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[房地产风险管理论文] 房地产企业风险管理

发布时间:2018-07-09 影响了:

  房地产开发项目的建设周期很长,在开发过程中存在着很多不确定的风险因素,下面是小编整理了房地产风险管理论文,有兴趣的亲可以来阅读一下!

房地产风险管理论文

  房地产风险管理论文篇一

  房地产企业筹资风险管理探讨

  摘要:作为我国的经济支柱产业之一,房地产业的发展状况直接牵动和影响着我国其他行业的发展。由于投入资金数额巨大、资金占用时间长等特点,房地产企业筹资风险突出,因此,对房地产企业筹资风险管理进行探讨具有现实意义。本文基于房地产企业筹资风险的具体表现,分析风险产生的原因,并对如何防范筹资风险提出几点建议。

  关键词:房地产企业 筹资风险 风险分析 风险应对

  随着我国经济体制改革的不断深入,以推行城市化建设、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机,我国房地产业迅速发展壮大,投资总额从1998年的3 614亿元,逐年增长至2012年的71 804亿元,占我国固定资产投资总额的近四分之一。但因为资金投入量大、负债经营、回收期长和变现能力差等特点,房地产企业始终面临巨大的筹资风险。近年来,受全球金融危机和国内房地产调控政策的影响,房屋成交量萎缩,许多房地产企业融资出现困境,筹资风险进一步加剧,因此,对房地产企业筹资风险进行深入研究,寻求有效应对措施显得尤为重要。

  一、房地产企业筹资风险的具体表现

  (一)资产负债率高,偿债压力大

  作为典型的资金密集型产业,房地产企业资金投入量大、存贷周转期长,仅仅依靠企业自有资金显然不能维持正常的生产经营,所以企业要对外举债。国家统计局发布的2012年统计年鉴显示,在1998年-2011年14年间,房地产企业的资产负债率均保持在72%以上,高于50%-60%的警戒标准,而且房地产企业的开发资金大部分来源于银行信贷,也就是说,其有息负债的比例非常大,一旦企业用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益,那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。

  (二)经营活动现金净流量为负值,企业资金链紧张

  按照证监会行业板块分类,2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现金净流量为负值,2011年上升为89家。房地产企业经营活动现金净流量为负值,说明企业经营业绩差,现金流入不足以抵补其现金流出,造成企业营运资本缺乏,偿债能力下降,筹资风险显现。

  (三)面临再筹资风险

  目前,房地产企业资产负债率过高,企业对债权人的偿债保证程度在下降,这势必会增加企业再筹资的难度。房地产企业的开发资金主要来自于银行贷款,但随着国家不断上调存款准备金率,商业银行面临资金运营压力。在当前形势下,商业银行更是将房地产行业作为控制放贷的重点领域,这更增加了房地产企业的再筹资难度,企业面临再筹资风险。此外,对于上市的房地产企业来说,当资金使用效果不佳,息税前利润不足以补偿债务利息支出时,自有资金风险显现,企业想通过配股、增发和发行可转换债券等再融资难度也会加大。

  (四)利率变动风险大

  利率波动对负债经营的房地产企业影响巨大,金融市场上利率的上升会使房地产项目实际价值减少,因为升高的利率对现金流折现,会使投资项目的净现值减少,甚至出现负值,从而引发投资亏损的风险。同时,房地产企业在负债经营期间,受通货膨胀、物价上涨的影响,银行贷款利率不断增长,导致企业资金成本增加,加大企业债务负担,导致还贷困难,预期收益减少。另外,近几年央行先后加息不仅增加了房地产企业的资金成本,而且使按揭贷款购房者购买成本迅速上升,从而抑制了他们的购房欲望,房地产市场需求降低,从而导致房地产企业资金压力加大。

  二、房地产企业筹资风险的成因

  (一)过度负债,资本结构不合理

  房地产企业的项目投资需要大量的资金支持,但是一些房地产企业在新项目上马后,没有充分挖掘自有资金,仅仅考虑从银行或其他金融机构贷款,企业借入资金越多,资产负债率就越高,财务杠杆效应也会越大,随之而来的筹资风险也就越大。

  (二)资金来源渠道单一

  从表1数据可以看出,国内贷款、自筹资金、其他资金一直是房地产业资金的主要来源。国内银行贷款约占资金来源总额的20%;自筹资金主要是由房屋销售转化而来,约占资金来源总额的31%;其他资金主要是由预售房款和定金组成,约占资金来源总额的46%,比例最大,但按照个人放贷政策,房款中有60%-70%的部分属于银行或是住房公积金管理中心发放的个人按揭贷款,按此计算,房地产开发资金中约一半以上直接与间接来自银行信贷,资金来源渠道单一使筹资风险集中,一旦遇到银行信贷政策收紧或银行利率上升,房地产企业将面临资金危机。

  (三)不重视日常资金管理

  资金管理存在的问题具体表现在以下四个方面:一是资金管理意识不强。房地产企业在进行工程项目考核时只注重对项目的进度、质量和安全的考核,而忽略项目资金调拨是否按进度执行。由于没有建立完善的项目资金管理考核制度,企业容易发生项目资金被挪用、使用效率低、资金成本过高等问题,这不仅增加在建项目的风险,也造成企业资源的浪费。二是不重视资金预算管理。资金预算是资金管理的基础,是实现资金良性循环的首要环节。但一些房地产企业对资金的预算管理不够重视,没有根据企业的实际情况编制资金预算计划,也没明确企业年度资金运作的重点,从而导致企业融资成本上升,出现盲目贷款和不合理存款的情况。三是缺乏资金使用监督激励机制。很多房地产企业不重视资金预算的执行,不能定期对资金使用情况进行检查,对应收账款、预付账款、其他应收款等反映资金往来的账目没有做到逐笔跟踪管理,没有制定相应的奖励惩罚机制。四是缺乏定期的财务分析,无法及时掌握企业的偿债能力和经营状况。

