养老院调研报告:养老院调研报告范文
4月9号到15号我们进行了为期一个周的实习，希望通过对青岛市养老院的一些调研，了解现在老年人的老年生活以及现在养老院的一些问题。实习前期我们曲老师已经给我们联系了一些养老院，第一天我们是自己在网上找的一家老年活动中心，位于青岛市辽阳西路7号，新业广场的旁边。由于我们没有任何介绍信工作人员不让我们进去，无奈只能在门口等着零零散散的老年人出来，效果很不好，先期准备工作没有做好，结果就吃了闭门羹。第二天我们经过和老师的一些交谈，通过老师了解到一些养老院的信息，早上八点我们就出发，9点多来到了位于青岛市海慈医院附近的一家名叫福寿乐的一家养老院进行调研，通过在网上查阅了一些信息，我们知道这家养老院属于一家民营的机构。
因为有了之前的经验教训，所以我们在前一天就打电话和养老院的副院长联系过了，在了解到我们的目的之后，副院长同意我们的这次调研，我们约定10点之前到达就可以。第二天早上8点我们吃过早饭后就直接做车前往养老院，大约9点多到达海泊桥，由于福寿乐养老院的位置比较偏，而且海慈医院附近很乱，我们在网上又找不到具体能准确的地址，所以只能周边打听，经过一番努力终于在海慈医院门诊部的左边找到了我们要找的福寿乐养老院，心里感觉特别舒服。开始一进大门，我发现有两个很大的鱼缸，里面的鱼都很稀奇古怪，可是那两个鱼缸很旧，应该用了很长时间，可能说明这个疗养院做了有一段时间了。在角落还有一个很大的陶瓷瓶子里面插着假的牡丹花，还有一些字画，这些给人一种很舒适的感觉就像在家一样。花，陶瓷瓶子，鱼，字画这些想必也都是老人们喜欢的东西。我们进门后左手边就是办公室。处于礼貌等原因，我们在外面给副院长打了个电话，电话中该院长邀请我们直接去他的办公室交谈。因为由于之前我们已经和他交流过此次调研的目的，所以见面后寒暄了几句我们便直奔主题。该院长也很配合，我们有什么问题可以先问问他，让我们本来很紧张的气氛缓和很多，我们的工作进展的也比较从容，通过和院长的沟通交谈我们首先对福寿乐养老院有了一个大致的了解。通过和院长的交流我们了解到这家养老院属于民营机构，一共有3个分院，合计大约有300个床位，有双人间和多人间，因为考虑到有的老人喜欢安静而有的喜欢热闹，房间的安排完全根据老人们自己的喜好安排，喜欢热闹的安排多人间，喜欢安静的安排双人间，通过调查我们发现老年人一般喜欢双人间的比较多。这家养老院老人入住率在95%以上。老年人的年龄情况约有1/3是90岁以上的老人，大约2/3的老年人年龄都是在80岁到90岁之间，也有一些超过百岁的老寿星。而在性别比例方面，女的比例占到60%，人数多于男性。根据我们的一些了解，该家疗养院主要是针对一些孤寡老人，下面没有子女和一些不能自理的老人，其中还有很少一部分是子女工作太忙，没时间照顾老人，所以把老人暂时送到养老院。在住的老人中，很多人都患有各种各样的老年病例如高血压、冠心病、糖尿病、恶性肿瘤、痛风等。病情比较严重的要经常卧床，有的甚至还要插管，需要工作人员的特别护理，还有一部分身体比较健康，可以自由活动，甚至在一起做做运动，锻炼身体。院长向我们介绍说这家养老院的老人平均在这住了2-3年左右，因为该院针对的老人大多有疾病，所以最长的也就是在这呆了7年。对福寿乐养老院有了一个大致的了解之后，我们向院长咨询了一下福寿乐具体的设施，以及老年人的生活水平等问题。在医院硬件设施方面，考虑到都是岁数较大的老人，而且很多生活还不能自理，所以养老内没有具体就餐的餐厅，但是有厨房提供一日三餐和水果、牛奶等供应。养老院内提供24小时热水，由于是老年人，所以冬天夏天的水温会有专门的人员负责设定，我们看到在办公室里副院长都是穿着短袖t恤，因此养老院的供暖应该不是问
题，老年人在这里不用担心供暖问题。工作人员定期会给老人洗澡、擦身，更换床单被褥，保持老人们的卫生，保证老年人生活在一个健康的环境中。期间副院长还介绍了他们养老院的优势就是他们的医疗设施非常齐全。能应对一些紧急问题例如心脏复苏、抢救、等紧急情况。而且我们也发现这家养老院紧邻海慈医院，如果老年人们有突发的各种疾病可以马上得到必要的急救措施，这是很多养老院都无法做到的，因为老年人由于岁数较大，身体较弱，所以很容易出现各种问题，如果出现一些重大问题自己不能解决，也可以很快的送到医院。在养老院工作的人员都受过专业的训练，并且有一定的经验，能轻松处理一些基础的抢救。通过了解我们知道该院护理人员的工资在最低位1800/月，而且还有五险，可是养老院还是面临招不来人的困难，因为这个不仅要具备一些专业的知识，而且要有很强的心里耐力，毕竟照顾各式各样的老年人肯定不轻松，加上现在的很多人都爱面子比喜欢干这种伺候人的工作，尤其是生活不能自理的老人。在这其中照顾的大多都是卧床的病人从业人员年龄偏大，大约在50岁左右。所以这些护理人员平时的工作也是比较辛苦的。在费用方面，老人入住的费用平均每月也在2014以上，一些需要特别护理的老人费用可能达到2700，对些一些以前是工薪阶层或者退休金比较少的老人还是有一定的负担的，但是由于绝大多数老人还是有子
女的，子女只需支付少量费用就可以让老人在这里有人聊天，不至于生活很孤独。和院长聊了大约40多分钟后我们想去看看老人们的实际生活是什么样的。于是副院长带着去老年人的公寓了解老年人平时的生活情况，我们以小组为单位对老年人进行采访，但是由于很多老年人岁数较大交流起来有困难，所以我们很多都是向陪在老人身边的子女了解情况。我们环顾了一下，在靠门口的地方有一位女士，于是我们想向她了解一下自己的父母在养老院的生活情况，因为院长的话我们也不能全部相信，我们本身的目的就是采访老年人。经过询问我们了解到那个年轻女士是把她的母亲送到该养老院的。因为她妈妈有些老年病，做过心脏搭桥手术，血压和血糖平时也有点高，情绪经常不稳定。在家里的话平时都要上班没时间照顾老人，怕老人自己在家出什么问题，所以就想把老人送到养老院。可是把老人送到过很多地方还是不是很放心，后来听朋友介绍就把老太太送过来了。她说老人一开始血压有点高，在这住了一段时间后血压略有下降，血糖也基本稳定。老人一开始因为整天自己在家有些孤单，心情不是很好，家里人都很担心老人出什么事。所以这次她们在这给老人找了一个双人间，有个室友陪她，老人有了说话聊天的人心情也有了好转。可能老人们都害怕孤独。这里的伙食搭配还是比较合理的，有包子，饺子，面条啥的，还有山药和银耳汤，饭菜种类比较丰富，营养也能跟上，老人们平时吃的也很多，身体也很健康，每天都很开心，有时甚至自发的帮忙照顾比自己岁数大的，身体不是很好的室友。慢慢的都在这里产生了感情，很多老人都不愿离开了。现在由于国家的人口政策和医疗水平的发展，人口老龄化的趋势越来越严重。老年人的问题越来越成为我们身边值得关注的问题，子女不履行赡养义务，退休金不是很高，养老院医疗卫生水平跟不上，老年人晚年生活质量严重下降已经越来越普遍。通过这次的调研我们发现福寿乐在整体的软硬件设施上相比较其他养老院算是比较好的，有很多养老院设施很差，国家又没有具体的扶持手段。关爱老年人的晚年生活任重而道远。这次调研之后针对老年人的养老问题我总结了一下几点建议：
一：提高养老金待遇。虽然国家每年对医疗卫生的支出很大，可是真正落实到老人们身上的就很少，可以说微乎其微，再者，由于通货膨胀和物价上涨带来的压力，很多老人的养老金根部不够自己的养老费用。调查显示，大多数老年人
经济收入偏低，总体生活水平不高。因此，要继续提高老年人的养老金待遇，在保障老年人基本生活的基础上，使老年人的生活水平也随着经济社会的发展逐步提高。
二：关爱“空巢老人”。现在，一个词语出现率越来越高，就是“空巢老人”。由于子女工作压力大，很多人都背井离乡出去打工，把老人们自己留在家中。调查数据显示大部分去养老院的老人都是空巢老人。所以全社会都要来重视解决“空巢老人”问题，子女们在打拼事业的同时一定要多回家陪陪老人。社区居委会也要定期的组织老年人活动，丰富老人们的生活，不要让他们感觉到孤独。
三：加大养老院，老年公寓，老年人活动中心的建设。调查显示，只有11.56%老年人最愿意选择到养老机构养老，即使按照这个标准，青岛市市内养老机构床位还是不足。因此，动员全社会的力量，鼓励企事业单位、集体组织、民间组织、个人以及外资兴办养老服务机构，规划建设不同档次的养老机构满足不同层次老年人的入住需求。对养老服务机构实行分类管理，明确养老机构的服务对象，逐步改变目前较高收入人群大量占用公办养老机构资源的现象，在合适的时机，为中低收入老年人群发放养老服务专项补贴，使中低收入老年人能够住得起养老机构。
谁都会有老去的那一天，老人们今天的样子可能就是我们明天的样子，通过这次调研让我感触很多，我们必须加大对老年人的关注力度，不要让他们在晚年自己孤独的渡过。多回家陪陪自己的父母，就像一首歌词那样唱到：“常回家看看”。
第二篇：佳木斯养老院调研报告佳木斯市市区养老院状况调研报告
据2014年底统计数据,我市60岁以上老年人287150人，占全市总人口的13.4%。其中，60－69岁老人占全市总人口的8.2%；70－79岁老人占全市总人口的3.8%；80－89岁老年人占全市总人口的1.2%；占全市总人口的0.2%；100岁以上老年人27人。
一、养老院数量
全市养老院数量为125家，其中公办养老院（含敬老院）6家，民办养老院119家。
二、床位数量
公办养老院（含敬老院）床位数总计752张，民办床位数总计5823张。其中，床位数在100张以上的养老院数量为14家，50张以上的养老院数量为38家，30张床位以上的为44家，不足30张床位的为18家。
三、入住率
公办养老院入住率约为70%左右，民办养老院入住率约为20%~30%。
四、价格
公办养老院价格较高，包括吃住水电热费用在内的，能自理的，一般为1000元以上/人月，民办养老院一般在400元/人月~600元/人月。
五、入住人群
公办养老院入住人员一般为退休的公务员、事业单位人员等退休金较高的人群，包括有自理、半自理和失能老人，而民办养老院入住人员一般为企业单位退休，或者是无职业等退休金较低的人群，包括能自理、半自理老人。另外，老人一般都来自本市或附近郊区。几乎没有外县老年人。
六、居住环境及设施
公办养老院有良好的居住环境，房间空间大，不潮湿，有的含客厅，并有独立卫生间和电视，卫生条件好，附属设施齐全，每周可免费洗澡一次，而这些条件是绝大多数民办养老机构所不具备的。
七、护理人员
公办养老院有专业的护理人员，月工资一般为1500元左右，工作24小时后休息24小时，包吃住。而民办养老院很少有护理人员，其月工资为2014元。
