽大空隙，占有足够大的湖景资源，使得具名的视觉景观最大化。
银湖翡翠在建筑设计过程中，通过高层与半围合式的别墅组合以及建筑形体的变化，使得每个面、每个角度、每栋房子、每一景观的组合空间都有不同的视觉享受。明快、简洁，而又富有个性特色的建筑风格，表现出凝重、典雅的全新风格。 银湖翡翠高层的建筑风格：气派、简约、经典。外墙，以呈雅光的质感面砖与玻璃构成外立面，让景
观最大化流入室内。银湖翡翠的别墅建筑风格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑设计，庄园式的建筑，改变了以往千篇一律的townhouse外型简单的重复。八角亭建筑方式，让大宅富有灵动的气息，屋顶跃落有序，配以质朴耐看的烟囱，形成了建筑的节奏与层次。
银湖翡翠内部设有多种公共服务设施，如游泳池是无边际的，成人区、幼儿区以及沙滩、按摸池......是通过拱木桥相连接，与观赏水体之间
以循环小水幕连接。面积很大的游泳池带人造沙滩，与蔚蓝海岸的基本一致，铺有花岗岩。园林方面，一些树种和花草早已植入，长势茂盛，还设有亭台供居民休憩。
通过这次调研，学习到不少住宅设计方面的知识，比如在设计住宅外环境时，尽可能多地扩大绿地，在建筑布局上，充分采取平面错位，点式配置，从而活跃空间。而在组团的时候，布局应重视人的交往空间，在小区内建造有分有合的交往空间有助于增加人际交往，和睦邻里关系。还要根据居民行为轨迹安排各项公共设施，方便大部分居民的需求。营造绿色的自然生活空间，现代社会，越来越多的人们会在家里办公，除了舒适的家居外，还要求居住环境“园林化”贴近自然，成为天然起居室。
老小区调研报告篇3
调查时间：3月17日
调查地点：小区
调查方法：实地调查
调查人：陈欣然
镜头一：水
最近，我经常在我们小区周围观察，发现小区有一个人工大池塘。以前池水清澈见底，小鱼们在水里开心地游泳，小蝌蚪们在水里尽情地玩耍......但现在人们吃的用的垃圾等都扔在水面上，弄得水面乌黑乌黑的，脏极了！人们原来来到这里恨不得多吸几口这里的空气，可现在人们一经过这里就赶紧跑，因为真是太臭了。
镜头二：地面
我走到小区里，有小草、小花多的地方，都会觉得非常臭。原来是宠物狗和猫都会随地大小便。走着走着就能看见许许多多的垃圾在地面上。原来有的人把喝完的饮料、牛奶瓶子扔在路边，有的把面包等扔在地上，还有的人把烟扔在地上，看得让人很烦。
镜头三：空气
从家门走出去时，人们总是要捂着鼻子和嘴巴跑出去，原来是一些小孩子在草丛里小便，还有叔叔或爷爷抽的烟的味道，有时还有人在烧垃圾，尤其在早晨时最浓烈。总是使人感觉到恶心，想吐。但外面街道还是有新鲜的空气，因为外面有许多大树。
我觉得这种现象真让人痛心。大家应该不要再随地乱扔垃圾了，不要再把废水排进水池污染水源。在外面给小狗和小猫建造一些大小便的小池子，或者自己带着垃圾袋随时清理小宠物的便便。生活中，要自觉把垃圾分类。我想，虽然我们的小区有不足的地方，但如果大家都能自觉起来，从现在行动起来，保护小区环境，会越来越让人舒适的！
老小区调研报告篇4
嘉定镇街道区人大代表工委调研小组
一、引言
物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的课题。
根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。
二、调研目的、方法和过程（一）调研目的
通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。
（二）调研对象、方法和内容
调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责
人、社会各界人士。
调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。
调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。
（三）调研过程
5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会8个（参加人员71人次），个别访谈18人次，收集群众意见35条，电话（随机）征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。
三、我区物业管理基本情况
据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米（见表1）。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。
本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家；注册在外区，在嘉定从事
物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。
目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。
表1全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表
名称特征一层或二层/平房/70年代以前（保障型）80年代以后开发、80m2以下（改善型）90年代以后开发、120m2以下（基本型）90年代末以后开发、90m2以上（舒适型）90年代末以后开发、90m2以上（舒适型）90年代末以后开发、140m2以上（豪华型）分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019户数（户）400035555总面积（万m2）总量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。
四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析
为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。
表2对目前居住小区满意率的情况统计表
问卷题目你对目前居住的小区各方面还满意吗？选项1、非常满意2、满意百分比（%）026.63、一般4、不满意63.410%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：
（一）物业管理体制尚未完全理顺
主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。
（二）历史遗留问题没有及时解决
据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建造于80年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独
的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。
老居民区存在的普遍问题120%100%80%60%40%98%76%60%68%物业业主10%1：环境差2:收费低0%0%3:保安不到位（三）物业管理市场化机制尚不成熟
主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存
量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。
二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。
目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近10年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236（元），那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。
在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法（见图２）。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。
二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。
关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；服务态度差占15%。从图２分析，要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达800多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。
物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物业公司自行消化d：提高物业费标准40%63%27%97%物业业主0%a：重新选聘物业公司b：降低服务水平
（四）街坊基金亏损现象严重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、
