深圳小产权房_深圳买小产权房靠谱吗

小产权房定义

”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的

“小产权房”，也称

是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的。2011

年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2

月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3.\

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。 性质明确

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

城

产生原因

市房价过高

小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催

生小产权房的重要原因之一。2006年和2007布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%

房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6

10280元/平方米，比5

月上涨了20.4%。虽然年后稍有回落，据预测200711.74%。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上

住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

擦边球的空间

“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山

”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定” 根据以上法

律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 国土资源部的一位副总督察曾突出说明：“建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设

农地制度不合理

农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。

定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到

30%

占 40%到 50%。 而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设

支付的征地费用）

、应缴纳的 1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

编辑本段产权认可

化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，

如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购

,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

编辑本段购买风险

法律风险

乡产权房的流通转让存在很多的限制，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房

的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据

要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

最典型的案子就是1994

面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。 2007年7月，

一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。 2007年12月，二中院终审首次认定

农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

监管缺位

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。 转让风险

业建设。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到

体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

编辑本段解决方法

开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。[1] 承认现实，平衡利益 许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。 有效配置土地资源 现在国家颁布的各项政策，都是全国一刀切的行政命令，而对于集体建设用地上建设的小产权房，应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。这样可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。 首先，小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减，建议加紧改革现行税收体制，缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头，再加强对开发商的规范和监管，商品房的价格就会趋于合理的空间。 其次，在我国税收收入逐年稳步递增的情况下，中央和地方都应加大财政转移支付力度，尤其应当主导建设更多的廉租房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房，并且形成合理有效的分配机制，那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。 深化土地产权变革 农村的集体建设用地(包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话)，应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。

编辑本段政策出台

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确

指出，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。 确权登记完成逾70%-80% 国土部地籍管理司司长朱留华说，目前农村集体土地确权登记发证工作正加紧进行，去年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间（即2012年）完成农村集体土地确权登记发证的工作。 朱留华表示，“截至目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，到2011年年底应该会有一个更好的结果”。 朱留华在会上透露，自2011年5月6日国土部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》以来，在目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题，确权登记发证进展较为缓慢，为推动确权登记发证顺利进行，近日又下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。 小产权房不得发证[2] 《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。 《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。 对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。 朱留华称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。 《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。 国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在发布会上表示，小产权房不受法律保护，今年，全国将选择部分城市开展小产权房试点清理工作。小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。 编辑本段试点清理 [3]

2012年2月21日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，2012年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展2011年住房用地情况

“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。 对于试点清理工作，王宗亚说，目前正在稳妥有序地推进启动试点工作。目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。

批准了在集体土地上建设租赁房的办法，还没有批准试点方案。“国土部要求试点封闭运营，结果可控。我们目前正在制订试点方案，完成以后要经过国土部的审批。” 据了解，北京此前申报试点包括海淀区唐家岭、昌平区北七家等项目。[4]

编辑本段清理原则

国土部部长徐绍史于2012年3月11日表示，2012将为下一步大规模的清理做准备。 徐绍史坦言，小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂。对于2012年小产权房的工作，他表示将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。 对于清理的原则，徐绍史透露，清理会严格保护农民的正当权益，但要依法依规行政。[5]

编辑本段社会问题

“小产权房”主要是四个问题，一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。 从法上讲，国家法律土地制 第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让？城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买？其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。 再就是权益问题和利益问题。农民的问题，就是城乡差别，两元结构的问题，以及农民保障问题，在没有解决和建立起来的情况下，最主要是保护农民利益的问题。 农

村的宅基地是有限的，如果把大批农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住、生活问题。

小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，

根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。

根据小产权房最新政策，小产权房不得发证

《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处

理就登记发证。

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有

关人员责任”。 据5月31日《重庆晚报》报道，深圳近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，规定违法建筑除未申报的外，符合确认条件的依法核发房产证。这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击。

深圳不愧是一个依靠改革起家的城市，仍保持着向改革要和谐、要公平的探索精神，他们出台的这个决定，将为全国解决令人头疼的“小产权房现象”走出正确的途径。“小产权房现象”为何会产生？执法部门为何不能理直气壮地进行取缔？答案并不复杂，因为农民在自己的土地上建造商品房并不违反我国宪法，而依据下位法进行的任何取缔行为都缺乏底气。

我国宪法规定，农村的土地归集体所有；农村实行村民自治。可见，农民有权自主经营自己的土地。现实中，在同一块不违反当地城市规划的土地上，村民们把它开发成商品房出售是违法的，可政府把它们低价征收后高价卖给开发商建造商品房却成了合法的，这明显是不合理的，再说，政府是行政机关，自己独揽土地经营大权、直接插手房地产经营的做法本来就不应该，这既是与民争利，又导致房价攀升。

可见，深圳的做法就是回归常识，回归公平，就是尊重宪法赋予农民们的村民自治权，就是要限制政府的手不能伸得太长，就是让农民们在不违反城市规划、照章纳税的前提下，用自己的资源为自己谋取利益和幸福。

