【两居室变身五居室,,房主状告中介获支持】 租房的中介费

　　郭女士与某房地产中介公司签订委托合同，由该中介公司代理郭女士一套两居室房屋的出租事宜。郭女士不久后发现，自己的两居室被中介公司改造成了一套五居室的群租房。郭女士起诉到北京市丰台区人民法院，要求解除合同，恢复房屋原状，并赔偿经济损失。
　　郭女士起诉称，中介公司擅自将房屋拆改成五个单独隔间，并以单个隔间为单位，向五个不同的租房户出租，中介公司的行为违反了合同约定和相关法律规定。
　　中介公司辩称，他们确实存在打隔断问题，但隔断都是胶粘的，没有影响房屋的承重墙，属于适当装修，最多三天就可以拆除，不同意解除合同。
　　法院经审理认为，郭女士与中介公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效。出租房屋应当以原设计的房间为最小出租单位。本案中，该中介公司擅自改变房屋结构或使用性质，将房屋由两居室隔成五居室对外出租，违反了双方合同约定和相关法律规定，其辩称打隔断属于适当装修的理由依据不足，不予采信。郭女士要求确认合同解除、腾空房屋并恢复原状、赔偿租金损失的请求，理由正当，予以支持；其要求赔偿违约金的请求，应按照合同的约定给付。此判决现已生效。
　　点评
　　近年来，城市住房群租现象屡见不鲜。房东或房产中介为获取更高租金，改变住房的建筑格局和使用功能，将卧室、客厅，甚至厨房、阳台都分隔成若干房间出租。然而，群租会带来邻居利益受损、治安混乱、消防隐患等一系列问题。2011年2月起实施的《商品房屋租赁管理办法》第8条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”即明确规定了房屋不得群租，房间不能隔开出租。
　　目前，房产中介有两种经营方式，一种是居间方式，即作为第三方，让房主与租客见面，签三方合同，收取中介费；另一种是代理方式，即中介先把房子租下来，付给房主房租，然后再把房子出租收取租金，即“出租委托代理”，现实中又称作“房屋管家”或“全权代理”。
　　本案中，某房地产中介公司提供的服务方式，就属于第二种方式。但是，该中介公司擅自分割房间，违法获取额外收益，超越代理权限的行为，违反了双方合同约定及合同法的相关规定，应承担违约责任。根据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，郭女士可以要求依法解除代理关系，并由房产中介承担违约责任。
　　为避免类似案件的发生，除房产中介依法规范经营、房管部门加强监管外，房主在和房产中介签订代理合同时也应完善对合同细节的约定，如房屋租赁用途、装饰装修要求、是否可以分租等，都应在合同中注明。此外，还应强化和细化违约责任条款，如果约定的违约成本很低，就容易造成中介方恶意违约。