下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按20xx年价格标准计算），应为20万元。在没有增值渠道情况下，20xx年亏损总额已达70万元，20xx年将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。
按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上（表3）愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。
表3街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表
问卷题目选项1、我愿意如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？2、不愿意3、随大流4、不表态百分比（%）26134912（五）业委会队伍的专业素质不高
在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：1、两项基金的归并；2、物业管理费的等级收费；3、业
委会不能有效地代表业主大会办事；4、街坊（维修）基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。
目前解决社区物业管理中最难的是：a:维修基金的筹集15.63%31.25%21.90%b:业委会不能有效地代表业主大会办事c:物业管理费的等级收费31.25%d：二项基金归并关于（维修）基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是：一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占27%；不满意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。
五、近年来政府所做工作及取得的成效
近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定
成效。具体体现在：
1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。
2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。
3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。
4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。
5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划（20xx-2009）》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。
总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己服务工作，
在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。
六、关于加强我区物业管理工作的建议
物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：
（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制
物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。
一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。
另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。
二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以
及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。
三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。
四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。
（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境
本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。
一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏
损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从（表３）中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。
又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。
二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。
具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动
迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。
（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。
二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。
三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。
四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。
（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。
二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。
三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。
本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。
老小区调研报告篇5
根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。
调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。
在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。
一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析
（一）全市工作概况
作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。
我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督；
各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：
一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。
二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，《广州市城市更新办法》发布。2016年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。
三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，2016年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷；
2017年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。
（二）海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析
福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难；
外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。
在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成；
周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。