报道中说，“业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击”，其悲观心态非常明显。其实，“对商品房形成灾难性冲击”有什么可怕的呢？我们不是一再认为房价过高吗？价格低得多的“小产权房”合法地大举进入市场进行竞争，导致“大产权房”价格的下降，这不是公众和中央一直希望看到的局面吗？

其实，“小产权房”合法化产生的真正问题还在别处，比如引发小产权房建造热、导致违反城市规划的违章建筑出现、建筑质量不高、村级集体财务混乱、分配不公等。这些，都需要国家尽快出台相关法律法规给予及时的规范，即不但要“准生”，而且要“优育”，让允许农民自己经营商品房这一改革，成为国家获税、农民致富的又一个新途径。

部分违法建筑符合条件可获房产证 深圳“放行”小产权房

记者1日从深圳市人大证实，深圳市人大常委会日前通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，对

于深圳市农村城市化进程中出现的违法建筑，采取分类处理的办法，符合条件的违法建筑可以依法核发房产证。 《决定》规定，经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。 据了解，自1980年建市以来，深圳市由于经济高速发展，农村城市化进程加快，出现了多次违法抢建的高潮，违法建筑不断增加。据深圳市政府向深圳人大常委会提交的有关议案透露，目前深圳市现存违法建筑总量已达35万栋。从1999年至2004年5年间，深圳抢建的违法建筑就达到10万栋。

日前出台的《决定》对违法建筑进行了清晰的定义，规定了五类情况都属于违法建筑，深圳将区别其违法程度，根据《决定》以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。

据悉，深圳市政府将根据《决定》，尽快在12个月内制定出具体实施细则，明确不同时期违法建筑的认定程序，对登记机关的办理时限提出要求，简化程序，明确不按时申报的责任以及主管部门主动进行违法建筑处理、登记确权等；制定一个贯彻执行的具体方案，明确各部门的责任。

全国清理小产权房在即 深圳啥情况？

.com.cn2012年03月13日09:41晶报

日前，国土资源部发布消息称，今年工作的重点是清理大有蔓延之势的小产权房。记者昨日在采访中了解到，作为全国房价最高的一线城市之一，深圳小产权房开发现象仍比较严重，主要集中分布在原关外地区的一些街道。 业内专家指出，深圳小产权房问题之所以较为严重，最根本的原因是房价太高。由于小产权房售价低、租金低，从而受到打工一族的青睐。据不完全统计，深圳每年至少有20亿以上的资金流入到小产权房开发领域。

深圳小产权房

建设有三种模式

据有关人士介绍，深圳小产权房问题由来已久，主要分布在原关外地区。目前小产权房土地属性主要有三种，即村集体预留发展用地、村民宅基地及村集体道路市政等公共用地。

第一种是村集体土地的开发。2003年，深圳实行农村城市化以后，全部土地收归国有。但是为了发展村集体经济，深圳给原来的村委(后改为社区居委会)、村小组预留下了一部分土地。这几年一些社区或者村股份公司出于居民利益和发展经济的需要，将这些存留土地进行开发建设成一些大型住宅小区。这些小区的建设资金来源一部分是原住居民的集资款、一部分来自银行贷款、一部分来自私营开发商，如果社区集体经济比较雄厚的话，社区也拿出一部分钱。建成后，大部分分给本地居民，一部分拿出来出售。这种情况在原关外比较普遍，几乎每个街道都不同程度存在。其中尤以沙井、横岗、南湾较为严重。

第二种模式是原住居民与私营老板或开发商等其他投资方进行合作开发建设，土地由原住居民提供，建设资金和卖房均由私人开发老板负责，然后利润进行分成。这种情况最为严重，深圳大部分小产权房是这种开发经营模式。典型的是坂田、布吉等街道。

第三种模式是由私人开发商向村里或者原住居民手中购买土地，然后进行开发建设。

成本1000元/平米

能卖6000元/平米

小产权房现象之所以在深圳较为严重，最重要原因是利润大、市场需求量巨大。由于小产权房土地是村里或者原住居民的，不需要通过招拍挂取得，建房过程中也不需要缴纳税收、建设费等各种费用，建筑成本基本上来自土建费用，成本较低。

记者从采访中得知，小产权房建设和装修的成本每平方米就1000元左右，但卖出去的价格基本上是每平方米3500元左右。在离深圳市区比较近的南湾、布吉等街道，小产权房的价格每平方米达到6000元左右，即使是离深圳较远的沙井、龙岗街道，小产权房每平方米的价格也能达到3500元到4000元。如此高额的回报，怎能不吸引众多的私人老板铤而走险？另一方面，深圳有上千万的流动人口，为这一市场提供了无限的发展空间。据深圳一位房地产业内人士粗略估算，每年至少有20多亿元资金流入小产权房开发领域。