八、饮食情况
不论公办还是民办养老院的老人，对养老院提供的饮食均满意。当然公办的饮食卫生条件要远好于民办养老院。
九、医疗保健情况
公办养老院一般含有简单的医疗机构，并提供基本医疗服务，而民办养老院均不含此项功能。
十、入住之前的体检
公办养老院在老年人入住之前，要进行精神神经和传染病方面的体检，而民办养老院一般不进行相关检查。
十一、管理水平
显然，公办养老机构的管理水平远远高于民办养老机构。
分析：
一、 需求
随着老龄人口的日益增多和“421家庭”（即两位成年人赡养4位老人和1个孩子）的逐步增加，养老服务市场的供给缺口日趋明显。来自中国老龄科学研究中心的统计称，到2014年底，我国60岁及以上老年人口已达到1．43亿，占总人口的10．97％，其中大约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。到2014年，中国老年人口将占总人口的25%。但目前，专为老年人提供服务的设施严重不足，养老院床位的缺口异常之大。据统计，发达国家养老床位数约为老年人口总数的3％－5％，而我国仅为0．8％，远远不能满足市场需要。
二、养老服务
老人选择养老机构时最关心的是收费和服务质量，收费标准最好以中档为主，服务质量要保证老年人住得放心、开心；其次是一定的医疗配备，能保证小病不出院，大病马上送医院。
事实上，服务是所有养老院最弱的一块。因为收费价格不高，自然请不起专业的医护人员，只能以下岗工人或农民工充数。培训1-2周，就更谈不上掌握卫生护理常识。而且大多数养老院要求护工们24小时住在养老院里，很多城市内的居民无法接受这种工作。
三、养老院地点选择
子女给老人选择养老院，还要交通便利，方便经常去探望。有的养老院设在郊区，风景秀丽的地方。这些地方风景和环境是很好，但是如果长期这种“隐居”生活，对喜欢热闹的中国老人来说有些偏僻。
四、消费人群定位
入住养老院的老人80%以上超过70岁。绝大多数健康老人不希望住养老院，而需要养老院护理的老人中，也只有三成同意入住养老院。再考虑到收入、文化归属感、疾病、亲属等因素，如果将目标人群定位太窄，很可能出现床位大量空闲的现象。
五、消费能力：
目前，佳木斯市区老年人收入并不高，多数在2014元左右，少数在3000元以上。对于绝大多数自费的老人，在扣除老人的衣食行医以及必要的交际费用及留一些备用金外，养老机构收费最好不超过老人养老金的一半。
六、 养老院档次设定
目前我市的养老需求处于较低层次。过于先进的理念引入只能说“超前”了，暂时只能是摆设而已。相反，街道养老院好管理，就像家人一样，对老人来说比较受用。
养老院的硬件环境达到安全、卫生、整洁、考虑到老人的身体需求就足够了。对年龄超过70岁的老人们来说，健康和精神上的充实快乐是最重要的。过于追求硬件的豪华，一是浪费投资，增加成本；二是没有真正抓住老人的需求。总之，养老产业不是高回报产业，建设上应避免过度高档。
七、微利中坚持
民办养老机构既不是纯粹的社会福利，否则会失之根本。养老产业具有投资大、风险大、长效微利的特点，发展初期特别需要政策法规支持。当前，养老机构的土地、水电气费、税收等方面都可享受到特殊优惠政策。民办养老院正是看好了这些优惠政策和将来的市场潜力，才在微利中坚持。
结论：
一、养老行业前景喜人，可以进入。但最好的进入时机应该是在3~5年之后；如果没有
二、养老地址最好选择在距离市区较近的位置；
三、建设档次要适中，不宜豪华奢侈；
四、建设过程中，就要研究养老院经营的商业模式。
集团战略发展部2014年5月12日
第三篇：养老院调研报告10级纪实节目创作方向班提案（调研报告）
提案文件名格式：姓名提案题目。例：老子提案道德经
结构设想部分简明扼要，策划案据此细化。
镜头支撑部分要求对可能拍摄的主要场景做客观描述。
第四篇：关于养老院老人生活状况调研思想政治理论课社会实践论文
关于养老院老人生活状况的调研
摘要
尊老爱幼是中华民族的传统美德，作为当代大学生，我们应将弘扬中华民族尊老、敬老
的传统美德、努力营造社会和谐的良好氛围、让大学生们以实际行动为老人家送温暖、献爱
心、为创建全国文明城市贡献青春力量作为己任。
随着我国综合国力的提升，人口老龄化必然会成为一种普遍现象，然而老人们的权益在
得到法律保护的同时，在日常生活中物质和精神生活是否也得到了很好的保障呢？他们的生
活状况怎么样，有什么需求？带着这些问题我们一行人开始对城镇养老院老人生活情况进行
了调查，深刻意识到这群特殊的社会弱势群体在享受自己生活现状的同时也同样期待社会的
更多关怀！
关键词
尊老 养老院老人 生活现状 社会关怀
一、调查对象和方法
（一）研究对象
本次调研以“了解养老院老人生活状况，关爱老人，呼吁社会关爱”为主题，以小区敬老院为调研对象，展开本次的调研活动。
（二）研究方法
为了统计调研的广泛性和时效性，本次调研采用了实地对老人进行采访。
二、结果与分析
（一）与老人沟通了解的情况
老人们会有人进行全面的健身、康复计划。为他们提供温馨、科学健康的养护服务，定期对他们体验、进行健康评估、建立健康档案。室内设施也出人意料的好，简直就是星级敬老院，俱乐部式的休闲，大型综合服务中心，为老人提供日常休闲场馆。沙壶球运动
厅、影视大厅、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、健身房、羽毛球馆、ktv、书画室、阅览室、网络教室，温泉等等。我们听着老人们的事迹以及他们在这里的生活，感觉精神很好，他们甚至有的家人选在这里一起过春节等重要节日,显然他们在这里已经适应了属于自己的生活，从物质到精神都是这样。
这儿的老人大多是孤巢老人，而且大多数年过古稀，身体都已经行动不便。我们的出现使略显寂静的敬老院一下子活跃了许多。尤其是那些无儿无女的年过古稀的老人听到我亲切的喊他们爷爷奶奶，都非常激动。从第一天进行实践，我们就被这群老人感动着，刚到不久，一位奶奶就拉着我们去她那儿吃水果，每个老人都把我们当作自己的孩子，这让我们激动不已。从院长那里我们了解到每年都会有几批学生来这里进行志愿服务，老人们都很喜欢年轻人这些服务社会的做法。
（二）老人们生活条件的调查
我们从敬老院的大爷大妈那里了解到，这几年他们可以领到更多的政府补助。在敬老院生活水平也有了很大提高，之前，由于经济条件不允许，敬老院的餐厅中很少有荤菜，饭菜十分单调。这两年不仅吃肉不成问题，每逢过节，都要为老人们包水饺。当老人们说到这里时，都露出了满足的笑容。中午是我到餐厅看了一下，大家有序就餐，有说有笑，生活十分安详。不仅生活上的补助增多了，老人们还告诉我，医疗卫生条件也有很大改善。今年政府为敬老院新增派了多名年轻医生，大家看病更方便了。而且每年都要为大家进行免费体检，生活状况有了明显改善。
（三）采访院长了解情况
为了更好的完成这次实践任务，实践开始前，我首先找到敬老院院长了解本院孤寡老人的具体年龄和生活状态。院长告诉我们，住在本院的老人差不多都是年过70的，身体也大都有残疾，残疾程度各有不同。在我们实际实践过程中，也发现了这个问题。行动不便成了他们生活的最大障碍。看到这种情况，我们感到十分痛心。
但是不少老人还是反应在精神上有些许的失落和空虚。事实上，这也暴露了我国农村养老的深层次问题，虽然国家发展了，人民生活水平总体上有了很大提高，但是这个社会特殊群体，他们年轻时曾为我们国家的发展，社会的进步做出应有的贡献，而晚年无依无靠的状况却让他们无法最大限度享受社会进步的福利。尽管政府也已经越来越重视民生，开始逐年提高老人们的生活待遇，但还有不少的路要走。
三、存在的具体问题 3.1，当前，一床难求和养老公寓空置率较高现象同时存在。一方面，市内的公办公营养老机构“一床难求”，排队等床现象广泛存在；另一方面，一些相对高端的养老公寓却入住率偏低，经营状况欠佳。一位民营敬老院负责人谈到，相关部门应加大对养老服务行业的政策扶持，没有政策扶持我们全都无法为继。
3.2虽然大部分的敬老院设施相对完善，但仍有不少敬老院寝室的硬件设施不够齐全。最突出的是供水问题，供暖问题，有时候会不及时。还有部分敬老院防火设施不齐全，一栋楼只有六七个灭火器，而且老人们大都不懂如何使用，且防火防灾意识较弱，这是一个很大的安全隐患，所以我认为敬老院里的大厅应该切实利用起来，对老人进行简单的知识普及。或许在保障老人们的物质和精神生活质量之前，首先应该解决安全保障的问题。
3.3部分寝室安排不合理，因为有的敬老院大多是老的筒子楼，很多老人行动不方便，住的寝室却离洗手间很远，虽然目前很多敬老院已经设置了独立的卫生间和浴室，但毕竟还不够普及，价格也相对过高，所以合理根据老人们自身情况安排寝室很有必要。
3.4敬老院护理人员略显不足，我们所在实践的敬老院虽然已经安排了医生，但并没有专门的护理人员；这一点成为敬老院一个较大的缺陷。虽然有的老人有一位专门为老人服务的护士，但很多行动不便的老人并不能得到专门的照看，大多也只能靠自己，这样老人缺乏专业护理人员，生活就很难十分的保障。根据民政部相关数据，按照老年人口与护理人员配备比例3:1测算，全国有2830万老年人生活不能完全自理，因此，养老护理人员约需要1000万人，而目前全国养老机构职工仅22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人。不仅如此，护理人员的周转率非常高，很多老年公寓的人员周转率高达100%，个别老年公寓甚至高达140%，因此政府部门应该有相关的行业职业规划，一些专业学校应在此方面加强人才培养。
3.5虽然总体来看敬老院近年来物质生活有了显著提高但老人们的精神生活还有些匮乏。我认为这也是最重要的亟待解决的一件事。通过我们的走访发现虽然大多老人们室内的居住条件已经相对较好，然而大多敬老院的娱乐设施和健身器材还不尽完善，同时一些公共设施也没有进行充分的利用，所以希望能在保证老人们入住成本不很高的前提下，多建设一下各种娱乐设施，安排一些娱乐活动。
四、调查心得与体会
这次实践让我受益良多。尊老爱幼是中华民族的传统美德，我们大学生正处在人生观、世界观、价值观的重要形成时期，肩负成为合格建设者和接班人的重任，为了加强对自身的思想培养，在日常生活中养成良好的品格和行为习惯，我们应该多参加这样的社会实践活动。