继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作（具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料）。
福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：
1.反应迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道2016年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。
2.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造；
积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。
3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我管理、自我服务、自我监督”的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参与热情，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造氛围。
5.全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参与到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中出现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。
6.成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。
（三）其他典型微改造项目现状及其分析
2017年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。
1.上述典型项目的工作侧重点。
（1）以改善民生基础设施为主要方向的有：
越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造项目以“三改造一落实”模式推进，即改造公共设施（包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等），改造老旧房屋（包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等），改造人居环境（包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等），落实完善社区物业管理机制等；
海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点；
荔湾区西村街微改造项目对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场；
白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。
（2）以维护和传承历史风貌为主要方向的有：
荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目（一期）按照修旧如旧的原则实施，现已基本完成；
恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业；
白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。
（3）以整治提升环境景观为主要方向的有：
天河区针对城中村“脏、乱、差、堵”现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰；
黄埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。
2.上述典型项目的组织模式与资金筹措特点。
越秀区为贯彻落实市委主要领导“将珠光街作为越秀区老旧社区‘三线三管’整治试点”有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监督审查等五个专项工作小组，推进微改造落实，该项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共部分的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户部分的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的“西村经验”，主要特点是在实践中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程等，创造出“基层党建引领社区自治，社区自治助推基层治理”的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监督实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造项目以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以“政府主导、企业承办、居民参与”的“民改商”形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建设及运营，并给予其15年的经营权，计划总投入资金约为1亿元，建筑成本回收周期为12年半。期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府计划将继续发展二、三期项目。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推进石牌综合整治工程项目，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，项目一期市级安排资金1000万，区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院项目实施过程中，区有关部门注重引导公众参与到项目改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、“三线”乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。
（四）我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题
在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研情况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下：
1.对于微改造的思想认识亟需提高和统一。
调研组发现，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些认识差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进行修修补补、基础加固，不如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性；
二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和决定权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，容易导致作为“夹心层”的区、街道产生畏难情绪和“等靠要”、“拖推避”思想，积极性不高；
三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务认识不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推进不够彻底等，出现了诸如专门建墙遮挡部分老旧房屋；
写有“广州市历史建筑”字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一认识。
2.老旧小区微改造总体规划亟需制定。
广州市作为超大型城市，居民小区数量庞大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局2016年初步摸查了全市老旧小区情况并将779个老旧小区纳入微改造计划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于“订单式”、“报销式”的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造项目的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。具体表现为：有些区基本公共服务尚有缺失的小区没有列入全市的改造计划，如海珠区南石头街福南新街16-27号大院；