也有房地产业内人士透露，另外还有1/3的利润被

深圳小产权房究竟有多少？无详细数据

深圳究竟有多少小产权房？谁也没有做过统计，也无法进行统计。不过在2009年，地产研究机构一份《小产权房专题研究》报告给出了相关数据：深圳住宅总面积约为4.08亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米。随着这两年小产权房的快速增长，深圳的小产权房面积肯定远远超过了这个数量。

在利益驱动下，如今的深圳小产权房地下市场

□律师说法

购买有风险 投资要谨慎

某知名房地产律师指出，小产权房实质上是一些村集体组织或开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的

对买方来说，小产权房的风险还不止这些。如果房价上涨，卖方可能以各种理由要求解除购房合同或集资建房合同。深圳已经发生了多宗这样的案例。深圳法院多数是以合同不合法为由，认定合同无效。解除合同的后果是，卖方收回房子，买方只能退得购房款，其间的利息、装修费用、房子差价等都可能颗粒无收。更严重的问题是，如果小产权房未经报建审批，属于违法建筑的话，一旦政府实施强制拆除，买方不仅得不到任何补偿，而且连已支出的购房款、装修款都可能一分都要不回来。因此，购买小产权房存在很大的风险，购房者要慎之又慎。

□链接

两会期间

小产权房合法化呼声再起

两会期间，关于小产权合法化的呼声再起。

全国政协委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明表示，要有区别地对待小产权房。农村建设用地上已经建立起来的小产权房应该承认它的合法化，不一定要把小产权房建设成大产权房，不一定都要变成国有土地，尤其是对于城中村的改造，也未必都要把集体所有制改成国有制。可以在集体所有制上建城市，只要符合规划就行。

全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示，

著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼12日在微博表示，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。茅于轼称：

在过去的多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权房的非法性，但小产权房的面积却越来越大。今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。清理会严格保护农民的正当权益。

购买小产权房存在六大隐患

关于什么是小产权房，王建文表示最核心的还是土地属性问题，一般来说，建立在农村土地上的房屋，本身只能在农村经济体制内进行流传，但是被卖到农村之外比如说城市人口、城镇人口，这一部分房子就是俗称的小产权房。 对于曾经颇受追捧的小产权房，赵秀池细数了其存在的六大隐患。赵秀池表示，首先小产权房是不合法的，存在法律风险；二是存在政策风险，目前国土部在清理整顿小产权房，虽然具体政策还没出台，但是一旦政策出台就得依法办事，该拆得拆、该判的还得判；三是合同存在毁约风险，因为小产权房本身不合法，签订的合同原本就是无效合同，假设农民一看房价涨了或者拆迁能得到更多的补偿款单方面撕毁合同，最后将导致购房人房财两空；四是住房风险，小产权房从源头上就没有进入到城市建设施工、勘察、设计、监理的体系流程，房屋质量没法得到保障；五是投资风险，大产权房有投资功能，房价涨了可以通过出租或者流通赚钱，但小产权房没有上市出售的功能；此外就是转

让风险，小产权房从法律层面来说不能确权，购买小产权房只是获得了阶段性的使用权，所以无论是作为遗产还是赠予都不受法律保护。

针对很多人明知小产权房不合法还购买，王建文认为除了小产权具有价格优势之外，很多人还出于一种法不责众的心态。不过王建文以闯红灯为例提醒购房人，“如果100个人闯红灯警察抓不过来，抓一个算一个，对100个人来说你是1/100，但对你个人而言你是百分之一百。所以购买小产权也是一个赌博的过程，说不定被拆的就是你的。”

：小产权房是近年来社会广泛关注的热门问题。现时深圳市小产

权房星罗棋布，小产权房的存在是一种事实，人民通过交易购买了小产

权房，具有财产的权利。为此，深圳市政府希望解决历史遗留下来的问

题，在2009 年5 月21 日，深圳市通过并颁布《深圳市人民代表大会常

务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》， 全国各界对

此高度关注，媒体宣称深圳小产权房有望获全国首个“准生证”，人们认

为小产权房有望合法化。但是，国土资源部发出了否定的信息。国家可能

过于保守，社会的发展有时总要冒着风险前行的。

一、小产权房的界定

小产权房不是一个法律概念，是我国农村集体土地所有权的特殊理论之下所产生的社会问题。根据北京中新社于2008 年11月14 报道，由于中国农地不能流转,小产权房一直被视为非法。关于已售小产权房的出路问题,一直为社会各界所关心。国土资源部副部长鹿心社在该报道说明， 将严禁小产权房进一步发展，并采取有针对性的措施,化解历史上形成的小产权房问题。他指出：“小产权房是指在村集体用地、宅基地或农地上建设起来的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以也叫做乡产权房。”①根据上述国土资源部对小产权房解释的定义，简单地说，小产权房就是在集体土地上建设的商品房。

上述概念可以说是一种通说，大家容易明白及易懂。然而，一个新概念的产生是否有一些特别的社会事件发生或由官方的文件发布而起，法律往往具有滞后性的特点，所以，理应首先由社会现象而生，然后，再由官方发布大家熟悉的术语的文件。究竟是什么农村社会问题引发呢？ 答案就是农村集体土地所有制度。至于官方的文件，可追溯到1999 年修订的《土地管理法》把1986 年规定的“城镇非农业户口的居民”可以在农村集体土地上建设住宅改为“农村居民”，也就是取消了城镇非农业户口的居民建房购