在我眼里，敬老院是孤寡老人的栖息之所。但通过这次的实践，我改变了总结的看法。现在，许多子女成群的老人主动走进了敬老院。他们有的以前是教师、工程师、干部，也有艺术工作者。选择敬老院，因为子女工作忙、家里楼层高、没人陪自己聊天；而且因为在这里与同龄人朝夕相伴，共同的兴趣爱好，相近的人生观念，更能让他们感到夕阳无限好。这些经过了岁月沧桑的老人们，毫无疑问，面临着工作能力丧失、自理能力下降、精神生活贫乏等一系列问题，从而成为了弱势群体。从一个社会对弱势群体的态度中，也可以瞥见其文明程度。一个健全的社会，该为一切成员提供健全的空间，提供维护。作为当代大学生，传达社会对弱势群体进行人文关怀的理念是义不容辞的责任，因此本着“关爱弱势群体，弘扬志愿精神”的活动主题，了解敬老院运营的问题及困难，了解敬老院内老人的生活现状及心理，并对空巢老人社区进行走访，从而达到对弱势群体的关怀，是我们实践的主旨。
每个人都会老，但老了也不应该被社会遗弃。老人们在年轻的时候用他们的辛勤和汗水为社会做出了贡献，或大或小，可能仅仅是养育自己的子女，但无论如何，他们付出了。虽然他们不求回报，但作为子女，我们决不能忘了他们的养育之恩，我们应该孝敬他们，让他们幸福快乐。孝敬父母，尊敬长辈，这一直是中华民族的传统美德。敬老院的老人们虽然没有儿女，但社会没有抛弃他们，而是给与了他们极大的关怀。他们没有家庭，幸福指数也许会低一点，但他们应该觉得满足了，因为在他们的背后，是殷勤的工作人员，是仁爱的政府，是团结强大的中华民族。老人，是需要我们关心的一个弱群体，我们应该不懈努力的为他们创造一个良好的生存环境，以报答他们曾经为社会做出的贡献！也将我们中国的传统美德继续更好的传承下来！
第五篇：关于社区养老院的调查报告关于社区养老院的调查报告
实践单位：
任务：探访养老院中的老人、查看养老院的服情况。
总的来说，老人们的情况还是比较好的，每个人都过得很积极乐观，大家的情绪也比较稳定。生活很不错，只要300一月。在老人的脸上也都洋溢着一种笑容。我认为价格很合理。
我刚刚跨进敬老院，它给我的感觉是平静安宁的，在和煦的阳光下，老人们三三两两的在晒太阳，安安静静的，他们没有孩子脸上的天真，青年脸上的憧憬，中年脸上的忙碌，他们像是在思索着什么？或许是对一路走来的点点滴滴懂得回忆吧。天空偶尔有两三只小鸟，但是他们也丝毫不感觉这气氛被小鸟的吵闹声打扰到，只是默默地低着头，沉溺于自己的幸福回忆里。院子里没有太多的绿化，只是一些古树，如同老人经历的一个世纪的洗礼，沉积了一百多年的历史。 我观察了敬老院的生活，他们的生活是井井有条的，每天7点半就会起床吃早餐，早餐很是清淡，只是一些稀饭和馒头，但是他们却露出满意的笑容。我听敬老院的阿姨说：“我们养了很多头猪啊，一个星期就杀一头的，老人们吃得很好，肉也绝对放得心。”这虽然是几句普通的话语，我却感觉温暖人心，现在还有谁不觉得健康才是最重要啊。他们还会评选文明老人，这是我们始料不及的，我觉得这样的规则会让敬老院的生活更加丰富多彩，更加规范。思想也会更加上进。敬老院里面还有个宽敞的活动室，平时老人们还可以在里面聊天，打牌，他们也其乐融融。
给我印象深刻的是一个看起来并不起眼的老人，当我们发现他的时候，他一个人孤单的低头坐在一个角落里面，我们走了过去，给了一些水果给他，他竟然簌簌的流下了眼泪，那是感动的泪水还是什么，一滴滴落在了盛放水果的塑料袋上面，没有丝毫的掩饰，那样的真真切切，一直以来，我总是认为这些没有接受过多少教育的老人们是肤浅的，没有涵养的，不了他是那样的出众，一位叫董凤清的老奶奶，平时省吃俭用，在临死前，把1000元的积蓄，全部捐赠给了敬老
院，，她不是求名利，只是求于今生无悔，终于在前几天安心的到了另外一个世界，我想她一定是快乐的飞向天堂的。
我还采访了院长。院长是一位50多岁的中年男人，很是和蔼，他说这里的老人收入主要有三大块，村里，财政拨款，每个人每年500元，街道每人每年180，民政局每人每年2400元，老人生病时敬老院会报销医药费，政府提供老人的饮食起居等等，生活状况较好。但是我也发现了一些小小的问题，这里个别的服务员虽然接受过工作专业培训，但是他们并没有完全掌握社会工作的理念精神和工作技巧，不能满足老人的心理需求。尚且没有把助人自助和服务为人的理念融入到工作当中，更加没有定期开展一些活动来提高老人们的精神生活。除了以上问题，还存在着敬老院的管理制度不规范等等，有点点内部矛盾，也就是不和谐。这些都将成为敬老院进一步发展的障碍，需要进一步解决，而社会工作的理念和方法可以在一定程度上解决这些问题。社会工作者利用自身的专业优势介入敬老院，通过开展老年社会工作，将社会工作的理念和方法融入院内服务人员的工作，使院里的管理工作更具人性化，老人的能力得到提升。
老年社会工作的理论主要包括：社会撤离理论、符号互动理论、社会交换理论、连续性理论和活动理论等。在老年个案(更多内容请访问好范 文网：WwW.HAowoRd.cOM)工作中需要坚持的原则包括：从价值观上尊敬并接受老人、建立相互信赖的关系、有耐心、多鼓励、让老年案主自我选择、自我决定以及个别化的原则等。技巧主要有怀旧与生命回顾。怀旧是老人回顾他们过去生活中最重要、最难忘的事件或时刻，从回顾中让老人重新体验快乐、成就、尊严等多种有利身心健康的情绪，帮助老人找回自尊和荣耀。而生命回顾是指通过生动缅怀过去一生成功和失败的经历，让老人重建完整的自我。鼓励老人将整个人生的经历尽可能详尽的倾诉出来，以达到内省的目的。与怀旧不同的是，它是对整个人生的回顾。因此，它更系统详细，也更能让老人面对自己的人生境遇，体味人生的价值和意义。老年社会工作的工作技巧主要有以下技巧：
1．沟通：这主要包括两个方面的内容，一方面是与老人的沟通，另一方面是与院方服务人员的沟通。与老人的沟通主要分为两个阶段，一是小组开展前的个案阶段，与老人谈心，进行倾听，建立情感；二是活动进行中，不断征得老人们的回应，并在每次活动结束后，询问他们的意见，以便及时调整与完善活动。与院
方的沟通则一直要贯穿整个实习过程的始终，不断听取他们的意见与建议，使我们开展的活动不断完善。除此之外，还要促进小组成员间的沟通，即老人与老人和老人与院方的沟通。
2．同理：在每次活动方案设计后，我们都将会亲身将所设计的活动体验一下，以观察其效果，体会老人们在活动中可能出现的感受，这也是同理心的一种表现形式。除了自身体验老人的感受外，我们也力求让服务人员能有所体验
3．观察：工作人员要能够灵敏、细致的观察和判断每个人所面临的环境和需要解决的问题，以便得以确定适合的小组目标和解决问题的方案。由于老年群体的特殊性，观察在小组工作中显得尤为重要，包括观察老人的身体适应状况、对活动的参与情况、老人的情绪状态等各方面。
4．其他技巧：建立关系的技巧，组织和介入的技巧、运用社会资源的技巧、评估技巧等等。
在敬老院开展老年社会工作，其对象是共同生活在一起的老人及敬老院里的服务人员，他们彼此相互影响相互作用，形成了一个案主群体，其中包括：
1．院内老年人。他们是敬老院的主体和服务对象，更是老年社会工作的主要对象。老年人自己、老年人与老年人之间的关系以及老年人与服务人员的关系都是敬老院社会工作的重点。这三部分的关系处理和协调好了，老年人在院里生活就会比较开心快乐，产生幸福感，同时对院形成较强的认同感和归属感，使敬老院变成老人温暖而幸福的家，从而实现构建和谐敬老院的目标。
2．院内服务人员。院内服务人员的服务水平是老人在院内生活幸福与否的关键。院内服务人员的服务理念和技巧直接关系到在院老人的日常生活和幸福感，也是构建和谐敬老院的关键。
感悟与收获：收获最大的是与老人们交心了。虽然他们面对坎坷总是笑着度过，但是从他们的言语里面我还是体会到了他们生活的艰辛。一路走来有着太多的悲欢离合，有着太多的辛酸，是啊，他们已经很累了，他们需要休息了，但是他们仍然需要大家的关爱，我也希望们个人都能去关爱老人们，让他们体会到世间的真情，感受到温暖。我也同时感谢社区的敬老院，是这个地方成了老人们的港湾，给了他们依靠。真心祝福老人们在以后的日子里能继续快乐。
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养老院社会实践报告
养老院实习报告
第1篇第2篇第3篇第4篇第5篇更多顶部目录第一篇：养老机构经营模式调研报告第二篇：养老机构经营模式调研报告第三篇：郑州养老机构调研第四篇：对我国机构养老模式的思考第五篇：对宁波地区养老机构经营管理人员的调查报告更多相关范文正文第一篇：养老机构经营模式调研报告近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项工作中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。
浙江省养老机构大致分为以下几种：
国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住(收住五保、特困老人，政府给予补贴)的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。
集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米1700—2200元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。
非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1．3亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80％以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。
民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住100多位老人。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。
纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养老隐含着较为严重的问题：
国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等多部法律法规。永嘉和玉环的少数老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法行为。