有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对庞大的锦上添花工程；
有些区将房屋条件恶劣、安全隐患严重、基本不适宜人居住的区域却纳入了微改造项目；
将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造项目，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的基本计划。此外，随着年代推进、工程建设标准不断提高和管理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般情况下，商品房二三十年才会出现老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会出现问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14至22年。但该小区在2010年曾遇到部分外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态掌握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此基础上制定市、区两级层面按照轻重缓急排序的微改造总体规划、实施策划和实施计划。
3.资金保障效度、力度亟需提升。
调研发现，我市老旧小区微改造一方面存在资金投入力度与其他大型城市有一定差距，另一方面又出现财政支出进度不理想，原因主要包括：一是部分区未提前、全面考虑老旧小区微改造的工作特点和程序，导致资金需求和年度预算编制不尽科学合理；
二是街道作为微改造工作主体，开展此项工作的相关人员对工作程序和资金申请、使用等流程还不够熟悉，工作未能按计划推进，资金支出相应受到影响；
三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，部分区级配套资金不到位，过于依赖市级财政资金，造成市安排的资金支出进度不理想。其次，老旧小区微改造建设标准财政出资项目没能有效覆盖部分基本公共服务项目。《广州市老旧小区微改造建设标准》的建设内容中的规定项目的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区居民不愿出资，项目改造过程中对此未能有效覆盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造项目的整体效果。同时，由于我市老旧小区数量庞大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容忽视。
4.微改造有关法律法规体系有待完善。
经初步梳理我国有关老旧小区微改造的法律法规，发现涉及老旧小区微改造工作的内容散见于《物权法》《城乡规划法》《建筑法》《节约能源法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》等法律法规中，容易出现以下问题：首先是缺乏专门性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足；
其次，上述法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强；
再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉及问题复杂，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，需要一部系统、全面的法律法规加以统合和规范。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的规范有序开展。
5.工作标准规范、审批程序有待完善。
经查，目前我市已经出台的有关老旧小区微改造的政策文件，涉及到建设标准的主要是市城市更新局印发的《广州市老旧小区微改造实施方案》，方案中所附微改造建设标准中部分项目的建设标准比较宏观、概括，具体操作性和指引性不够强；
涉及到技术指引的较为详细的目前只有关于“三线”整治的实施方案和技术指引（试行），其余改造工程项目暂无详细的技术规范和导则；
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的《广州市微改造工作流程指引（试行）》，其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术规范与城市更新和老旧小区微改造工作实际需要仍有一定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、项目繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造项目施工许可等审批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相关规定，微改造不需要进行规划用地报建和卫生防疫等的方案报批，但在微改造项目办理质量安全监督和施工许可手续时，却由于无法提供上述部门的审批意见而无法顺利办理施工许可等，这些都需要尽快在审批程序上出台具体指引。
6.工作协调机制不够完善。
老旧小区微改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特别是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年4月开始协调，直至目前为止，该区9个微改造项目仍未有一个项目的三线整治工作完成现场施工，严重影响后续工程的实施。
7.改造过程中涉及土地、规划、消防的问题与矛盾需进一步研究解决。
受土地、规划、消防标准提高和周边已有建筑影响，老旧建筑功能布局改变困难，增设公共设施相对复杂，特别是增设电梯方面，目前列入微改造计划的老旧小区成功增设电梯的案例不多。其中，主要面临的困难有：底层居民因没有实惠，且受采光、噪声和挤占公共空间等不利影响，基本不支持；
未满足建筑退缩、消防、结构安全、日照时间等要求；
受周边管线和电力增容等条件制约。
8.部分老旧小区房屋由于特殊条件导致不利于管理和改造。
一是由于企业改制、破产等诸多原因，造成部分单位小区（如南石头街福南新街16-27号大院）及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权原因造成维修、投入渠道不畅。二是位于老旧小区内的直管公房管理成本高，据了解，我市住房管理部门管理的直管房约为11万套，建筑面积500多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于庞大、位置过于分散、部分历史租户（特别是上世纪90年代末因政策原因不能参加房改的住户）视租住直管房为自身福利而不服从管理等原因，管理相对困难，且因租金标准普遍偏低，部分房屋租金可能还不及管理和维修成本，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋结构和消防安全隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。
9.物业管理机制亟待建立。
我市老旧小区大多处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺，在卫生保洁、设施设备维修养护等方面无法日常顺利开展。如福南新街小区即属于典型无物业管理老旧小区，原属企业进行房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无管理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业管理机制方面的确是有所欠缺的。虽然在《广州市老旧小区微改造实施方案》有所提及，但至今未明确老旧小区微改造项目（含国有企业老旧宿舍区）建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造项目建成后难以明确养护主体等，对项目后期管养造成困扰，从而影响微改造效果的持续性。
总之，当前我市老旧小区面临的基本公共服务供给不足等问题比较突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要矛盾在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公平的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。
二、兄弟城市老旧小区微改造工作情况和经验做法
2017年6、7月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发现，四个城市都把老旧小区微改造（综合整治）工作作为改善民计民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱、居住功能下降等问题，专门出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全覆盖，从根本上改变了老旧小区居住环境，不断增强市民百姓的获得感。有关工作情况和经验做法如下：