买的权利。1999 年5 月制定的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2 条中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。此外，2007 年12 月国务院办公厅制定颁发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2 项第3 条段规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。依据上述有关事实情况与法律的规定， 笔者可概括定义为：所谓小产权房是指在农村集体土地上建设的商品房屋，销售给非农业户口的单位或个人；该房屋没有由有关的城市房屋管理部门依据法律正式发放的土地使用证和房产证，而是由乡镇政府或村政府发放的房屋产权证， 其发出的乡房屋产权证不获国家认可；国家不容许城镇非农业户口的居民和单位购买、占有、使用的房屋。

二、深圳小产权房的状况

根据2007 年深圳市国土资源局的一项关于全市住宅状况的调查显示，深圳农村户籍居民为35.8 万人，共拥有农民房或者其他私人自建房超过35 万栋，其总建筑面积达1.2 亿平方米,占全市住房总量的49%。而另一份小产权房专题研究报告则显示：目前深圳住宅总面积约为2.6 亿平方米, 其中小产权房的比例已经超过60%，达到了1.6 亿平方米。深圳市小产权房分布范围广，数量分布呈现离市区越远比例越高的现象。其中，以宝安沙井镇为最，其在售或者在建的楼盘在50 个以上，住房多达5 万套以上。在其他的区域， 目前仍然存在大量的在售和在建的小产权房，部分项目规模甚至高达几千套。②现时，究竟深圳小产权房的规模有多大，还没有一个科学的统计数据，在深圳，买卖小产权房早已是公开的事实, 2009 年5 月21 日，深圳市通过并颁布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称《决定》），全国各界对此高度关注，媒体宣称深圳小产权房有望获全国首个“准生证”，人们认为小产权房有望合法化。国土资源部在6 月9 日强调指出， 小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策。6 月9 日下午，国土资源部组织会议，专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报后认为，深圳市人大《决定》处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、

向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。③国土资源部对《决定》的澄清，使老百姓空欢喜一场。笔者认为，深圳市政府的做法是对现有模糊的土地法律法规作出极大突破， 采取实事求是的改革思路与探索，这将为全国其他地方提供实践经验，也可能会为土地所有权二元结构所带来的争议提供一些合理的解决方案。

三、深圳市小产权房问题

深圳土地改革开放20 多年以来， 快速的城市化进程表现了现代人的文明社会，城市化促进了经济、文化和科技的发展，改变了过去人们以农业为生活的传统习惯， 在2008 年6 月29 日，深

圳市宣布，今年10 月31 日前，全市户籍人口将全部改为城市居民，原集体所有土地收归国有。深圳将成为我国首个无农村、无农民的城市。④深圳的城市化比其他地区快，与它自身的条件有关，它的城市化水平之高是基于政府土地财政收入，能够承担把农民变市民和集体土地变国有土地的财政支出。因此，深圳作为我国快速城市化的一个代表，研究其背后的土地变革具有十分重要的意义。

1982 年1 月1 日，深圳市政府首次以法律形式发布的《深圳经济特区土地管理暂行条例》规定了征收土地使用费的标准。该法取消了行政划拨土地，开始实行协议、招标、拍卖三种方式对国有土地使用权进行有偿有期限出让，深圳市的土地改革将国有土地由无偿使用向有偿使用转变，冲破了法律的障碍，比宪法还要先行。这次的土地改变也催生了小产权房的高速发展，使深圳的居民马上体会到土地的价值，违法占用土地、建设小产权房成为他们保护自己利益的主要手段。

据有关报道，2007 年深圳市国土局所做的调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35 万栋，总建筑面积约1.2 亿平方米。其中在1999 年出台相关法规之前建造至今未获处

理的“违法私房”（即住宅）约有22 万栋，1999～2004 年5 年间，深圳违法私房达到10 万栋。⑤短短的二三十年时间，深圳从一个小农村演变为一个大城市，与此同时，深圳的违法建筑之规模与数

量，在全国城市中，恐怕难有及其者。上述这些小产权房的数据表明了两点的现实情况：其一，土地的相关法律严重落后于社会的经济发展；其二，由于土地法律的滞后性或模糊性以至造成土地

监督和土地执法的严重缺失。但是，原农村集体土地也加快了整个深圳城市化的进程， 可以说农村集体土地逐步地被城市化掩盖。事实上，集体土地转为国有土地涉及过去大量存在的违法农民建设厂房或农民建设小产权房，对这些集体土地上的建筑物需要按照正常法律程序办理土地征收和土地补偿，才能将其转化为国有，其中涉及巨大的政府财政支出，需要一步一步地进行。所以，深圳市政府为了加快处理土地历史遗留的问题，在2009 年5月21 日，深圳市人大常委会通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》， 提出对部分符合条件的违法建筑在补收地价款后，可以依法核发房地产证。《决

