城市土地市场调控路径的效应分析:房地产土地市场调控

　　【摘要】 本文以武汉市为例，运用系统动力学的方法宏观上分析了城市土地市场调控路径——供给调控、需求调控、价格调控的效应。研究结果表明：供给调控呈动态上升趋势，变化区间为2.20～9.90；需求调控的波动性较为明显，变化区间为2.18～6.60，且在2003年至2006年两度出现拐点；价格调控呈微幅上升态势，变化区间为2.17～4.40。进而得出研究结论：2000—2008年，武汉市加大了供给调控的作用范围和强度，显著影响了市场结构和市场运行；增强了需求调控的力度，发挥出调节市场发展速度、引导社会投资方面的功能；提升了价格调控的作用空间，促使地价、房价向理性回归。同时，三条路径不同的变化特征及变化幅度既反映了彼此之间相互影响、相互制约的关系，又反映了各年份政府调控水平及调控效果的差异。继而提出进一步明确调控的目标、增强调控参数的有效性等政策建议。
　　【关键词】 城市土地市场 调控路径 系统动力学 效应
　　一、问题的提出
　　为了解决城市土地市场运行过程中出现的部分产业过热、土地粗放利用、房价非理性上涨、固定资产投资规模偏大、地方重复建设等问题，国家陆续出台了多项调控政策。那么，政策效应的发挥程度如何？又该采用何种方法度量？这些问题早已融入国内外学者的视野中并被给予了越来越多的关注。国外学者多从土地利用规划、土地开发管制的视角，对城市土地市场的需求调控展开研究。他们一般采用计量经济学的分析方法。多数学者认为，政府的需求调控在达成政策目标的同时产生了大量的及潜在的后果，如增加土地开发强度，制约土地消费者的选择，引起地价和房价的上升，影响市场均衡、市场效率和社会公正。国内学者多注重对城市土地市场供给调控的研究。基于土地制度和土地市场发展进程的不同，国内外学者对城市土地市场调控的研究有所侧重，但其研究结论较为一致地表明供给、需求、价格具有不可割裂的相互作用关系及数理关系，而且宏观经济运行态势、社会发展前景、市场波动程度、政府决策目标决定了三者的变化区间及影响水平。因此，在借鉴学者们计量分析结果的基础上，本文拟选用系统动力学方法（System Dynamics，简称SD），以其高阶次、非线性、多重反馈的研究长处，构建城市土地市场供给调控、需求调控、价格调控路径的动态仿真模型，获得它们行为特征的趋势性描述，以反观宏观框架下政府调控目标的实现程度和调控策略的施行效果。
　　二、研究设计
　　1、研究方法
　　SD模型，是从问题的确定开始，通过识别与问题紧密相连的系统边界，描绘主要变量的因果关系，建立系统流程图并转换为系统动力学方程组，最后求解并分析评价。根据系统分解原理，可将研究的系统S划分为p个相互关联的子系统Si（i=1，2，…，p），则数学表达式为S={Si=｜i=1，p}。子系统由基本单元、反馈回路组成，它包含三种基本变量：状态变量（Level Variable）、速率变量（Ratio Variable）和辅助变量（Auxilliary Variable）。系统动力学的一般数学表达式为：
　　=P?R （1）
　　RA=W?LA（2）
　　式中：L为状态变量向量；R为速率变量向量；A为辅助变量向量；为纯速率变量向量；P为转移矩阵；W为关系矩阵。
　　将一阶微分方程式（1）写成差分形式可得：
　　Lk=Lj+△T?P?Rjk （3）
　　式中：k和j是时间下标；△T是k与j1的时间间隔，即通过P矩阵与jk时间段内的速率变量Rjk及△T的乘积，将j时刻的状态变量转移到下一刻k的状态变量Lk，所以称P为转移矩阵。W则反映了变量R与L之间以及A本身在同一时刻上的各种线性和非线性关系，因此称W为关系矩阵，P和W可以是常系数阵，也可以是随时间变化的变系数阵。
　　2、研究假设
　　政府调控必须符合我国人多地少、土地资源极度稀缺的特殊国情，还必须符合培育和完善城市土地市场以及兼顾公平和效率的特定职能，故在研究假设中突出“以供定需”及市场规律的重要性。
　　假设1：供给调控对需求调控有正向作用。假设2：需求调控对价格调控有正向作用。假设3：价格调控对供给调控有正向作用。假设4：供给调控、需求调控、价格调控在市场机制及行政机制的双向作用下运行。根据以上假设，建立起供给调控、需求调控、价格调控之间的因果关系，进而合理设置变量、参数并赋值，通过物质流及信息流把各变量及参数（在模型中表现为状态变量、速率变量、辅助变量及常量）连为整体，形成完整的建模过程。
　　三、研究过程
　　1、研究对象及数据说明
　　选取武汉市为研究对象，研究区间为2000—2008年。武汉市是湖北省的省会城市，也是中部崛起的中心城市。为适应“两型社会”及“武汉城市圈”的发展需要，武汉市政府采取“限房价、竞地价”以及城中村改造配置还建用地等措施，积极推进稳健供地，协调土地供应与投资增幅。几年内，在“政府引导＋市场运作”模式的指引下，连续出台了《武汉市加强土地资产经营管理实施方案》（2000）、《市国土资源管理局关于加强储备土地供应管理的暂行规定》（2001）、《武汉市土地交易管理办法》（2002）、《关于支持制造业项目用地的通知》（2003）、《关于支持制造业项目用地的通知》（2004）、《关于加强土地管理依法查处违法用地的通知》（2005）、《武汉市闲置土地处置办法》（2006）、《国有土地使用权招标出让公告》（2007）、《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干意见》（2008），力图从如下方面调控市场：其一，多渠道增加土地供给，缓解土地供需矛盾；其二，加大闲置土地处置力度，盘活再利用存量土地；其三，加快推进老城区改造，改善人居环境；其四，加强保障型住房建设，切实解决中低收入群体住房问题；其五，开展市场综合整治，创造公平诚信的市场环境。
　　研究数据来自统计年鉴、官方网站及市场调查和部门走访。其中，土地出让及转让面积、工业用地、居住用地、商业用地、基础设施用地、划拨宗数、协议宗数、招拍挂宗数2000—2004的数据来源于国土资源年鉴、武汉市城市发展与统计公报，2005—2008年的数据来源于湖北省国土资源厅、武汉市土地储备中心；房地产开发投资、房地产开发面积、房地产销售面积、商品房价格2000—2007年的数据来源于武汉市房地产统计年鉴、武汉市统计年鉴，2008年的数据来源于武汉市房地产管理局；基准地价、标定地价、土地出让金来源于武汉市物价局、武汉市土地交易中心、城市地价动态监测报告、资源网；国民生产总值、城市人口、消费价格指数、居民人均可支配收入2000—2007年的数据来源于武汉市统计年鉴，2008年的数据来源于武汉市政府门户网站。为了消除各指标时间序列中的异方差和可能存在的强影响点对模型估计值的扰动，对各序列数据进行了取对数处理。