（一）加强调查摸底，明确改造范围。
一是在实施改造前对老旧小区进行了详细的调查摸底。2011年底开始，天津市由市国土房管局牵头开展了中心城区旧楼区现状拉网式调查摸底，共涉及2186个小区、6920万平方米、14707幢楼、113万户，综合调查了所有房屋的产别、建筑年代、建筑规模、小区存在问题及其成因。北京市在开展老旧小区综合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底数（约6950万平方米、128万套）。合肥市在实施老旧小区环境综合整治工作前，也提前进行了摸底工作。二是在充分摸底基础上明确改造范围。北京市明确将1990年前建成、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼）纳入综合整治范围。天津市分步将中心城区旧楼区纳入改造，2012至2014年推进3幢楼以上1340个成片旧楼区改造，2015年对剩余散片旧楼区进行改造。杭州市2007年针对不成套木（砖木）结构、简易砖混结构房屋实施了危旧房改善工程；
2009至2011年，针对老城区1999年前建成、尚未实施物业管理的老旧住宅区实施物业管理改善工程；
2014年，重点针对70、80年代建造的标准住宅实施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面积达到5000平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，2017至2019年将整治范围扩大至建筑面积5000平方米以下的老旧小区。
（二）强化资金投入，推动工作落实。
各地在经费保障方面给予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在“十二五”时期，市、区两级投入340亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成1582个小区、5850万平米的总体任务。天津市在2012至2015年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资51.7亿元（不含水电气改造等专项资金），改造2186个小区、6920万平方米，113万户、340万居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期间，共投资16.87亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进行环境综合整治，惠及15.7万户，45.9万人，并计划于2017至2019年间投资21.52亿元，进一步整治总建筑面积1076万平方米的607个老旧小区。反观广州市，2016、2017两年才一共安排财政资金2.5亿元，推进106个微改造项目，资金投入力度相对薄弱。
（三）明确工作标准，切实实施改造。
一是建立工作机制，明确工作标准、程序和责任。北京市先后发布了《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》等文件，明确提出改造工作的目标范围、整治内容、职责分工、项目组织实施的步骤和程序以及相关保障措施。天津市编制了包含房屋综合修缮、管道节能改造、外部环境整治、综合配套维修四大类、46个子项的《旧楼区综合提升改造工程导则》；
制定了涉及施工管理、接管验收、资金监管、信访服务等方面20余项管理制度。合肥市发布了《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》，明确了基础设施、修缮改造房屋、提升环境质量、完善公建配套、改造技防设施、完善消防设施等六大项23个子项工作内容，以及制定工作计划、确定设计和监理单位、编制项目初步设计及概算、审批初步设计及概算并办理施工招标、资金拨付、施工管理、验收接管等工作步骤和具体要求。二是在改造内容中，既有规定动作，也有自选动作，针对不同年代房屋分别改造。以北京市为例：小区公共部分方面，进行水、电、热、通信等线路、管网和设备改造，无障碍设施改造，消防设施改造，绿化、景观、道路、照明设施改造，更新补建信报箱，根据实际情况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲娱乐设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。房屋建筑本体方面，1990年（含）以前建成的，进行节能改造、热计量改造和平改坡，对楼梯进行清洗粉刷，根据实际情况增设电梯、空调规整、楼梯外线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、普通地下室治理等改造；
对1980年（含）以前建成的，还进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积（加建阳台）。
（四）充分听取意见，主动接受监督。
各地都坚持让群众知情，问群众所需，请群众参与全过程，为微改造顺利实施创造良好条件。天津市加强开工前现场调研，充分听取居民意见，试行“一小区一方案”。建立了旧楼区管委会、社区居委会、街镇三级社会服务平台，主动接受群众监督。四年累计聘请了2744名社会监督员，对改造工程和接管服务落实情况实施全方位监督。组织工程验收引入了群众评判机制，现场听取群众监督员、居民代表、居委会意见，试行一票否决。杭州市危旧房改善坚持“以人为本”、落实“四问四权”，即“改不改问情于民、改什么问需于民、怎么改问计于民、改得好不好问绩于民”，落实广大老百姓的知情权、参与权、选择权、监督权，积极探索建立党政、市民、媒体“三位一体”的“民主促民生”工作机制。合肥市在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。对拟整治的小区专门就整治内容开展问卷调查，经充分征求居民意见（规定需覆盖小区80%居民）才列入下一年工作计划，施工期间，接受社区志愿者和居民的监督，工程竣工后，组织街道及居民代表参与验收。下阶段，北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则，在充分征求居民意见基础上，确定试点小区综合整治方案，明确基础类改造内容必须完成，自选类改造内容由居民共同决定。
（五）坚持让利于民，推进惠民政策。
在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式鼓励老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此基础上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费使用和后期其他经营项目（如养老服务）收回投资成本。杭州市针对不成套、砖木结构、简易砖混结构房屋，实施厨卫设施进户，其中“拼厨加卫”增加面积的，仅按建安成本价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于2016年出台《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木结构或砖木结构的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的部分未实行“住改非”的临街底层住宅、部分历史建筑和历史文化街区内确定保护的建筑物出售。
（六）引入物业管理，建立长效机制。
各地都通过在老旧小区建立物业管理或准物业管理管理长效机制，来巩固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台《关于印发的通知》，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我服务管理试点建设工作，引导小区逐步引入物业公司参与社区治理和建设。天津市制定完善了《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》和相关配套文件，建立政府补贴机制，市财政每年拿出1.6亿元补贴旧楼区管理服务费，各小区可结合实际采取社会化服务管理公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种管理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的基础上，提供社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业管理的，由社区公共服务站按照“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理”等“八个有”的管理目标开展工作，小区总建筑面积5万平方米以下的配备3个物业专管员，每增加3万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市参照杭州市做法提供专业化物业管理和有偿社区服务管理模式，有偿社区服务管理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一委托一家物业服务企业负责管理，向居民收取一定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业管理资金，由社居委统一收取和使用。