导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一位老人几年前出资5．6万元购买了一套80多平米住房的使用权，现转手出让卖到20多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米1200元的价格，花30万元拥有了一栋250多平方米带车库独立别墅的使用权，装修费却花了60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米4000—5000元。
社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房，无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。宁波市颐乐园人住的80％以上是离休老干部。其中有位离休的局级干部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住加上卫生保洁等费用，每月仅需开支2014元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如宁波市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成了事实上的再分配不公。
隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登记为
第二篇：养老机构经营模式调研报告近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。
浙江省养老机构大致分为以下几种：
国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住(收住五保、特困老人，政府给予补贴)的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。
集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米1700—2200元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。
非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1．3亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80％以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。
民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住100多位老人。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。
纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养老隐含着较为严重的问题：
国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等多部法律法规。永嘉和玉环的少数老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起子康乐山庄和夕阳(更多内容请访问好范 文网：wWW.HaOwORD.coM)红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法行为。
导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一位老人几年前出资5．6万元购买了一套80多平米住房的使用权，现转手出让卖到20多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米1200元的价格，花30万元拥有了一栋250多平方米带车库独立别墅的使用权，装修费却花了60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米4000—5000元。
社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房，无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。宁波市颐乐园人住的80％以上是离休老干部。其中有位离休的局级干部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住加上卫生保洁等费用，每月仅需开支2014元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如宁波市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成了事实上的再分配不公。
隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登记为
标准来区分营利养老企业或非营利养老机构的文件以后，由政府划拨土地集资盖房的红枫山庄私营老板立即提出改“民非”登记为工商企业登记，这样就需要补交土地出让金，该老板表示这笔出让金肯定会转嫁到人住在该山庄的老人头上，无形中把政府推到了山庄老人的对立面，导致政府与老年人的直接对立。对此当地有关部门深表忧虑。
存在国际化养老的误区。浙江省有的养老机构为了增加收入，提出吸收港、澳、台甚至外国老年人来人住。如果该机构是按完全成本计价接收入住，则无可厚非，但如果是按目前通行的不计地价和造价，仅按运营成本计价的方式接纳入住，就值得商榷。
第四种模式恰恰是应该大力提倡和推广的。因为它是真正的民间资本投入，自主经营、自负盈亏，既弥补了政府社会福利的不足，又为社会老人提供了养老服务，满足了日益增长的老年人的需求，同时也吸纳了很多下岗女工和民工，完全符合我国政府大力发展社会服务业的指导思想，理应给予扶持和推广。但也恰恰是该种模式遇到了政策瓶颈：只有登记为民办非企才能享受国家的优惠政策，可是登记为民办非企又给这些企业带来许多麻烦和困难。如在温州开办水心老年公寓的一对夫妇，以公寓为家，吃住在公寓，亲自买菜、做饭，惨淡经营，年盈余仅六七千元。即便如此，按照民办非企业的管理规定，这盈余的六七千元也归该公寓所有，而不能属于个人。奉化的99老人乐园因为登记为民办非企业，受政策限制，投入大量资金盖好的房产成为“福利机构所有”(宁波房管所、民政局出具的不能抵押贷款说明)，资金问题凸现，举债无门，经营陷入困境。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，建设总投资约需3—4亿元。由于台州市发文将该山庄定性为“民办非营利福利事业单位”，土地不能抵押贷款，将来土地上的建筑物也不能抵押贷款，致使企业资金运作困难，且其投入资金将不能收回，投资商如今是进退维谷，骑虎难下。
我们发现各地对什么是社会福利、什么是老龄产业不甚明晰。有的地方把所有养老机构都看作是老龄产业，也有的地方把所有养老机构(老年公寓、老年住宅区)都视为社会福利事业；有的以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业；有的又以营利或非营利来区分社会福利和老龄产业。我们认为上述看法都是错误的。
首先，社会福利与老龄产业有着本质的区别。社会福利是国家在法律和政策范围内，向全体公民普遍提供资金帮助和优待服务的社会制度。它表现为国家及社会团体兴办的多种福利设施、提供的社会服务以及各项社会福利事业，讲求的是公平与公正，是不计成本和盈利的。比如国家办的养老院、福利院，国家投入了土地、资金等大量的人力物力，决不是为了盈利，而是为了扶危济困，稳定社会。而产业则不同，产业是指生产事业，是经营活动，提供的是商品，追求的是利润和效益。老龄产业是随着人口老龄化而出现的新兴产业，是为老年人提供特殊商品、设施和服务，满足老年人特殊需求的行业和企业经济活动的集合。
其次，以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业，不仅不科学，而且容易造成混乱。比如，宁波市的颐乐园组建了管理公司，在工商局进行了登记，对外介绍其经营是盈利的。那么能否据此断定它是养老产业呢?结论是否定的。因为它的投资主体是国家、非营利机构(宁波慈善分会)和社会捐赠(大红鹰集团)，仍然是社会福利的性质。所谓的盈利是建立在对原始投入不计成本、不计利息、不算折旧、不求回报的基础之上的，是仅仅以充分享受政府免税等优惠政策之后的运营成本为起算点的盈利，并不是真正意义上的盈利。极而言之，不过是福利机构管理方式的改进、福利资源利用率的提高而已。而登记为民办非企的温州水心老年公寓、奉化的99老人乐园恰好应该定性为老龄产业，也是国家应该重点扶持的对象。
通过调研，我们感到：国家出台政策扶持老龄产业的发展很有必要。适时出台相关政策，吸引大量民间资本进入养老服务业，鼓励、扶持以养老服务为主体的老龄产业大力发展，既可以弥补国家福利资金投入的不足，又可以为广大的老年人提供优质的服务，促进社会服务业的发展，保持社会经济协调、稳定、持续的发展，对于提高老年人的生命、生活质量，拉动经济增长，促进社会就业，都具有极其重要的意义。
政策扶持的重点和对象应该是民营养老产业。有投入，有产出，才能称之为产业。如果只有投入而不求回报，不计成本，不讲产出，那是慈善事业，而不是老龄产业。经济学原理告诉我们，资本是具有逐利性的。民间资本进入养老服务领域，获取合理的经营利润。既然我们认定老龄产业是第三产业和社会服务业的重要组成部分，就应当把养老服务业当作产业来对待，就应当出台真正意义上的“老龄产业政策”，重点扶持民营养老产业。其最终目的就是吸引大量民营资本进入养老服务业，让所有热心为老服务，积极投身养老服务业的民营业主明明白白办企业，在市场调节、公平竞争的基础上，在讲求社会效益的同时，堂堂正正地赚取合理的利润，为日益增多的老年人提供优质的养老服务，最终使更多的老人受惠。