定》第6 条规定，经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。实际上，《决定》规定主要有两方面的作用：一方面，深圳市政府希望可以把小产权房违法事实以法律形式使其合法化； 另一方面，通过小产权房违法建筑补收土地价款，政府可以增加土地财政收入，以其作为日后加快征收集体土地，全面推进深圳城市化的进程。深圳市政府希望再一次突破现有的土地法律规定，但是，国土资源部马上叫停。

上述深圳历史告诉我们：凡遇到国家政策模糊导致人们不敢前行之时，人们总是冒着风险，“拍卖土地使用权”，这至少表明，土地改革是有效率的，在人多地少的中国尤其如此。土地改革不

是权宜之计， 深圳政府现实提倡全市集体土地改为国有土地，能够打破旧有的传统思想，也适应经济现代化发展，适度法律制度改变在不动摇全国农民土地权益的基础上进行。既然深圳城市化是大势所趋，那么，只要实行严格的土地管理制度和土地利用方式，可促进经济社会全面协调可持续发展，更重要的是要把“死水”变成“活水”。就国土资源部门叫停来看，国家可能过于保守，尽管事情并非深圳政府想象般的简单，由于牵涉利益复杂，可能涉及全国关于小产权房的问题。但是，社会的发展有时总要冒着风险前行的.

小产权房的前身

深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中，完成了全市土地国有化、农民城镇居民化，成为全国首个没有农村社会管理体制的城市，自此，深圳已不存在严格意义上的小产权房（这也正是深圳官方不承认小产权房转正说法的原因所在），但在城市化过程中及城市化后产生了大量的违法建筑，形成了颇具深圳特色的城中村。狭义的深圳小产权房产生于深圳土地国有化之前，土地国有后，房价的居高不下给集资房、违建房提供了广阔的发展空间，深圳违建房屡禁不止。

小产权房来生预测

针对城市化过程中形成的各类违法建筑，深圳从未停止过打击，但道高一尺魔高一丈，违建风潮似乎从来没有停止过。此次新规出台后，官方虽一再强调高压打击违建的态势没有丝毫削弱，但对部分违建的宽容必将极大刺激违建者和购房者的侥幸心理，违建潮或将再次爆发，交易也必将更加活跃，深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实，决定了深圳离不开小产权房，小产权房的存在有其庞大的群众基础，而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法，结合本次宽容政策的出台，本律师预测未来深圳对于深圳小产权房的政策“招安”的可能大于拆除和没收的可能。

购买风险

小产权房低廉的房价优势一直吸引着普通大众，购买者权衡于价格和风险之间，并在法不治众心理下最终决定购买，但小产权房的交易毕竟违法，被法律所禁止，购买小产权房的风险主要表现在：

1、违约风险。深圳小产权房是指在集体土地上建造的房屋，因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部土地国有化，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；

2、拆除风险。小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；

3、按揭及再转让风险。无法按揭付款，因大多属于违建，升值缓慢，再转让困难；

4、质量风险。小产权房不是商品房，且大部分为违建，出售方不是合法的开发公司，购买后不可能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。

绝大多数情况下，购买小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的所有权，买卖合同均属无效合同，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，但相比而言，购买军产房的风险又小于小产权房，因为军产房不受地方政府管理，不用担心被政府拆除或没收，而违建小产权房历来为深圳市政府的打击对象，只是无奈于数量太多、法不治众而已。

得与失，价格与风险，“两害相权取其轻，两利相权取其重”，买还是不买，只有靠您自己斟酌了。特别提醒：律师见证亦无效！很多人为了保证交易的合法性，获得心理上的安全感，都委托律师见证交易，对此本律师提醒广大购房者：深圳小产权房交易违法，深圳律协明确要求律师不得对此见证，即便有律师见证，交易合同仍然无效！

深圳人大副主任建议对小产权房应分类处理

2010年03月04日

深圳特区报北京3月3日电(记者 周元春 翁惠娟 秦小艳)“小产权房”一再成为社会热点、难点和事关和谐稳定的重点问题，也成为许多城市在更新发展中迫切需要解决的问题。全国人大代表、深圳市人大常委会副主任邱玫今日表示，她将提交《关于建立和完善“小产权房”法律制度的建议》，促“小产权房”纳入法制轨道。

便宜一半有市场

“目前，„小产权房‟已成为继商品房、廉租房、经济适用房、限价房和单位集资建房之外的另一种城市房屋类型。”邱玫指出，据统计，目前在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区，共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目，占北京可售房屋面积的比例高达近1／3，但价钱却低2／3左右。“虽然„小产权房‟的数量很难统计，但可以肯定数量惊人，且不是个别、单独现象，而是影响千家万户的普遍现象。”