三、进一步加强我市老旧小区微改造工作的建议
党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个矛盾是以人民日益增长的美好生活需要为根本尺度的。同时，报告指出：“坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必须多谋民生之利、多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义……”。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满意度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要矛盾、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，必须稳步推进和长期坚持。结合调研情况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微改造工作上新台阶，现提出如下建议。
确立“权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢”的改造原则
纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特别是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在交叉和模糊地带，但在住房制度改革之后相当一部分小区却没有实施配套的物业管理，因而给小区管理包括微改造工作带来很多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效管理机制的重要原因之一。为此，必须分析老旧小区的产权结构，确立“权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢”的改造原则，方能寻找老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。
首先，根据《物权法》，对房屋专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有部分专有权的原售房单位却就小区共用部分享有单独所有权，形成了共用部分所有权脱离专有部分所有权的不正常状态。因此，在确立小区管理组织时，除了老旧小区居民（即房改房所有人、商品房所有人、回迁房所有人、公房承租人等）之外，在原售房单位或产权单位仍存在的情况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位加入小区的管理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性基础，从而逐步消除因所有权不明晰的情况下无人担责所形成的失管现象。
其次，要对老旧小区中的原产权单位进行重新细致的梳理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源等，从而对小区共有资源进行权属和共有事务的责任划分进行确认，重点是要对老旧小区共有部分物权的制度变迁进行确权，明确老旧小区共有或共用物业（特别是如物业管理用房、停车位置、地下空间等）的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权基础上重构老旧小区的管理制度基础。
再次，按照微改造的内容对改造责任进行分类。《物权法》第七十、七十二条和《物业管理条例》第五十二条对于小区管线设施的所有权问题上，社会各方有不同的理解，实践中也产生了不同的操作方式。建议对于房屋本体的改造，由房屋产权人负责，具体是公房由政府负责，房改房、商品房等由产权人承担。对于公共基础设施的改造，对原有设施的改造，可以依据“表前表后”原则，如管线设施，表前的归企业、表后的归个人负责；
新增的基础设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施（水、电、气、通信）等的改造，可探索将部分设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，给予改造企业合理的收益，激发其积极性。
最后，明确微改造过程的主要主体及其职责边界。微改造主要主体主要包括：政府职能部门、参与改造的企业（包括改造设计施工企业、管线设施相关企业等）、居民组织（如居委会、业委会、建管委等）以及老旧小区居民。政府相关职能部门责任应主要集中于制定规范、标准，从宏观上统筹把握协调微改造的开展，当好裁判员，并给予必要的财政补贴以调动其他社会主体积极性。相关企业则应遵照政府规范、标准和合同进行相应的工作，保质保量完成微改造工作。居民组织需发挥最直接的协调居民关系、统一改造意见等作用；
应当逐步引导广大居民树立权责统一、共建共享的观念，充分合理表达诉求，积极参与微改造工作。
（二）确立“摸家底—订规划—明主体—出指引—强监管”的推进机制
摸清详细底数，合理评估分类。
合理界定、摸清底数是稳步推进老旧小区微改造的基础性工作。
一是合理界定。何为老旧小区，全国各地对此定义不一。综合我市和全国各地的情况，老旧小区的特征可以大致归纳为建筑年代相对久远、建筑结构比较单一、建筑性能已经退化、基础设施较为陈旧、基本公共服务不完善或缺失、环境质量不达标等，总体而言就是居住功能达不到宜居甚至是可居的标准。为此，我们应从上述大的方面继续完善、细化出一套关键指标，确立我市老旧小区的界定标准。
二是摸清底数。切实发挥市城市更新部门的统筹作用，协调有关部门，完善信息共享机制，建立数据信息平台，完善动态更新、掌握老旧小区基数和改造内容的工作机制，通过历史资料查询、部门信息共享互助共享、实地踏勘、问卷调查、分类访谈、委托第三方机构调查等方式，进一步充实我市老旧小区各方面的数据，包括街道、居委、居民等主体对微改造的意见和需求。同时，注重加强动态的房屋安全普查，对于老旧小区中的危破房进行重点标识和登记。特别是可以结合当前正在进行的“四标四实”工作，进一步摸清我市老旧小区底数，掌握产权来源、建筑年代、危破程度、基础配套设施、基本公共服务条件等情况，做好老旧小区地块标图建库工作，细致掌握各区老旧小区的大致类型及其所处区域。
三是分类评估。在总体策略层面，要充分考虑微改造投入的可行性、可实现性和实效性，按照实际改造需求对老旧小区改造进行分类评估。对于公共基础设施严重不足、危旧平房密集、厨卫设施不全，破旧拥挤，环境卫生脏乱差、没有历史保护价值，改造成本过高，甚至高于重建成本的的区域，如海珠区草芳围社区等一类小区，建议采取差异化城市更新的策略，通过成片连片整体改造、国有旧厂房改造和土地整备等途径，进行城市更新。对于适合开展微改造小区，要根据不同实际和需求进行分类施策。对于企业改制、破产造成失管的单位小区，建议由政府牵头组织其基本公共服务设施的建设和改造工作，具体如海珠区南福南新街大院、荔湾区西村街广啤雅苑、白云区大金钟路48号大院、黄埔区文冲船厂生活区等；
对于历史悠久，房屋产权、年份、种类、租住人员构成等复杂，既有解放后楼房，又有历史建筑，同时还存有违章建筑等的老旧小区，有关自选动作适宜实施“一楼一策”。在改善民生的基础上，强化其文化元素，凸显其历史文脉和文化特质，具体如越秀区仰忠社区等。不容忽视的是，此类老社区普遍存在违章建筑，应在微改造过程中坚持零容忍予以打击；
对于确有改造必要，设施相对较为完善，也有自我更新实力的小区，不宜由市安排大量资金实施微改造，应鼓励其自我开展环境整治，如天河区石牌村等。对于传统历史文化街区，如荔湾区恩宁路、十三行街区等，要加强专项规划的宏观引领作用，规划应以人为本，坚持使历史文化街区在保障基础民生的同时，加强保护历史环境进行品质提升和功能补强，擦亮其历史名片，发挥其独有文化影响力，增强市民对于街道和社区的归属感。在具体操作层面，要形成“政府——居民”双向而行、意见统一的评估立项机制。政府方面，要在摸底工作基础上，按照改造迫切性尤其是基本公共服务缺失程度进行排序，完善、细化微改造内容以及评估、申报指标，尽快建立老旧小区微改造的政府项目库。在区级操作层面上，各区要把好项目申报前的评估关。要充分发挥区、街、镇和居委的引导作用，要通过实地调研、走访调查、成立老旧小区建管委或业委会自主开展等方式，扩大居民知悉面和参与面，引导居民自行申报，建立“引导居民提出申报项目——区、街比对政府项目库——形成初步评估结果——公示征求居民意见——居民确认并正式立项”的工作流程，提高申报项目的公平性、合理性和公认度。其中，在政府项目库内、改造意愿强烈（达成改造共识人数比例越高）的，其立项申请可以优先考虑。对具有改造必要性和可行性的小区，要进行改造前的基于小区全生命周期的第二层次的评估，发现存在的问题和隐患，为改造工程提供科学的评价标准和定量依据，确定改造方向、目标和具体程度，从而为后续资金投入明确投资方向和进行标准控制奠定基础。