现行老年社会福利实施方式很有改革的必要。我国现行社会福利制度及其实施方式是在长期的计划经济条件下形成的，基本上是由国家投资兴建养老机构，不计成本，管办一体。调查中我们发现，由于多数国办的养老机构没有进入市场，没有竞争，经营者没有压力，其经营状况往往不如非公有制养老机构。总体来说投资大，经营效益差，并存在不当享受社会福利、社会二次分配不公的现象。许多地方民政部门已经觉察端倪，开始探索社会福利实施的新方式、新办法，如辽宁省提出，要“转变政府投资观念，今后政府原则上不再兴办国有独资的养老机构”，“要实行钱随人走的货币化养老方式”，采取政府购买公益性岗位、购买服务的办法，发挥资金使用的最大效应，让老年人获取优质的服务。上海、大连市采取的居家养老模式就是政府购买公益性岗位、购买服务，使老年人和下岗职工双受益的经典模式，政府的一份投资收到了双倍的投资效益。温州实行投资与经营分离、办管分离、公开招聘经营管理人员，有效地盘活了福利机构存量资产，提高了资本利用效能，既减轻了政府管理负担，又使老年人享受到了优质的服务。因此，建议相关部门借鉴辽宁、上海等地的做法，改革以往国家办福利机构、管办一体的实施方法，改为以甄别、确定福利对象，实行货币化补助养老。对于已建好的社会福利设施，也应参照温州的做法，实行办管分离，最大限度地发挥现有社会福利设施的投资效能。这样，不仅可以使国家节约大量的固定资产投资，还可以充分利用稀缺的社会福利资源，让更多的老年人享受更多的优质服务。
第三篇：郑州养老机构调研郑州养老机构调研
---袁笑杰
20144130118
郑州的人口老龄化近年来有愈演愈烈的趋势。郑州市人口基数大，而独生子女政策和近些年相对安逸的生活环境，使得郑州市人口平均年龄延长。人口老龄化现象以及人们对于高生活水准的追求，建设更多更好的养老机构，成为大势所趋。
郑州市的养老机构，大致有民办养老机构和政府养老院两种。郑州市现有养老机构157家，共有床位21000张，每千名老人拥有床位20张，其中民办45家，床位8500张，分别占总数的29%、40%，全部是民办非企业单位。仅2014年，郑州市新增民办养老机构6家、床位2014多张，分别占民办总量的13%、24%，民办机构发展势头明显加快。
郑州市的民办养老机构中，郑州市扶持民办养老机构最给力的
政策是对养老机构的建设补贴和运营补贴。2014年，郑州市在河南省率先出台补贴政策，对养老机构给予3000元/床的一次性建设补贴、150元/月/床的运营补贴,截止目前已发放养老机构补贴资金共计1158万元。其它扶持政策则基本没有，有的市级文件虽有规定，但均难以落实。如郑州市在土地供应方面，至今没有养老机构建设的年度用地计划，用地问题是制约该市民办养老机构发展的首要障碍。在税费方面，郑州市目前有30%的民办养老机构没有享受水、电、气、宽带与居民同价政策。在投融资方面，“贷款难”一直困扰着郑州的民办养
老机构，养老服务的补贴制度也是刚刚建立，标准偏低。在人才培养方面，郑州市民办养老机构尚未引入公益性岗位，补贴力度不够，致使养老护理员难招难留，护理队伍不稳定、服务人员流动快，这直接影响了民办养老机构的发展。在组织领导方面，目前，郑州市的养老服务工作由老龄办牵头负责，但由于多数县（市、区）老龄办（或老龄科）都是挂牌机构、虚设单位，老龄工作人员身兼数职，工作繁重，有的县市区只有一人从事老龄工作，严重制约了该市养老服务业的发展。
郑州市的这种情况在我国不少地方尤其是中部地区具有代表
性、典型性。在座谈互动中，我们了解到除了地方和基层财力有限，从而限制财力对养老服务发展的支持外，关键是地方领导的思想认识，在财力有限的情况下，钱往哪里投，主要取决于领导同志的主观认识和政绩标准。
郑州市的老年人口已经突破百万，民营养老院存在价位偏高的
状况，而医疗不对口，饭菜质量以及服务质量的提升难度较大，成为制约的瓶颈。
郑州还需要建多少养老机构、增加多少养老床位，才能实现
“每千名老人拥有养老床位30张”的目标？这些养老机构建在哪里更合适？这些事关社会养老服务体系建设的导向性问题，很快将有“指路明灯”。昨天，大河报记者从郑州市老龄办获悉，郑州市专门成立工作领导小组，统一编制郑州市养老服务机构设施规划。
“郑州每千名老人大致拥有养老床位20张，离目标还有差距。”郑州市老龄办工作人员说，养老服务机构设施包含社会福利院、敬老院、老年养护院、老年公寓、光荣院、托老所、老年人日间照料中心等。根据目前的测算，郑州市有60岁以上老人108万人，随着人口老龄化的加剧，养老机构、养老床位远远不能满足现实需要。
统一编制郑州市养老服务机构设施规划，首先需要统计部门统计、预测各县（市、区）的人口数量，尤其是老年人口，以及到2014年末会有多少老年人。
同时，由民政部门统计、调查各区域养老机构设施现状，已有
和筹建的养老机构床位数，比照“每千名老人拥有养老床位30张”的目标，规划下一步如何建设养老机构。
此外，土地、规划、建委等部门，要根据土地性质和相关规
定，预留并规划养老服务设施用地，确保能满足本区域内老年人的养老及服务需求，并向民政部门提供每个区域规划和预留的养老服务设施用地情况。这对有意投身养老行业者来说，有很大指导意义。
第四篇：对我国机构养老模式的思考对我国机构养老模式的思考
【摘要】我国已经进入老龄化社会，老龄化趋势日益严峻，养老服务需求不断增加，家庭养老功能不断弱化，传统意义上的家庭养老模式已经不能满足社会发展要求，由社会承担养老责任的趋势日益彰显。然而，我国目前机构养老模式的发展还不够成熟，文章以当前存在的问题为分析视角，对机构养老模式进行初步探讨。
【关键词】人口老龄化 机构养老 发展模式
老龄化的趋势，是经济发展、社会进步、科技发达（尤其是医疗技术水平的进步和医疗条件的改善）等诸多条件综合作用下的产物。我国人口老龄化将带来一些新的矛盾和压力，对经济和社会的发展提出新的挑战：在建立适应社会主义市场经济要求的社会保障制度方面，养老、医疗等社会保障的压力巨大；在建立满足庞大老年人群需求的养老社会服务体系方面，加快社会资源合理配置，增加养老服务设施，健全养老服务网络的压力巨大。
我国机构养老模式面临的困境
家庭规模日趋小型化，结构趋于核心化的“4-2-1”模式，使得机构养老成为一种不可缺少的养老模式选择。机构养老有别于传统意义上的居家养老，但是，从现实发展的状况来看，机构养老模式并没有完全超越传统的“居家养老”和“社会养老”模式，而仅仅是体现在养老地点的不同以及看护人员的区分。①而且，机构养老作为一种补充性的养老模式，它的发展起步较晚，基础较为薄弱，相关的法律法规不尽完善。养老机构的经营能力较弱，常年处于亏损的边缘。在实际运行过程中，由于财政投入力度有限，在机构设施上的配置较差，缺少相应的医 1
疗服务条件，而且国家对于养老机构的税收优惠力度有限，导致养老机构的收费较高，养老服务水平较低，加上养老机构所处的地理位置偏僻，老年人的入住率常年在较低水平徘徊，机构的生存压力巨大。所以，养老机构往往通过压低看护人员工资福利，降低服务标准，减少服务数量的办法来缩减巨大的营业开支，这在很大程度上制约了养老机构的发展，形成了一个“营业能力差—降低服务质量—入不敷出—亏损—退出养老产业”的恶性循环。
专业养老看护人员的职业地位较低，护理人才十分短缺。首先，养老机构的护理人员所享受的工资较低，大多处于2014元左右的水平；其次，工作十分辛苦，工作量很大，而且工作环境较差；第三，由于养老机构的工作属于服务业属性，是一项“伺候人”的工作，往往会对护工的心理产生一定负面影响，导致产生一定的隐形“职业心理伤害”。这些因素导致了我国养老机构的专业护理人才十分短缺，难以满足日益增长的养老服务需求。主要的问题有如下几点：第一，护理人员的绝对数量严重不足，不能应付巨大的养老需求；第二，现有的护理人员的专业护理水平较低，缺少熟练的专业护理人才；第三，养老机构对于护理人员的培训处于空白状况，对于护理人员人力资本的开发产生制约作用。机构养老的功能过于单一，不能满足老年人多元化的养老服务需求。广义上的养老服务是指一切为满足老年人特殊需要而提供产品和服务的行业总称，包括家政服务、医疗护理、保险、老年理财、老年休闲、老年用品、旅游、教育、文化、心理咨询和体育等行业。此外，湖南省第三产业领导小组办公室在专题报告《养老服务与产业发展》中提出：养老服务要包括老年食品、产品、医疗保健、保险、旅游和文化教育业等
服务。但是由于我国养老机构的发展起步较晚，基础薄弱，加之财政投入力度有限，导致了养老机构的功能单一，难以满足老年人多元化的服务需求，特别是心理、精神的服务需求，导致老年人缺少归属感。养老机构的资源利用效率低下。在现实情况中存在一个值得思考的现象：一方面我国的养老需求和养老缺口都较大；但是另一方面，养老机构的入住率却很低，往往只有50%左右，闲置状况较为严重。究其原因，主要有以下几点：一是服务品质较低。老年人的养老服务需求不单单存在于衣食住行这几个方面，而是有很大的外延性，要涵盖精神需要、心理健康、身心康复和社交活动等方面的需要。但是，现实中的养老机构往往在服务项目、服务水平和服务设施等方面的能力十分有限，在服务项目供给上表现为服务内容单一，服务方式简单，服务人员专业素质低，养老设施陈旧等现象。二是老年人对于传统的家庭养老观念根深蒂固，难以适应机构养老模式。调查发现，80%的老年人更加倾向于和家人住在一起，而且自评健康和养老满意度要远远高于机构养老模式。老年人对于家具有极强的留恋感，加上养老机构对于老年人的心理需要关注不足和帮助有限，而且在养老机构里生活会让老年人觉得缺少必要的亲情。三是由于养老机构处于亏本边缘，其住院收费较高，迫使有意愿入住养老机构的老年人选择其他养老方式。
养老机构的医疗配置低下，缺少疾病治疗功能模块。依据2014年中国老龄科研中心发布的《全国城乡失能老年人状况研究》的专题报告中数据显示：现有的养老机构拥有医疗卫生室的比例小于60%，拥有疾病康复理疗功能的比例低于20%；而且有超过50%的养老机构没有医生的配置，拥有护理专业的人员以及接受过专业训练的护士的机构比例低于
30%。学者何文炯对浙江省内杭州市、温州市等地进行调研分析，发现大多数养老机构无法提供老年人最需要的医疗护理服务，护理型养老机构的比例在浙江省低于20%。②
我国机构养老模式加快发展的政策建议
针对目前日趋增长的养老服务需求和面临困境的机构养老模式，我们需要在全社会树立起积极的养老观，体现古代社会的“老吾老，以及人之老”的社会理念，要通过实践，通过规范化、科学化和专业化的模式，充分调动福利三角模式中的各方力量，解决老年人多元化的养老服务需求，探索出一条符合我国特殊国情的机构养老发展路径。笔者认为，要加快我国机构养老模式发展，必须要做好以下几点：