邱玫说，“小产权房”产生的原因，在于我国目前城市住房体系占绝对多数的是商品房，而且价格居高不下，而从价格看，“小产权房”价格只有同等商品房价格的40%至60%，且无需缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费、水电费、采暖费便宜，具有很强的诱惑力。“各种因素造成城市居民无法满足住房需求，就会促使他们在市场选择当中倾向于„小产权房‟了。”

“小产权房”应分类处理

邱玫认为，长期以来，“小产权房”虽然大范围地存在，但在国家法制层面上，对其进行规范调整的制度却不够完善，造成了“小产权房”不合法却不断滋生蔓延，出现纠纷又无法可依的局面。因此，亟须完善相关法制，将其纳入法制调整的范畴。

邱玫建议在平衡好各个利益关系的前提下，把“小产权房”纳入法治范畴。并且在立法中应该明确强制拆除和分类处理原则。

邱玫指出，“小产权房”虽然生来不合法，但政府以违法建筑全部拆除显然不可行，事实上也做不到。而且强制拆除会造成巨大浪费。据报道，目前仅北京已售和在建的“小产权房”，超过1000万平方米，如果以每平方米3000元计算，这笔资产超过了300亿元。如果以每户90平方米计算，则涉及到11万户50多万人口的住房问题。从全国看，涉及的损失更是不可估量。而且，处理小产权房牵涉面广，处理不当，将引发社会问题。因此，国家立法应考虑明确规定应当予以拆除的“小产权房”。对于不应拆除的“小产权房”，邱玫也建议要进行清理，区别情况，予以分类处理。 有限允许集体所有土地进入市场

邱玫认为，我国现行土地制度的规定导致农村集体所有土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。“从这个层面说，现行的法律制度或用地体制是小产权房产生的根本原因。”

因此，邱玫建议，在立法上有限度地允许集体所有的土地直接进入市场，实现集体对土地的真正所有，逐步实现所有权的占有、使用、收益、处分的权利。并及时修改《土地管理法》第47条，以使农地所有者即农村集体经济组织的成员在其土地被征用时能够得到合理的补偿，以消除其规避法律的主观条件

小产权风暴来袭 深圳小产权房现状调查

2012-05-10 15:01来源： 南方日报

深圳是小产权房较为集中的城市，虽屡次予以严厉打击，但市场上仍有大量小产权房在进行买卖。”

深圳新闻网讯 深圳是小产权房较为集中的城市，虽屡次予以严厉打击，但市场上仍有大量小产权房在进行买卖。 深圳目前具体有多少小产权房？据相关部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。

上月21日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。

深圳作为小产权房较为集中的城市，尽管从中央到地方对于这类非法销售的违法建筑都予以严厉打击，但市场上仍保有大量的小产权房在交易。

全国人大代表、广东省国土资源厅厅长陈耀光日前在接受媒体采访时表示，“广东不是本次小产权房试点的省份，至少到目前，广东也没有要作为试点省份的计划。”可是，如何处置这些每天都在催生的“非法销售违法建筑”，再一次成为人们所注目的热点事件。

对此，记者实地走访了小产权房较为集中的宝安、龙岗、龙华新区等地，据观察，由于总价低廉而且不受限购令影响，小产权房确受到不少购房者的关注，房屋交易兴旺，买卖仍活跃，但记者也看到不少小产权房建筑过密、通风采光不佳而成为“握手楼”，建筑质量不佳甚至消防、电梯等都达不到相关安全要求。

小产权，大不同

其实，深圳市二手房行业主管部门已明令禁止地产中介从事小产权房业务，由于小产权房其本质是没有产权，也不能在深圳市产权登记部门办理过户手续。但由于二手商品房市场交易的清淡，以及原特区外小产权房数量颇多，大多数地产中介仍做着小产权房的经纪业务。

无物管，垃圾积水随处可见

记者在长龙地铁站下车，在新联地产中介许先生的带领下，来到了龙岗布吉长龙新村。由于没有物业管理，所以长龙新村周围环境非常差，垃圾、积水随处可见。

许先生先是带记者来到新三村牛岭吓55号3楼看房，90平方米的三房两厅，开价31万元，带有简单装修。

“价格很优惠，每平方米才3444元。”许先生说，这栋9层的房子，除了这一户，其他全部都已经卖出或租出去了。“这么好的楼层，早点下手为妙。”

记者观察，在每层房间内和楼道内，均未见到任何消防设施。

随后，许先生带着记者来到一栋外观非常破旧的4层楼里，看了另一套75平方米的房子。“这栋楼有10多年楼龄了，外观是旧了些，但业主为每一户都精装修了。”2楼有铁门，但据介绍，白天一般不上锁，屋内确实如许先生所说，看上去粉刷一新，而且3个小房间铺有木地板，但房子临近内街马路，轰隆隆的大货车、摩托车声不绝于耳。 “29万元的价格，非常划算。屋主是潮汕人，对屋子的风水、朝向、格局都非常讲究，你可以放心入住。”许先生说。