2.制定专项规划，统一有序推进。
老旧小区微改造具有紧迫性和长期性的特点，是未来政府一项重要的系统性工作。因此，应该坚持规划先行的理念，通过科学合理的规划，将上述摸底、评估后的老旧小区的分类和改造内容在规划中充分体现，有原则、有步骤、有方法地积极稳妥推进。要根据新一轮城市总体规划的编制工作，进一步明确各区功能布局，明晰各老旧小区所处片区的功能定位，着眼于片区改造、滚动改造，提前布局公共服务设施建设，科学制定以2020年（全面建成小康社会）、2035年（基本实现社会主义现代化）等历史任务节点为期限的微改造专项规划，明确近远期老旧小区改造的重点和内容，到2020年实现基本公共服务全覆盖、全到位，在此基础上，到2035年实现小区综合服务功能进一步完善、小区人居环境进一步优化。各区要根据上述总体规划制订微改造详细规划，明确改造具体内容和进度，以此在全市层面确立明晰的微改造的工作对象和区域范围。同时，注意规划编制的前瞻性，合理预留在一定时期内老旧小区数据更新空间。与此同时，对文物和历史建筑进行细致摸查，出台专门针对历史文化街区的微改造工作计划，注重历史文脉传承、功能再造和活化利用，有计划地引入合适产业类型，推动此类地区文化旅游业发展。
3.明晰责任主体，优化工作流程。
提高全市老旧小区微改造工作议事机构层级，并将老旧小区微改造建设标准中各个规定项目涉及的主管部门、业务部门（市自来水公司、市燃气集团、中国电信、广州市有线电视等）纳入城市更新工作领导小组成员单位，在审核城市更新年度计划时，将老旧小区微改造同步纳入城市更新年度计划和各单位、公共事业企业年度计划。要进一步加强对城市更新工作的统筹协调力度，强化对区、街道工作特别是基层难以协调的问题的指导和支持力度。进一步理顺市城市更新部门与其它部门在工作中的角色定位，明确规划、建设、城管、环保、物价、广电、消防等部门的职责分工，建立纵向从政府到社区、横向涵盖各有关职能部门的科学运行机制。找准现有微改造审批程序提速的主要障碍，在合法合理的基础上，简化审批流程，形成高效、规划、科学的微改造建设管理模式。探索简政放权，探索将审核审批权和具体事务下放各区，实施微改造备案制，建立老旧小区微改造便捷机制。建立对水、电、气、有线电视等业务部门的监管机制，将老旧小区微改造项目涉及的三线整理、供水供电改造、燃气入户等工作列入上述企业的考核清单，对有关企业支持微改造项目改造提出考核要求。
4.出台程序指引，规范标准流程。
在实际操作流程中，市政府应当按照协同、快速、便捷的原则，充分发挥统筹、引导、规范作用，完善老旧小区改造有关标准规范，明确每个步骤的具体实施流程、工程导则、监督机制以及争议解决和协商机制等方面的细节规定，进一步提高工作规范化水平。在市级层面为老旧小区微改造项目制定专门的道路开挖、市政给排水设施接入、绿化迁移、质量安全监督登记及施工许可手续办理的指引，各区可以探索诸如参照环境提升项目施工办理程序制订微改造项目施工手续等途径，简化办理程序，加快办理进度。探索建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人士作用。加强对老旧小区“三线”整治等技术指引实际操作情况的调研，及时完善、细化“三线”规范标准、技术条件等方面形成一套规范操作指引，重点解决街区狭窄导致供电网线铺设难度大、弱电网线下地设计企业标准不统一、供电线网规划和老旧社区微改造规划难一致等主要问题。要根据小区实际情况，研究增设社区服务点、公共卫生间、立体停车场、垃圾压缩站、再生资源收集点、变电站等配套设施工作标准体系。
5.加强全程管控，强化监督考核。
加强事前预控、事中监管、事后考评，构建全过程、常态化的监督考核机制。加强对各区执行建设标准的督导检查，市城市更新部门要对各区落实项目工程现场督查、发现问题及整改、工程项目质量监控等实施定期的收集、督导、抽检，确保项目工程按时保质推进。要注重充分的信息公开，依托相应的管理信息平台，向社会公布微改造工程项目的各类信息。加强事后考评和通报问责，对于未能完成工作进度的，视情况采取通报相关单位及其责任人、暂停该区项目审批、扣减城市更新资金等问责方式。各区要出台符合各自实际的配套操作细则，发挥街道、居委能动性，简政放权，运用督导、奖惩等机制促进街道推进微改造工作。充分发挥准备设立的监察委员会和市、区审计部门等作用，坚持全程、深度介入，加强对微改造工作全程的监察、监督。注重让群众、特别是老旧小区的居民以及其他利益相关者参与到监督与管理的过程中。探索发挥“两代表一委员”属地联系群众的桥梁作用，邀请或聘请辖区内党代表、各级人大代表和政协委员进行全程监督。
（三）完善老旧小区微改造资金投入和保障机制。
鉴于老旧小区微改造工作的长期性及其所需资金的巨量性，政府应该坚持“权责统一、各方共担、政府投入和市场化运作并存”的原则，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照国家住建部老旧小区改造试点工作座谈会精神，探索采取居民、原产权单位出资、政府补助等多种方式实施老旧小区微改造。
首先，要在理顺权责关系的基础上，按照基本公共服务保障要求，明晰出资关系。如，对于基础设施的改造更新，要区分是属于改造类还是新增类。改造部分可按照“表前表后”原则（表前归相关企业、表后归个人）确定的责任主体出资。公益性新增基础设施，包括绿化、文体设施等，可由政府出资；
可经营性基础设施，包括新建停车设施、新增管线设施等，可由最终受益人出资。
其次，要探索利用多种融资方式。通过政府购买服务等方式，充分发挥城市更新基金的杠杆作用，撬动引导社会资本参与。对于预期收益性较低的改造项目，应当发挥财政资金的民生保障作用。对于预期收益较高的项目，应当调动社会各方积极性，充分利用各种金融机构贷款等资金渠道。实践证明，老旧小区微改造会使居住小区产生增值收益，可以探索将增值收益打包成相应的资产，通过资产证券化、贴息贷款等多种形式的市场化运作模式，增加社会资金注入。同时，探索由居委会或街道代为管理，充分利用小区公共用地、闲置用房，委托专业的公司或通过互联网平台为需要路演展览、小区广告的企业等供应场地，以及通过物业租赁、停车设施经营等方式，拓宽小区微改造和二次供水设施、道路、绿化、文体设施等项目的维护管养资金来源。要盘活用好已有的资金，逐步建立完善持续性的个人资金来源渠道。具体而言，当前主要是充分发挥物业专项维修资金的作用，市政府要及时检视《广州市物业专项维修资金管理办法》施行效果，为进一步完善相关规定积累实践经验。对于未成立业委会、无物管单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任时，可以由街道代为申请物业专项维修资金，用于房屋修缮。完善物业专项维修基金的补缴办法，将未缴纳的国有企业旧宿舍区纳入补缴范围，允许其以单位或个人名义补缴相关费用。同时，探索创新个人住房公积金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用个人住房公积金支付微改造中个人承担的部分。
在政府操作层面，要向先进城市看齐，按照确保基本公共服务基础设施改善、环境提升并举的原则，稳步加大资金投入力度。将关乎居民切身利益的基本公共服务项目改造内容纳入财政全额补助范围，将建筑节能改造、小区公共部分雨污分流改造等项目也适当纳入财政补助范围。对于危房改造，政府要通过政府资助（包括技术支持、政策咨询等）等方式，进一步发挥引导、支持作用。充分考虑无房改房、贫困户集中的老旧小区的需要，提高用于建筑本体方面的市财政出资比例，并对低保户、贫困户和困难家庭出资部分予以重点支持。要避免条块分割，探索整合小区改造资金、建筑节能改造资金等，拓宽资金来源，统一调度使用。科学合理编制预算，市、区城市更新部门要充分考虑实施项目的成熟度，做好资金测算工作，切实做好财政预算滚动计划。制定城市更新项目验收、考核办法及资金管理办法，从制度层面规范我市城市更新资金分配使用。同时，要构建转移支付资金全过程监管体系，以项目考评结果为依据，结合以奖代补等方式，提高转移支付资金使用效益，减少浪费。
（四）建立老旧小区微改造常态管养的长效机制。
老旧小区微改造要与加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局紧密结合，健全“共建共治共享”的微改造工作机制。发动街道、社区（居委）等基层力量，发挥居民基层协商自治作用，提升老旧小区微改造的实施效率。具体而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，实现长效管养机制全覆盖。
