Q3Q4 Q3商业,Q4开发(2):对南京苏州限购政策和房地产板块表现的点评

事件:网上流传出苏州限购政策稿件,从土地、限购两个方面进行了调控

苏州年初至今上涨22%,在所有城市涨幅榜中排名第10位,本次调控政策,主要切入土地和限购两个方面,包括:1)加大土地供给,未来3年市区年均供地400万方;2)提高竞拍土地价格保证金比例,从20%提到30%,土地出让金首付从50%提高到60%,支付期限减少至3个月;3)设置土地出让熔断机制,超过指导价25%后中止竞价;4)恢复认房认贷标准,在贷款没还清时首付比例提高到50%;5)非户籍居民购买二套房,需要在2年内累计缴纳社保1年。由于目前版本为流传版本,我们暂无法核实其属实性。同时,南京市政府也收紧限贷政策,对二套房针对已经结清和没结清贷款两种情况分别给予35%和50%的首付比例。

严格控制土地补库存,对楼市融资开源节流

从总基调来看,因为今年的房地产市场分化十分严重,分城调控是可实施的唯一路径,而和历次的调控对比,我们认为会有些许不同:1)严格限制全国土地供给增加以达到去库存目的,对二线城市设置土地出让熔断机制以减少补库存;2)房贷的开源节流,减少对开发商的贷款、但并不限制对个贷的贷款。整体来看,我们认为,政策的目的并非是要降低销售,最主要的是降低供给端补库存的冲动。

所有的“预期调控”都只会是表态式调控,不会大幅从严

6月份开始,房地产市场出现了土地补库存,考虑到房地产市场的完全竞争型,其最终根源在于大幅上涨的房价,所以近期包括官方媒体在内的报道,均有一定的“调控”将出的味道,我们对此的判断是,不会出台任何整体调控的政策,因城施策会持续,特别是针对土地端,原因在于需要继续去库存,且将是一个5年过程。

短期继续回避开发类公司

我们对EPS和PE进行拆分,EPS和销售挂钩、PE和调控政策挂钩,又由于销售取决于货币政策,所以我们通过货币政策+行政政策来区分的话,就是今年的货币宽松、带来EPS上行,而短期的行政表态式调控会导致PE上行减缓。以此发展到2017年,则会因为货币政策在边际上遇到流动性陷阱导致边际不宽松,为了继续去库存进行对冲,则将在2017年采取行政宽松的政策,而这一结果将在Q4变得明朗,迎来EPS和PE双升的极好局面。

重申Q3商业,Q4开发的观点

1)当前由于政策的预期调控,挑选商业地产公司,原因是选择最稳定的现金流,以用于DDM模型,相关公司包括金融街等;2)在Q4,挑选开发类公司,原因是从当前的货币宽松+行政略紧,切换到货币边际不宽松+行政宽松,考虑到今年销售的火爆、明年的行政宽松提估值,将迎来EPS和PE双升的极好局面,相关公司包括招商蛇口、泰禾集团、首开股份、中国武夷等。

风险提示:货币政策超预期收紧。