记者准备离开屋子时，正好碰到业主带着另一对中年夫妻前来看房。10分钟后，许先生接到业主电话通知，称该房已售出。

记者又在龙岗区横岗看了一处小产权房小区，尽管该小区和旁边的商品房小区仅一墙之隔，但墙里墙外对比鲜明的是：墙内花丛茂盛，墙外垃圾遍地。

“这个小区每个楼门都有电子防盗门，里面还有一名保安，但楼外面就不管了。”一名小区业主说，该小区的建筑质量不怎么样，早先住进来的业主发现客厅天花板会整块掉下来，虽然没砸到人，但后面进来的业主都会把原来的天花板搞掉重做。

无证建设，数量惊人

“如果我在你这里买房，我能拿到什么凭证，是不是有法律效力的？”记者问中介道。

许先生说，“两证一书”是可以得到的，分别是土地使用证、建设许可证以及律师开具的公证书，“有律师公证书就有法律效力”。

同时，许先生向记者说明，除了需要全额支付买房费用，记者还需支付5000元中介费，以及1000元的律师公证书费用，“当天给钱，当天你就可以实现在深圳成为有房一族的梦想，比商品房快多了。”

当记者问及国家试点清理小产权房，现在买房会否存在风险。许先生显得相当有把握，“我们这里一整片都是小产权房，足足有500栋。要整治的话，首尾有多长，你足以想象。怕什么，又不是只有你一个人买。”

许先生告诉记者，小产权房销售几乎没有受到政策影响，上月其公司成交了30多套小产权房，而上周就卖了八九套。

记者在长龙新村走访中发现，小产权房买卖的街贴随处可见，但打电话过去，基本都说已经卖完。随后，记者来到民治樟坑、横岭等社区，发现有许多小产权房在建。有的虽然不见有任何证照，但仍开始建设，有些已经建了十多层，明显超高、超面积，至今没有封顶，还有的显然已经“生米煮成熟饭”，开始装修了。

小产权房渐小区化

在对龙岗小产权房现状有所了解后，记者来到位于宝安区的沙井镇万丰村。据了解，这里90%以上的房屋都是小

产权房。

据中介称，该镇目前新建小产权房的均价近5000元/平方米，较去年已上涨了1000元左右，而周边商品房的价格一般在1.1万/平方米以上，小产权房的价格只有商品房的1/2。

记者也从其他渠道了解到，沙井小产权房数量众多，与深圳其他区域不同，这里的小产权房多以小区形式整体建造，最近3年内建成的小产权房价格多在3500元/平方米左右。

记者联系了中介陈小姐。与之前在长龙新村看到的“脏乱差”不同，她带记者看的是由4栋20层的高楼组成的小型社区。4栋高楼在4楼通过一个大型的空中花园相连接，底层都是商铺。据陈小姐介绍，2010年，有一名四川人一口气买下了十几套住房，记者要买的就是他要出手的物业。

记者又来到另一处由村委集资建设的小区，由多幢18层的高楼组成。记者看到小区内有游泳池、健身房等设施，小区内环境较佳，绿树成阴，不过楼间距很小。

陈小姐说，这些高楼基本都是近3年建好的，房子当时计划分给村民，每户每人分42平方米，面积超出部分村民需以3600元/平方米的价格补差价，不过很多村民都将房子卖给了外地人。

“小区的房价大约在5000多元/平方米，一般需一次性付清房款，当然也可以协商房款分两次付清，不过需向卖房人支付利息。”陈小姐说，买卖一套房屋，他们收取的中介费一般是房屋成交总价的3%，另外到村委会过户，购房者也需要支付成交价2%的过户费，过户费可以商议。

专家说法

小产权房存诸多弊端，不建议购买

小产权房也好，“非法销售的违法建筑”也罢，都在这样一个都市日渐狭窄的空间中生长着，并且庞大到成为城市发展难以绕开的一道坎。从2009年5月深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》至今，深圳一直坚定治违，但业已建设好的小产权房仍在市场上交易着。

广东信荣律师事务所律师张茂荣表示，购买小产权房将面临多方面的风险：其一，所谓小产权房均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；其二，小产权房没有房产证，不受国家法律保护，一旦拆迁业主将很难得到补偿，甚至还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；其三，小产权房不是商品房，且大部分为违建，发生质量问题业主往往只能自行承担。

超95%小产权房存在安全隐患

在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平方米来建房，超过这一面积的建筑，都属于“违法建筑”。

一名不愿意透露姓名的小产权房业主道出了包括深圳小产权房的现状：“深圳的小产权房基本上都是原村民自建

或者原村组织统建的违法建筑。从严格意义上来说，通过城市化的进程，深圳的土地已经国有化。但国家并不能100%承担原村民城市化之后的生计，因此给了集体与个人利用土地谋福利、谋生存的机会。小产权房正是在这一契机之下快速无序增长，这也是社会转型中必不可少的阵痛。”

“深圳的小产权房数量在全国同类城市中，总规模是名列前茅的。”深圳住房研究会会长陈蔼贫表示，对于国家相关部门这次表态，他认为首先要还原小产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村，人数约超600万。小产权房对深圳的发展起到了历史性的作用，也一直在为城市的兴盛挑起了一定的担子。