政府要加大对机构养老模式的宣传，引导老年人合理选择机构养老服务。针对目前老年人对机构养老模式的认同度较低的现状，政府需要加大对机构养老模式的宣传力度，在全社会创造一种支持机构养老模式的氛围，加强对机构养老模式的认可度，弱化传统的养老观念，进一步消除对机构养老的误解和偏见，引导老年人合理地选择机构养老模式。进一步鼓励社会资本投资，调动市场力量推动力机构养老模式发展。政府要进一步放宽准入门槛，鼓励社会资本参与到机构养老的活动中来，充分调动民间力量，壮大机构养老的规模。政府要借助民间资本和社会资本的元素，通过政策法规的杠杆作用，进行行政监督，来协调各方力量参与机构养老的发展。比如，上海市积极调动社会力量参与机构养老事业，全市共有养老机构615家，其中有321家是由社会资本经营办理，对于机构养老的发展起到了重要的作用。③
强化养老护理人才队伍建设，促进养老服务的专业化和规范化。首先，政府要加大力度进行养老护理的职业化和专业化，即在卫生、医学、职业院校开设养老护理专业，强化其职业化属性，加大力度推进老年护理专业的教学和研究工作，为机构养老模式的发展提供优秀的人才。其次，针对现有养老护理人员专业素质低、缺少正式护理培训的现状，政府要联合养老机构和社会教育培训部门，加大对现有工作人员的培训力度，提高养老机构护理人员的专业素质和服务理念，完善机构养老的服务体系。最后，要加大财政投入力度，改善现有护理人员的工作待遇和工作环境，在全社会树立起尊敬养老护理人员的社会氛围，提升其职业形象和社会地位，使得护理人员的工作得到社会的尊重和认可，使其“体面”地工作。
政府要对有机构养老服务需求的老年人提供一定的补助。针对目前养老机构的入住收费远远高于普通老年人的收入水平的现状，可以考虑根据各地财政能力、物价指数、人均收入水平等指标的变动情况，适当给予老年人一定的补助，为老年人选择机构养老模式提供必要的经济支持和物质基础，进一步缓解社会养老压力。
家庭养老也要配合机构养老，一起履行养老的责任。从严格意义上说，机构养老是家庭养老社会化的体现，是家庭养老的进一步延伸，并不意味着家庭作为养老的主体之一就不再承担养老的责任了。而且，家庭的某些养老功能是养老机构所无法取代的，也是无法超越的。家人的关怀和精神鼓励，对于提高老年人机构养老的生活质量具有明显的相关性，可以在很大程度上降低老年人的死亡率和发病率，提高老年人的养老满意度。
第五篇：对宁波地区养老机构经营管理人员的调查报告对宁波地区养老机构经营管理人员的调查问卷
您好!我们是宁波大学大学法学院的学生，随着中国人口年龄老龄化，养老问题成为了社会关注的焦点，为了进一步了解养老问题的关键，我们正在做宁波地区地区城市社会养老问题的研究，特制定此调查问卷，共有18道问题，大约需要花费您8分钟时间。本次采用匿名调查，内容保密，仅作科学研究，请您根据个人的实际情况如实填写，在此对您在百忙之中对此问卷进行的解答表示由衷的感谢！
1、您的机构的名称：
2、您的机构是（)
3、a养老院b敬老院c老年公寓d 其他
4、您的机构的性质（）
a 完全民营b公办民营c公私合营d 其他
5、您的机构的地理位置：
6、您的机构接收老人有何限制条件？（）a是b 否
有哪些：
7、您的机构的床位数（）长期入住的老人数（）
您认为对床位的需求是 （）
a供不应求b 供需相当c供低于求
8、您认为老人选择贵机构的主要原因是：
9、养老院的收费标准:
9. 您的机构的硬件设施
（1）土地面积（）土地产权期限（）
是否有独立的医疗服务机构 ： () a是b 否
提供哪些医疗服务：（）a 一般的感冒等小病b定期的医疗检查
c 严重的病
其他：
相对于社会的医院，养老院内部的医疗机构的药品的费用如何:()a相同b 略低c 高
政府对您的医疗机构是否有补助：（）a是b 否
表现为何种形式：
（3）基础设施有哪些：
10. 您的机构的软件设施
（1）是否有绿色通道（）a是b否
(2）您的养老院是否为老人提供精神文化服务（）a是b否
有哪些：
11. 您的机构运营状况如何（)
a盈利较好b 略有盈余c收支相抵d运营艰难
12. 您的机构的经营管理存在哪些问题（）
a 资金运营困难b 服务人员队伍不稳定c 服务人员质量较低
d 老人不积极配合
其他：
13. 您们是否注重向社会大众宣传自己的养老机构（） a是b 否 通过何种方式：
主要针对的范围：
14 政府是否对您的机构进行监督管理（） a 是b否
采取何种方式：
主要由政府的那个部门管理：
15、政府平常对您的机构是否有政策性支持()a是b 否
主要采取何种方式:
16、相对于本地区的公办养老机构，您的机构具有哪些劣势()
a 政府的资金、政策性支持不平等
b .自身的经营管理情况略有欠缺
c.老人倾向性选择公办养老机构
d.其他 :
17、相比于公办养老机构，您的机构具有哪些优势：
18、为了使得养老院更好地发展，您觉得国家社会应该再做些什么呢？（可以从政策、法律、财政等方面进行阐述）。
政策：
法律：
财政：
其它:
十分感谢您能在百忙之中抽出宝贵的时间接受我们的调查，向你表示由衷的谢意！
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第1篇第2篇第3篇第4篇第5篇更多顶部目录第一篇：写字楼调研报告第二篇：写字楼调研报告第三篇：写字楼市场调研报告第四篇：上地写字楼市场调研报告周况第五篇：黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告更多相关范文正文第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告
写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5a写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理： 1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售
2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包
3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司
大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理 。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业
一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员 。 25%利润率计算，初期月均流水5万。三年收回投资成本。物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内十三家大型客户，非常稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。 租金5元/平
二、 再保险大厦预计谈判周期3个月投资20万，前期委派1名操作人员。25% 利润率 初期月均流水5万，预计三年收回成本。
物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及价格。大楼内部多为再保险分支机构及下属单位，开发业务能形成良性循环，可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。
地理位置为金融街，周边步行范围内无大型文印中心
租金6元左右
第二篇：写字楼调研报告天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈
中端写字楼出租及经营情况调研报告
委托人：天津市建设发展总公司物业管理处
受托人：姜跃 王鑫
报告人：姜跃 王鑫
日期：2014年11月1日——2014年11月5日
一．鞍山西道周边地域基本情况与概述
南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自1998年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。
在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。
二．金辉大厦基本介绍
建于1996年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积40平方米，使用面积26平方米）195间（2层a座、3层b座局部、4层a座b座、5层b座、6层a座、b座自用、7层a座b座、8层b座、9层局部），会议室6间（2层、4层、6层、7层、8层、9层），客用电梯2部，首层大厅宽敞明亮，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。
现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房）17000元/
年·间，其他朝向16000元/年·间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2元）、停车费用另付。
三．周边写字楼分布及概况
1.兴科大厦
兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于2014年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于2014年倒闭，现为二手电子品淘宝城）之后最早的大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。
据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、中国电信营业厅、戴尔计算机等大型企业，而且其余所有底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。该大厦3层以上写字间面积（使用）自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向（相当于我大厦年租金12500元），单付采暖费，电费1.3元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员，具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。