  (四)房地产调控政策的不利影响

  为遏制部分城市房价过快上涨的势头和调整住房供应结构,近年来,国家加大了对房地产市场的调控力度,房地产企业各种融资途径受到限制,融资出现困境。在银行信贷方面,中央银行多次上调存款准备金率,直接导致银行银根收紧,房地产企业信贷融资受阻,一些资信不强的中小企业融资困难,资金链出现断裂。在债券融资方面,由于对发债主体要求严格和债券市场发展不佳,房地产企业利用债券融资的渠道一直不畅通。在上市融资方面,由于房地产企业周期性强、波动大的行业特点,加上政府对上市融资主体的要求严格,能够通过上市来筹集资金的房地产企业为数不多,大多数的房地产企业还不能依赖上市来填补资金缺口。加之近年来,证监会暂停审批房地产企业IPO和严控增发以及资产重组,等于直接堵死了房地产在权益市场上公开融资的渠道。在信托融资方面,由于房地产信托发展过快,使得风险积聚,银监会出于风险监控的考虑,要求房地产信托融资逐笔申报,造成事实上的审批前置机制。这样,在银行信贷受阻后,信托融资也面临阻碍。各条融资途径受到限制,企业筹资难度也随之加大,一旦开发资金得不到保障,企业将无法正常运营。   三、房地产企业筹资风险的防范措施

  (一)树立正确的风险观

  正确的风险观是指在企业内部使全体员工树立起风险防范意识,这种意识会影响企业管理层乃至所有员工的决策和行为。在现代市场经济条件下,管理者进行的决策总是伴随各种风险,并且往往风险越大,回报也就越大。而房地产业恰恰是高收益高回报的行业,几乎每一个投资项目都会伴随高风险,这就要求企业的高层管理决策者有一个良好的风险观,正确的风险意识,在做出决策之前能认真分析企业的内外环境,自身的风险承受能力,以及项目的预期回报和存在的风险值,综合考虑种种因素后做出恰当的判断。但一些房地产企业面对巨额利润的诱惑往往忽略其背后潜在的高风险,不顾企业自身的经营状况和承受能力,做出一些冒险的投资,这势必会导致企业陷入无法持续的绝境。因此,房地产企业要在每一项决策中保持良好的风险观和正确的风险意识,综合考虑各种因素,最终做出正确的抉择。

  (二)及时关注国家有关房地产业的政策变动

  由于房地产业在我国经济中的特殊地位,房地产的调控不但受到市场的制约,国家政策对它的调控也至关重要,甚至在特殊时期会具有很强的政策导向性。因此,房地产企业在筹集资金时,必须时刻关注国家的相关政策。此外,企业也要关注金融市场的波动,因为如果不能正确选择筹资时机,一旦金融紧缩,银根抽紧,银行借贷利率上升,很可能导致企业资金链断裂。因此,面临金融市场波动,房地产企业在筹措资金时,要尽量采取有利的计息方式,避免企业出现较大的损失。

  (三)提高自有资金在房地产开发资金中的比例

  过高的资产负债率和单一的银行信贷融资方式使得房地产企业面临巨大的筹资风险。要想改变这一现状,房地产企业应该遵循优序融资理论,首先通过内部融资,提高自有资金在房地产开发资金中所占的比例。企业可用的自有资金包括提取的盈余公积金、未分配利润以及固定资产折旧。因为内部融资来自于企业内部,无须融资费用和用资费用,具有自主性强、资本成本低、风险小等特点,所以应该成为房地产企业首选的资金来源。

  (四)合理安排资本结构和筹资期限的组合方式

  资本结构是企业长期负债与所有者权益的比例关系。保持合理的资本结构,不仅可以给企业带来财务杠杠收益和节税收益,降低资金成本,最大化企业价值,而且可以向外部投资者传递良好的经营信号。同时,企业要按照资金使用期限的长短合理筹资长短期债务,既要避免集中偿还本金,也要杜绝资金闲置,充分实现资金的高速有效运转。

  (五)加强投资项目的可行性研究

  房地产企业的每一个投资项目都需要巨大的资金支持,因此,企业应该认真搜集与投资项目相关的信息资料,从技术和经济层面对投资项目进行可行性论证,以保证投资决策的正确。具体来说,要研究当地房地产市场的发展状况,熟悉与房地产相关的政策法规,进行合理的投资组合搭配,比如住宅与商铺构建结合,发挥不同类型房地产的功能,最大限度满足市场需要。其次,要对项目所在地质、水电路和未来城市规划状况进行仔细调研,做好投资估算和投资收益的预测工作。

  (六)做好资金回收工作

  首先,企业要制定合理的资金使用计划,实施严格的财务监控和审批,合理安排资金的调度。其次,在楼市调控政策打压下,为了防范商品房积压,通过降价促销回笼资金的手段也必不可少。此外,要加强应收账款的管理工作,比如,通过建立稳定的信用政策,对客户进行资信评估,对到期的账款及时派人催收,必要时通过法律途经追回。还可以通过建立销售回款责任制,将回款任务落实到具体责任人。

  参考文献:

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