“但我们必须意识到，在小产权房中，有超过95%都是没有办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。”陈蔼贫认为，小产权房毕竟是不合法的，深圳政府也一直尝试解决这个历史遗留问题。

他分析，深圳在视小产权房的性质区别，而进行不同的处理。如果把小产权房简单分类，可以分为两类：一类是程序性违法，如扩大面积、未经申报、改变功能；另一类是实质性违法，这类是大家常说的“撞高压线”，如涉及农耕地、水源等问题，损害公共利益。

据陈蔼贫了解，实质性违法占总违建数量15%左右，“对这两类，要具体情况具体分析，不能一棒子打死。”实质性违法的，政府要坚决予以强硬处理，而面对程序性违法，可采取相对缓和的处理手段。

买小产权房有4大法律风险

美联物业全国研究中心主任徐枫称，由于小产权房并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白，也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。徐枫不建议客户选择小产权房，它虽然便宜，但在合法性、房屋质量、价格优势、周边配套等方面，有很明显的弊端。

购买小产权房的根本弊端在于产权不确权，不受法律保护。2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。购买小产权房在法律上有4大风险：

不能上市交易，也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；

无法办理抵押。因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；

无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿；

无法办理继承。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

“律师见证书”不具备法律效力

在小产权房交易过程中，由于房屋本身没有产权，在交易过程中惟恐没有法律保障，不少业主或中介在出售小产

权房时，都会向购买者开具“律师见证书”，以证明物业具有法律保障。

“实际上，律师见证对于小产权房交易来说，是不允许的。哪怕做了见证，也并不具备任何法律效力。”张茂荣表示，“在很多购房者看来，律师做了见证就有了法律保障，合同就有效了。实际上不是这样，他们对律师见证性质的不了解。”

所谓“律师见证”就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。张茂荣说，早在2009年9月，市司法局已下发《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》，明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。

该通知明确了律师不得对违建认证，深圳的执业律师就必须严格遵守。如果律师擅自私下认证，将面临市司法局的处罚。但张茂荣坦言，目前仍有部分律师通过个人开具所谓的“律师见证”赚快钱。

“正常的见证应该对内容的合法性进行见证，而所谓的小产权房见证只不过是见证一个签字属实，这实际上是毫无意义的。”张茂荣提醒，老百姓切莫对此类见证存有盲目迷信，事实上，“律师见证”对小产权房交易的合法性并没有任何保障。

买了小产权房，要保护好整栋楼房产证

但是，对于已经购买了小产权房的业主，房地产专家周学军建议：“如果既不想退房，又不想在拆迁的时候血本无归，那最好的方法就是保护好整栋楼的房产证。”

周学军解释，保护房产证的最好做法，就是从建设者手里接过房产证，将其寄放到银行的保险箱里。再由3—5位业主组成一个保护小组。切莫让建设者利用产权证，做其他的抵押贷款或担保。否则一旦建设者资金或担保出了问题，银行就要查封该房产证的楼，那么小产权房业主就算有再大的冤屈也没处申诉。

小产权房业主

只求能有个住的地方

在高房价背景下，虽然大多数购房者都知晓小产权房的风险，开发商、中介也会如实承认小产权房的违建身份，但城市中低收入消费者还是会购买，他们“不管那么多”，只要满足有个住的地方即可。“我们不怕，又不是我们一家买”是不少业主的想法。

在记者采访到的7名刚需者则表示：如果自住，价格也确实便宜，不排除买小产权房的可能。

已经是小产权房业主的王先生，湖北人，去年初来到深圳，任职电脑美工，月收入4000—5000元。去年底在沙井万丰村购买了一套105平方米、总价33万元的小产权房，一次付清。小区有保安24小时值班，每个月交120多元物业费。 王先生告诉记者，他知道小产权房的风险，也知道国家对此类房子的态度。在选定该套小产权房之前，他使用最多的工具就是谷歌地图。因为该地图有一项功能，可查阅到某个年份某地区的三维面貌，他可了解到房产是何时建起，

地块是否非法占用了耕地等，“近几年，我所处的区域人气越来越旺。一旦一个地区的小产权房多起来，政府要处理就相对难一些。”

目前，王先生手头的房屋凭证有5样：原业主跟开发商签订的合作合同，大概类似集资建房的协议；原业主跟王先生本人签订的房屋转让协议；某位律师开具的公证书；2张收据，一张是开发商开给原业主的收据，另一张是原业主开给王先生本人的收款收据。

对于小产权房的看法，王先生保持中立，“小产权房不好去衡量它是否值得买，要看个人情况。”他说，如果以投资为目的的，不一定值得。

王先生告诉记者他看到的一则消息：当事人的亲戚买了小产权房，3年涨了不到1倍，但其另一位亲戚买了商品房，3年涨了将近3倍，“如果是自住或者出租的话，就纯粹一些”。(张西陆曲广宁/文)