2.天铁大厦
天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为a、b两区，其中a区全部是产权单位，
b区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。
该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31平米，按整间出租，无空房，平均月租金1000—1080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。
3.其他大厦简介
（1）风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10层建筑，底商及2层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业，3层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100平米以上），租金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。
（2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5层及以上）、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。
（3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金2014元的水平可以租到建筑面积90平米以上的房屋，与我大
厦无可比性。
四．调研小结
据多处走访了解与详细分析对比，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势，当然也有不少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上，更加充分的发挥我们的优势，相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。
第三篇：写字楼市场调研报告2014年4月份市场调研报告
本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。
本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界d座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：
一、走访写字楼列表（见附表）。
二、调研写字楼列表分析：
1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。
2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。
部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。
3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。包括女人世界在内，1.1元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8家。其他5家写字楼除盈伴大厦电费低于1元/度之外，皆处于1元/度至1.1元/度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是包含在物业费中的，单独收取的一般在5元/吨以上，各写字楼水费差别不大。
4、停车：通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它9家大厦，有7家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。
5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。
三、万象天成走访侧记：
在此次调研的14家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。万象天成由a座纯写字楼、b座商场、c座高级公寓及酒店组成。因全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。通过询问，物业人员介绍a座写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到3.9
元/天/平方米，而且物业费并未含进。因物业介绍a座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向c座公寓。
就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰，而是其新颖独特的管理和服务。据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。近几年，万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场，以民众喜闻乐见的杂技文化为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。
在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设有门禁是一大亮点，没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。
第四篇：上地写字楼市场调研报告周况写字楼市场调研报告
通过为期两天的写字楼市场调研分析，充分了解到上地中关村区域写字楼市场的一些基本特点，以及租售情况，市场供应等等。使自己对北京北部的写字楼市场有了一个大概了解，对自己的项目有了更大的信心。
一、首先介绍一下上地区域写字楼市场的情况：
1、从写字楼的功能构成上大部分写字楼都是以自建基地总部形式存在，例如百度大厦、华为大厦、联想大厦、新浪大厦、烽火科技大厦等等，基本无可租可售部分
2、从写字楼的建筑形象及风格来看大多数都是一些多层或小高层，外观不够宏伟大气，加上外立面选材等等。例如科实大厦、辉煌国际等等可租售的写字楼。
3、从写字楼档次上看都是一些次甲或乙级写字楼，例如科实大厦首层大堂几乎没有，大堂几乎没有装修，电梯只有只有五部（4+1），并且大堂位置偏僻，以及空调管道裸露在外，极其影响形象。还有辉煌国际的商住两用的建筑风格更加的不上档次。
4、从入住行业来看，硅谷亮城多是银行证券等金融行业，其他的都比较杂乱各行业皆有。
5、从配套上来讲，周边的配套极不成熟，向餐饮酒店，商场购物中心，银行等几乎没有，只有少数写字楼配备了底商配套，如科实大厦和辉煌国际。
6、从供需上看来，虽然能租售的写字楼不多更别提高端的了，但周边的两大科技园区以及众多企业使得写字楼市场依然供不应求。
二、下面详细介绍一下上地区域可租售的写字楼概况
1、辉煌国际
项目开发商：北京辉煌世纪房地产开发有限公司
项目地址：海淀上地信息产业基地北区5号地
项目体量：17万平 地上23层地下3层
户型面积：写字楼：40平—1900平 商业50平—300平
标准层面积：652平
写字楼租金：3.7元/平米/每天
写字楼售价：2.3万/平米
写字楼物业费：2.8元/平米/月
物业公司：东方鸿润物业有限公司
项目容积率：3.5
使用率：70%
电梯品牌：日立 数量：5个
车位：350个（出租）
租售电话：82176130/82176131
项目评价：总体从外观来看趋向于住宅，大堂位于写字楼的背面，正面首层皆为底商，有餐饮、超市、银行等，大堂相对较小，层高5米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。
2、科实大厦
项目开发商：北京实创房地产开发公司
项目地址：上地环岛东南角
项目体量：8.7万 地上13层地下3层 1-3层为裙房商业
户型面积：60—1000平
标准层面积：1000平
标准层净高：2.6米
写字楼租金：3.5元/平米/天
写字楼售价：2.2万/平米
写字楼物业费：7.5元/月
物业公司：北京实创科技园经营服务公司
项目使用率：68%
电梯数量：4台
车位：600（租）
租售电话：81917939
项目评价：项目外立面看上去比较陈旧，加上大堂位于写字楼的背面，位置偏僻，正面1到3层皆为底商，有餐饮、银行等，进到大堂感觉大堂很小很破很黑，大堂层高4米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。
3、金隅嘉华大厦
项目开发商：北京金隅嘉业房地产开发有限公司
项目地址：上地环岛西北角
项目体量：14万平 地上11层 地下2层 首层为底商
户型面积：128—3000
标准层面积：3000平
标准层净高高：2.6米
写字楼租金：5.5元/平米/天
写字楼售价：2.8万
写字楼物业费：13.8元/平米/月
物业公司：嘉华物业
项目使用率：77%
电梯品牌：三菱 4台
项目评价：项目从外立面看上去比较高档，建筑风格比较传统，项目分a、
b、c、d四座，中间用一个超大超高的大厅连接，显得大气磅礴，每座各带电梯前室为小大堂，首层配备了卫生间（较破），每座四部电梯，项目也有自己的商业配套，总体来说比较高端。
4、硅谷亮城
项目开发商：北京万景房地产
项目地址：上地信息产业基地上地南路
项目体量：27万地上6层地下一层（其中写字楼15栋19多万平，综合商业1栋7万多平）
标准层面积：2014平
标准层净高高：2.8米
写字楼租金：5.5元/平米/天
写字楼售价：3.3万
写字楼物业费：16.8元/平米/月
物业公司：高丽国际物业公司
项目使用率：68%
电梯：4台
车位情况：1643个(地上490个，地下1153个租）
租售电话：68456666
项目评价：项目总体量达，外观形象时尚，多层办公，各栋之间通过连廊大堂连接，方便快捷，项目配套齐全，入驻企业多为银行、证券等金融行业，租金较高，属于高档写字楼。
