危险指数评价法 [基于综合指数评价法的房地产价格分析]

　　摘要：为了对某一时期的房地产价格进行评价，运用综合指数评价法，结合房地产价格指数中的房地产销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数中的子项目指数，对房地产价格进行评价。从而减少现行指数编制方法中指数测算方法不完善、样本数据缺乏代表性和指数应用受限制等三方面的不足。
　　关键词：综合指数；房地产；价格；评价
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A
　　关于房地产价格问题始终是一个热门话题，对于一个城市中的居民，当经济收入在满足日常生活的前提下较有剩余时，人们考虑的是为子女提供一些资本的积累，将剩余投入资本市场、炒房、购房留给子女；同时考虑退休后的自身安置，沿海城市、南方城市等选择适合养老的地理位置和气候环境购房。对于剩余价值高昂的富商，购置高档商品房、高档别墅等早已不是问题，他们追求的心理指数。
　　那么，就某一城市而言，现有的房地产价格是高或低，人们也一直在探讨，甚至是抱怨。始终没有找到一个标准或衡量的尺度。为了对房地产价格进行分析，本文采用综合指数法对房地产的价格波动情况进行评价。
　　1 房地产价格指数
　　1.1 常用的房地产指数种类
　　传统的反映房地产价格变动趋势和程度的方法是房地产价格指数。房地产价格指数（Real estate price index）是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。常用的指数种类有：房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数。
　　房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。
　　房屋租赁价格指数是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数。房产租赁价格是指房屋所有人出租房屋使用权所取得租金的价格。房屋租赁指以支付租金形式取得房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁 、商业用房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房租赁五部分。
　　土地交易价格指数是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。
　　土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。土地交易价格指数的主要分类为住宅用地、工业用地、商业、旅游用地等。这三套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。
　　1.2 现行指数编制方法的缺点
　　现行的房地产价格指数编制方法包括：成本投放法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法和混合模型法等。我国目前包括“中方指数”在内的十余种房地产指数，均存在着编制理论不完善和实际操作不规范等问题。
　　“中房指数”编制方法采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。这种方法的缺点主要有：
　　1.2.1 指数测算方法不完善。现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定的（即基期）的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。
　　1.2.2 样本数据缺乏代表性。样本数据是编制指数的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区域和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前在房地产指数编制的样本数据方面存在着样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。
　　1.2.3 指数应用受限制。目前我国各类房地产指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用；另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。
　　2 基于综合指数评价法的房地产价格分析
　　2.1 资料与方法
　　本资料来源于国研网数据中心：全国1998-2008房地产销售价格指数、土地交易、租赁价格指数、物业价格指数统计资料。
　　2.2 计算评价指标的相对比数据，即指标数值化。
　　2.3 计算综合指数I
　　按同类指数相乘，异类指数相加的方法，进行指数综合。计算公式：
　　其中，I为综合指数，m为指标数，n为指标类别数，i为组别，j为指标序号，Yij为第i类第j项个体指标数。可求得各年份的综合指数。
　　4 综合指数评价房地产价格
　　为了减少现行指数编制方法中指数测算方法不完善、样本数据缺乏代表性和指数应用受限制等三方面不足给房地产价格评价带来的偏差，可以根据房地产销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数等三方面指数中的子项目指数，运用综合指数评价方法对房地产价格进行评价分析，并且验证单独从上述三方面指数进行评价的准确性。
　　房地产销售价格指数中的子项指数包括：①住房：经济适用房、普通住房、豪华住房；②非住房：写字楼、商业用房、其他；③公房：住宅；④私房：住宅、非住宅。
　　土地交易价格指数：①居民住宅用地：豪华住宅用地、普通住宅用地；②工业用地；③商业、旅游、娱乐用地；④其他用地。
　　房屋租赁价格指数：①住宅：公房、私房；②办公用房：高标准写字楼、普通办公用房；③商业用房；④厂房仓库：工业厂房、仓库。
　　将子项目指标分别代入上述评价模型，即消除线性编制办法对评价带来的偏差，可求得更准确的评价结果。
　　参考文献
　　[1]王西军.我国房地产泡沫的测度评价[J].中国管理信息化，2009.9.
　　[2]张颖，赵小虹.完善中国房地产指数编制方法的研究[J].上海房地，2007.3.
　　[3]王天倩.我国货币政策对房地产价格调整效果分析[J].中国市场，2011.2.
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