在街道、社区和居民层面，对于基础条件较好的小区和经过微改造可以达到引入规范化管理水平的小区，要积极引入规范化的物业管理。街道、社区应帮助、指导小区组建业主委员会，特别是要优化诸如国有企业老旧宿舍区等小区业委会的成立机制，在业委会成立、审批、备案各方面予以支持。在物业服务企业的引入环节上，要广泛征求意见，扩大居民对物业管理的参与度和认可度，着重明确服务内容，确定服务标准和收费标准。同时，探索专业物业管理公司或业委会提前介入微改造方案的做法，参与谋划小区停车位、公共空间利用、管线改造和监控视频等设置的总体设计，为后期建立物业管理制度的顺畅衔接和顺利运行提供支撑。对于条件较差，无物管或物管已经退出的小区，有业委会的，可以采取所在社区和小区业委会共同参与的管理模式，成立小区物业服务中心，招聘诸如小区内的下岗人员等，明确服务内容和收费标准，依托物业服务中心进行管理。对于未选聘物业服务企业且无法选举产生业委会的老旧小区，可以由社区居委牵头组织召开业主大会，由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，采取准物业管理模式，并逐步在居民适应现代化物业管理模式后，过渡到标准化物业管理。对于零散居民点，可以按照就近合并的方式，由街道、社区提供社区托底物业服务，整合区域内资源，通过区域内泊车抵偿服务、便民设施收入等弥补资金短缺，保障管理的可持续性。
在政府层面，建议借鉴杭州等城市建立物业管理的做法，出台实施适合广州实际的老旧小区物业管理或准物业管理措施，引导业主做好后续维护管养工作，从根本上巩固微改造工作成果。市、区政府每年给予街道和社区一定的管理经费补贴，加大对物业管理的财政支持力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻。培育发展多样化的物业管理市场、特别是针对老旧小区的微利、非营利的物业服务市场。完善社区网格化管理制度，落实网格点责任人、保洁员、巡查员、志愿者、挂钩部门联系人等主体，实行对老旧小区的全天候管理全覆盖。强化城市管理综合执法，依法及时处置老旧小区违法建设、乱堆乱放等违法行为。加强目标管理和考核，政府要将老旧小区长效管理情况纳入年度目标考核，合理设置考核分值和权重，开展定期考核，采取设立专项经费并“以奖代补”的方式，根据考核结果拨付予街道，强化长效管理机制。加强对社区建管委的日常运作机制的完善以及对其在人、财、物保障机制的探索，借此筑牢居民社区自治的基础。从各个层面加强对老旧小区居民在“共同维护、共同承担、共同受益”理念方面的宣传，提升居民权利、义务对等的观念自觉。构建良好公共道德风尚，推动形成良好的社区建设管理秩序。最后，应鼓励有能力的老旧小区自发开展微改造工作，加强政策指引，适当予以补助，推动形成老旧小区自我更新的新常态。
（五）完善老旧小区微改造相关法律法规和配套政策体系
在法律法规体系方面，建议制定有关老旧小区微改造的专门性法律法规，内容建议包括老旧小区认定分类、改造程序指引、涉及主体及其权责关系等。在配套政策体系方面，建议在国家层面，制定关于老旧小区微改造涉及规划调整的指导意见，包括涉及的相关规划政策和土地政策。我市可针对新增用地与存量用地、新建房屋和老旧小区微更新改造的差异，进一步健全符合广州存量用地和老旧房屋更新改造实际的配套政策体系。落实公共服务设施建设标准，完善社区公共服务设施配套建设机制，确保社区基本公共服务设施同步规划、同步建设。研究建立老旧小区微改造适用土地、规划、消防标准体系，配套出台有关措施。同时，根据我市实践情况，积极向省、国家提出立法和政策性建议，研究破解老旧小区新增设施有关难点问题，同时注意避免城市更新过程中容易出现的底层高密度向高层高密度的转变。增设电梯是今后一段时期我市重要、迫切的民生问题之一，建议参照北京等地的做法，及时总结荔湾等区增设电梯工作经验，加快研究提出适合老旧小区增设电梯的实施意见，严格落实“两个2/3”规定，通过有效协调争取底层住户支持，积极采用新材料新技术，简化申报和审批流程，采用政府支持、企业投资、受益业主付费等方式解决筹措资金问题等，有效推动老旧小区增设电梯难题的突破。此外，建议积极研究扩大公产直管房出售范围相关政策。可以参照杭州市做法，进一步探索放开公产直管房出售范围，适度减少公产直管房数量，既降低管理成本，同时也提高居民获得感。
（六）进一步巩固微改造的公众参与基??
创建幸福社区是塑造人性化城市和宜居宜业城市的基础和起点，老旧小区微改造是塑造幸福社区的非常重要而有效的途径。其关键是坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，依托公众参与，回应民生需求，加强市民对微改造和城市更新的认知、理解、认同，激发居民群众热情，扩大该项工作的群众基础。因此，巩固和扩大居民参与平台尤为重要。市、区、街道和居委各有关单位和主体要积极在发挥街道、社区党组织作用，网格化管理，成立社区建管委和业委会，推进基层党组织建设，发挥社区党员、志愿者等主体作用，优化居民议事平台等方面加强引导，建立居民社区自治方式多管齐下、互为补充、和谐并行的格局，在老旧小区改造各环节充分反映居民需求。要发挥网络、报刊、电视等媒体作用，主动与媒体沟通，公开有效信息，化解社会疑虑，凝聚各方共识，营造良好的舆论氛围。积极选树老旧小区微改造正面典型，及时展示优良成果，交流工作经验。加强对区、街道相关工作人员的教育、培训、支持力度，提升微改造业务和群众工作水平。开展形式多样的老旧小区微改造宣传活动，普及微改造法律法规和政策，展示改造成果，激发群众参与、支持微改造的热情，为微改造工作营造良好的社区氛围。
老小区调研报告篇6
为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴xx西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本情况
根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：
（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。
（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。
（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，20xx年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。
（二）业主大会及业主员会成立情况
目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。
（三）小区的物业管理情况
调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。
二、存在的主要问题
调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：
1、工程建设的遗留问题
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。
2、历史原因形成的问题
一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位
调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的发展严重滞后
通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。
5、物业管理模式落后，经营活动不规范
部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成
业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的.业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：
1、加强居民住宅小区的工程建设管理
工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、加强对小区物业管理工作的管理和监督
一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。
3、要强化对物业管理工作的指导
一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。
按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。
二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。
4、要健全物业管理体制机制
首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
5、要深化物业管理法规宣教
县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。
6、要规范物业管理服务行为
物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
7、要强力落实专项维修资金的收缴工作
新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。
8、要积极推进旧住宅小区的物业管理
调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。