房产测绘【当前房产测绘存在的有关问题研究】

　　【摘 要】房产测绘是房地产市场的一个重要组成部分，房产测绘作为其重要组成方面，巨大的经济效益促使房产测绘得到有效的规范和精确。随着房产测绘的专业化，对于房产测绘的要求也是逐渐提高。然后房产测绘市场化难免存在问题，本文将深入研究房产测绘市场化应注意问题，并提出其问题的解决方法。
　　【关键词】房产；测绘；市场化；问题
　　一、房产测绘技术的介绍
　　1．房地产测绘的概念
　　房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
　　2．房产测绘的分类
　　房地产测绘分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。
　　房地产基础测绘指在一个区域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。
　　房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
　　房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这具有法律效力的工作。
　　二、房产测绘存在的问题
　　2.1 专业测绘人员的专业素质不高
　　专业测绘人员的专业知识缺乏主要体现在测绘仪器的使用和专业术语的表达上面。由于一些专业测绘人员缺乏专业的测绘知识，所以在测绘时几乎不使用专业术语，这无疑降低了专业测绘人员的专业素质。对专业测绘人员而言，测绘仪器是一个重要的组成部分，准确无误的使用测绘仪器无疑是保障测绘工作顺利准确进行的重要方面。而大部分专业测绘人员依然使用的是最基础的测绘仪器，大部分工作手工完成，计算机的使用效率并不高。
　　2.2 共用面积的分摊问题
　　房屋共用面积的分摊问题是房产测绘中的重点和难点。房产测绘面积的误差大小直接影响产权人的利益大小。不准确的测绘常常会引发矛盾和冲突，甚至诉讼公堂。而导致共用面积的分摊出现问题有以下几个因素。
　　2.2.1 测绘人员技术方面
　　测绘人员的技术的好坏直接影响到房产测绘的准确程度。而房地产测绘本身是一个十分严肃的问题，它直接牵涉到业主的直接利益。而共用面积的计算并没有统一的规范，所以测绘人员在计算时会因为使用的方法不同而产生差异。
　　2.2.2 房产测绘的规范性的可操作性
　　在现有的规范中，共用面积的分摊并没有一个统一可行的标准。不同的房产测绘单位或者不同的房产测绘人员对于同一房产进行测绘时往往会得到不一样的测绘结果，往往测绘结果相差比较大，导致一些纠纷的出现，从而降低了房产测绘的可操作性和精确程度。
　　三、房产测绘问题的解决方案
　　3.1 提高测绘人员的专业素质
　　3.1.1 对测绘人员进行专业系统的培训
　　对测绘人员进行专业系统的培训，可以有效的提高房产测绘的精确程度和效率，为房产测绘提供有效的保证。为了提高测绘人员的专业实力，相关的房产测绘公司应当投入大量的资金来提高测绘人员的专业技能和综合实力，运用各种先进的测绘技术来提高测绘工作的质量和效率。在系统培训中，要注重使工作人员掌握相关的法律法规以及熟练的应用测绘技术，提高其专业素养。
　　3.1.2 建立奖惩严明的制度
　　为提高测绘人员的职业精神，保证测绘单位的工程质量，测绘单位应建立奖惩严明的制度。一方面可以强化内部单位的质检员和质量管理者要充分利用外部和内部的回访记录、申诉信息、顾客反馈信息、过程监控观察结果、审核观摩结果、合格记录和检验信息等，对以上信息进行系统分析处理，并查找出潜在的和已有的影响质量的原因，根据不同的原因制定出不同的、有针对性的预防和处理措施，并以正式文件的形式下发，要求相关部门按照计划组织进行测绘工作。对于不合格的服务和产品，测绘单位要及时予以纠正和控制，积极落实各项预防手段和原则，最终形成一套自我改进、自我完善、自我检查的质量管理体系。的质量督察与考核，实现日常的质量检查与不定期抽查交替进行。
　　3.2 共用面积分摊的解决方法
　　3.2.1 提高测绘人员整体素质，培养综合实力
　　测绘人员的素质的高低、实力的强弱直接影响了测绘的精确程度以及测绘公司的实力高低。在市场经济蔓延的今天，掌握精准的业务知识和过硬的知识技能无疑是立于这个社会的基本准则。对于测绘人员而言，学习测绘知识，不断提高自己的专业知识技能，运用先进的技术进行测绘，遵守相关的测绘标准无疑是使自己更好的立足于自己的岗位。除此之外，学习并熟悉相应的法律法规，让自己坚守自己的职业道德操守同样是重要的。而测绘公司应该监督并促进自己的员工对自身的提升。
　　3.2.2 遵守共用面积的分摊准则
　　国标《房产测量规范》对共用建筑面积分摊提出以下基本原则：
　　（1）房屋共用建筑面积的分摊以幢为单位进行 非本幢公用面积不在本幢分摊；
　　（2）产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的．按其文件或协议进行分摊；无建筑面积分割文件或协议的．按套内建筑面积占该幢楼各套房产套内建筑面积之和的比例进行分摊计算；
　　（3）为整幢楼服务的共用建筑面积．由该幢楼各套房屋分摊：为局部范围服务的共用建筑面积，由局部的各套房屋分摊；
　　（4）多次分摊共用建筑面积的，分别计算分摊系数，并按从整体到局部，从区间到区内的顺序(原则)分摊；
　　（5）共用建筑面积分摊后．不划分各套房屋分摊所得共用建筑面积的界线．任何人不得侵占或随意改变原设计的使用功能 共用建筑面积分摊情况复杂．实际工作中应以共用部位的设计功能结合使用范围为基础．按照有关分摊计算具体规定进行分摊计算
　　3.2.3 将面积分摊问题合理化、规范化
　　鉴于《房产测量规范》对于面积分摊的一些具体问题没有明确的规定，使得实际的操作的可行性降低。实际操作中绝大部分是取决于测绘人员对规范的理解和认识。而对于不同的测绘人员而言对于规范的理解和认识是存在差异的，尤其是在一些比较复杂的分摊问题中，角度不同，最后得到的结果也是相差迳庭的。这要求测绘人员熟练掌握法律；严格执行规范；灵活运用合理性。在实际工作中，一般应先要求产权人提供关于共用面积分摊方案的书面文件，或者与购房人达成的共用面积分摊协议 。如果双方达不成协议，房屋测绘部门应从合理性出发，提出最佳分摊方案，促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性。如果任意一方提出异议。根据物权法定的原则。双方应请求依法确权。通过相关房屋面积测绘的疑难问题的解决。减少了房屋测绘过程的偏差。缩小了误差数点，把房屋建筑面积的误差量程控制在合理的范围内 。
　　四、总结
　　随着社会的不断进步和发展，市场经济的逐渐深化，住房制度改革的深化，房地产市场的不断进步和改革将为房产测绘带来新的机遇和挑战，在面对机遇面前，只有更好的解决存在的问题，进一步完善才能够为之带来不断的发展和进步。因此不断的加强完善房产测绘工作，维护消费者的合法权益，才能保障房产测绘行业不断的进步。
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