通过以上几个写字楼的简单描述可以看出，写字楼市场的火热，供不应求，新的写字楼很少，只有一些二手的在出售，或开发商自持只出租，而且是供不应求，所以上地区域的写字楼达到饱和，只能从周边图突破，例如我们项目金域国际中心。
第五篇：黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告
就我国的办公楼市场而言，综合考虑楼宇品质（主要包括装饰标准、配套设施、电梯系统、设备标准等）、建筑规模、物业服务水平、交通便利状况、所属区位和智能化水平等因素，一般可以分为甲级写字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）和丙级写字楼（低档物业）。所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。众所周知，对大都市中心城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。甲级写字楼，是发展楼宇经济的重要载体；甲级写字楼的拥有量，是衡量区域经济和社会发展水平的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。
一、上海写字楼市场发展回顾和展望
（一）简要回顾
1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十多年历史了。经过十多年的发展，目前基本形成了浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市场。近几年来，虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。回顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段：
1.第一阶段（1990年—1991年）：起步阶段
上世纪九十年代初，本市营业性写字楼从无到有，写字楼市场逐步繁荣和发展。
2.第二阶段（1992年—1996年）：迅速发展阶段
随着小平同志南巡讲话，本市加快了改革开放进程，经济社会迅速发展，写字楼市场发展迅速，1996年全市甲级写字楼日平均租金达到了1美元/平方米。
3.第三阶段（1997年—1999年）：快速回落阶段
一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增长，另一方面由于受亚洲金融风暴的影响，甲级写字楼的主要用户——境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点，基于上述两方面的原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降，而空置率持续上升，1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点，仅为0.35美元/平方米，比1996年减少了0.65美元/平方米。
4.第四阶段（2014年至今）：成熟发展阶段
随着中国加入世贸组织，以及上海经济的快速发展和抗风险能力的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的进一步改善等多种因素的影响，从2014年开始，本市写字楼投资开发逐步趋向理性，写字楼市场需求不断增大，写字楼市场又进入了新一轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空置率持续下降，2014年全市甲级写字楼日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降为5.84%，为近年来最低。
（二）前景展望
上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变化后，逐步走向了理性和成熟。展望未来几年本市写字楼市场的走势，综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好。
1.从市场供应分析
2014年全市甲级写字楼新增供应量较少，只有1997年—2014年每年新增供应量平均水平的73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼项目的调研分析，2014-2014年甲级写字楼新增供应量还是较少，从2014年才开始有所回升，可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理性水平。
2.从市场需求分析
由于上海经济保持了持续两位数的快速发展，以及2014年世博会效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展，租金可能进一步上扬，空置率进一步回落。
二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析
黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在1995年时甲级写字楼日平均租金就达到了1美元/平方米，当时在全市是最高的。和全市的写字楼市场一样，经过1997年—1999年的低谷后，从2014年开始逐步回暖。下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空置率等方面进行详细分析：
（一）可供应量
截止2014年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为62.7万平方米，占全市总量（398万平方米）的15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区（108.3万平方米）、长宁区虹桥开发区（75.0万平方米），列全市第三位。从可供应量分析，处于全市中等水平。
（二）租金
2014-2014年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表2所示，甲级写字楼日平均租金由2014年的0.53美元/平方米，上升到2014年的0.94美元/平方米，年均增长11.7%，已经接近1995年时的租金水平，仅差0.06美元/平方米。但从全市和各主要板块比较看，2014年还低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于长宁区，列第四位。从租金水平分析，还是比较低的。
（三）空置率
2014-2014年黄浦区甲级写字楼的空置率变动情况如表2所示，甲级写字楼的空置率由2014年的25.6%，下降到2014年的5.11%，共下降了20.49%。从全市和各主要板块比
较看，2014年空置率已经低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板块中仅高于静安区，入住率列全市第二位。从入住率分析，处于较高水平。
三、对黄浦区甲级写字楼市场保持持续健康发展的几点建议
在目前本市甲级写字楼市场一派繁荣的情况下，为促进黄浦区甲级写字楼市场更加健康和可持续发展，抢占市场制高点，发展楼宇经济，放眼全市大局，结合黄浦实际，提出以下几点建议：
（一）加强对甲级写字楼市场的研究分析，进一步完善黄浦区甲级写字楼的发展规划 一是要深入研究目前本市甲级写字楼市场的总体发展情况，以及各大板块的优劣势、客户群对比分析等；二是要深入研究未来几年本市甲级写字楼市场新增可供应量和具体分布，以及总体需求规模和客户特征；三是要认真分析黄浦区未来几年可以上市的新建甲级写字楼情况，并在深入研究黄浦区前几年甲级写字楼需求的基础上，科学判断黄浦区未来几年的市场需求。通过对甲级写字楼市场的深入研究和科学分析，进一步完善黄浦区前甲级写字楼的发展规划（包括总体布局、发展理念、功能定位等，合理推出甲级写字楼项目。
（二）扎实推进目前在建甲级写字楼项目的开发建设，早日推向市场
由上面的分析可知，未来2-3年本市甲级写字楼的新增供应量较少，而市场需求则非常强劲，市场继续呈现供不应求的态势。基于上述情况，黄浦区一定要按照“品质达到一流、集聚效应明显”的原则，加快推进在建甲级写字楼项目的开发建设和竣工，在目前本市市场供应量有所减少而需求持续增长的情况下，让一些高品质的甲级写字楼尽快上市，构筑楼宇经济发展载体，以抢占市场制高点，吸引世界著名的大集团、大公司入驻，引资引税，发展楼宇经济。
（三）进一步完善运作机制，加快推进老大楼资源的置换和二次开发
黄浦区1949年以前建成的老大楼数量较多，共有216幢，建筑面积162.2万平方米，这是黄浦区独有的珍贵历史资源。老大楼置换开发要以科学发展观为统领，按照着(敬请期待好范文网推出更好文章：WWW.HAOWOrD.cOm)力打造“经典黄浦”的发展方向，将老大楼置换开发和全区的楼宇资源整合、存量盘活工作结合起来。除加快推进“外滩源”、179地块等项目外，还要全面启动其他面上老大楼的置换开发，进一步盘活老大楼资源，使丰富的历史文化资源优势转化为功能产业的综合竞争优势，促进功能聚合，实现资源利用效益最大化，加快推进“一带三区”功能开发和建设。促进老大楼置换开发的主要措施：一是加强对老大楼的日常管理和交易控制，降低老大楼置换开发的前期成本；二是建立老大楼置换开发综合评估指标体系，从经济效益、社会效益、环境效益和文化效益等方面，对老大楼置换开发项目进行综合评估；三是建立老大楼置换开发的信息平台，加强与市属单位及其他系统产权单位的沟通联系，市区联手，资源共享，不求所有，但求所用，切实推动老大楼的置换开发。
（四）拓宽招商思路，加大招商力度，促进入住行业多元化
黄浦区作为传统的中央商务区和中心商业区，甲级写字楼主要集中分布在人民广场及外滩地区，入住行业以金融、保险、证券、贸易行业为主。在对外开放金融市场以后，保险业、
银行业等领域的专业服务型公司（包括外资商业银行）等，对甲级写字楼的需求非常强劲，因此需要进一步加大招商引资力度，继续吸引保险业、银行业等入住黄浦区。此外，也要进一步拓宽招商思路，大力引进一些大型跨国企业总部以及商业相关的现代服务业，如it、服装、餐饮、贸易、广告、投资咨询、证券、保险等行业，做到引资引税，提高甲级写字楼产出，不断提高对区域经济增长的贡献度。
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