深圳2018小产权房转正 北京市昌平区小产权房现状探究

　　【摘 要】目前，小产权房问题已成为一个严重的社会问题。虽然小产权房表面看来存在一定的合理性，但其负面效应不容忽视。本文以北京市昌平区为例，通过访谈、发放调查问卷的形式了解小产权房的实际情况，总结了小产权房在昌平地区的现状和形成因素，认为应该尽快出台并完善“小产权房”的禁建禁售政策，保护“小产权房”购房者的权益，控制“小产权房”的扩张。
　　【关键词】小产权房；市场需求；集体土地
　　1、引言
　　目前，小产权房问题已成为一个严重的社会问题，其中“小产权房”一般指在农村集体所有土地上建造的，仅有乡（镇）政府或村委会盖章以证明其权属，没有国家房管部门盖章以证明其权属的房屋。小产权房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周边环境以及基础设施条件都相对不错，由于价格低廉，在满足中低收入者的住房需求的同时没有过多超出其购买承受能力，使小产权房有较大市场空间。
　　北京市的小产权房的销售面积占到北京住宅市场总量的20%，其中95%分布在远郊区县。本文以北京市昌平区为例，通过对北京市昌平区内的绿城新干线、翠湖新城、绿城雅苑、大学城11号、龙脉花园、双兴苑、仙基公寓七个小产权项目进行入户访谈、发放调查问卷的形式了解小产权房的实际情况，总结小产权房在昌平地区的现状和形成因素，并针对如何处理小产权房这个问题提出合理建议。
　　2、昌平区小产权房基本情况
　　昌平区的小产权房主要分布在沙河、小汤山和昌平县城，主要特点是占局部地区土地面积大，分布集中，此外，小产权房的建造年份大多较早但开盘时间较晚。其中，沙河地区小产权房主要是占用农用地，开发建设商品房，而小汤山和昌平县城则是多以回迁为名而多占用农用地作为商品房对外出售。
　　2.1 昌平区小产权房的建筑及配套设施情况
　　（1）建筑结构。昌平区小产权房的建筑结构基本为砖混结构，多为4-6层建筑，总体形式单一。半数左右的户型为2室1厅1卫，七成到八成的住房面积在70-110平方米范围内。
　　（2）基础设施情况。昌平区小产权房的基本配套设施中排污水、家庭电话、互联网以及环卫清洁相对比较完善，各个小区之间差别不大。但是，暖气和天然气的配套情况差别很大，有相当部分小区没有实现天然气入户。
　　（3）物业管理情况。八成以上居民认为小区内物业管理不够好，只有少数居民对小区物业管理表示满意。总体而言，昌平区小产权房没有实现物业专业管理。
　　（4）服务机构情况。昌平小产权房周围的服务机构存在规模普遍小、不够正规等问题。
　　（5）交通设施情况。由于不同地段交通情况差别很大，人流密集区拥堵问题时有发生，有待进一步城市改造。
　　2.2 昌平区小产权房的买卖、流转情况
　　（1）价格信息。就售价而言，昌平区各个区域同一时间的平均房价相差大，但整体呈现逐年递增的趋势。就租金而言，昌平区各小产权房同一时间的租金基本相同，其中平均最低租金是仙基公寓项目，最低时可达到600元/月。昌平区小产权房的租售比约为1:2。
　　（2）流转情况。租户的租住时间从3个月到2年，半数租户选择1年的租期。小产权房”的购房信息传播渠道中最有效的是通过周围的人际关系朋友传播，占四成比例；其次，则是通过区域广告宣传，占三成比例。
　　（3）产权情况。所有被调查者都没有能够提供合法的个人房屋所有权证以及土地使用证。但是在买卖过程中，购房者仍然应用了一定的方法来“证明”其房屋所有人或使用者的使用权，近九成购房者通过合同作为购买凭证，一成购房者则靠人际关系担保。
　　2.3 昌平区小产权房的使用者情况
　　（1）年龄。小产权房使用者的年龄明显集中在26-30岁和50岁以上两个年龄段。
　　（2）学历。目前昌平区小产权房使用者学历水平较低，本科以上学历不到三成比例。
　　（3）职业。主要以企业员工、无工作和退休者居多；而公务员和打工人员所占比例不大。此外，还有少数学生在此居住。
　　（4）户口。拥有北京户口的使用者占六成，其中七成拥有城市户口，即小产权房使用主要人群是本地城市居民。
　　（5）家庭月收入。超过八成的家庭属于家庭月收入在7千以下的中低收入家庭，高收入家庭占所有被调查者的比例不及二成。
　　（6）工作年限。大部分使用者有工作经验。对于在北京的工作年限，半数小产权房使用者有0-5年的工作时间，其次是约15%使用者工作6-10年，约15%的工作者工作了30年以上。
　　3、昌平区小产权房产生的原因
　　3.1 供给角度
　　开发主体是村集体、乡政府和一些小开发商，村集体提供土地，开发商提供资金。（1）村集体作为土地供地方将土地卖给开发商获得分红，因此村集体有推动小产权房建设的动力。（2）从开发商成本收益核算角度出发，获得土地成本低，不需要缴纳土地出让金；大部分小产权房为砖混结构、低容积率房屋，建造成本低；小产权房市场的隐蔽性使开发商逃避了各种税费等。因此开发商在利润驱使下也有开发小产权房的动力。
　　3.2 需求角度
　　刚性需求是催生小产权房的主要需求。（1）当前商品房的高房价使普通购房者深受其困。小产权房相对低廉的价格，是吸引购房者的最大因素。（2）昌平区上风上水的环境也促使了购房者对小产权房的需求。（3）大多数购房者表现出来的法不责众的心理让他们在权衡持有产权和低房价之间选择了后者。
　　3.3 政策制度
　　政策这双有形之手也是昌平地区小产权房出现的因素之一。（1）城市发展过快，政策保障出现真空，开发商和政府借新农村建设、旧村改造名义运作小产权房获利。（2）农村土地监管存在灰色地带，实际支配土地的乡政府、村委会有操作空间。（3）廉租房和两限房门槛高，经济适用房限制多。
　　4、小产权房处理建议
　　4.1 出台并完善“小产权房”的禁建禁售政策
　　小产权房的问题由来已久，但至今仍然没有明确如何处理现有小产权房以及如何杜绝小产权房建设行为的法律法规，目前的成功解决案例也寥寥无几。为了能够为小产权房妥善处理提供法律依据，应该加快相关的立法工作，加强法律保障。
　　4.2 保护 “小产权房”购房者的权益
　　处理小产权房，对于其购房者的处理尤为棘手。不可能只通过补办手续的方式使这些购房者得到产权证。在处理过程中，应该区别对待不同的占地情况。而无论是何种情况，都应该首先追究开发主体的责任，然后对于购房者，责其缴纳一定数量的补偿款，但现实处理上还是有很大的阻碍。政府应充分考虑到小产权房购房者的权益，不能草率处理这类问题。
　　4.3 控制“小产权房”的扩张
　　小产权房在网上发布的信息往往并不准确，往往出现修改小区名称或在网上没有项目记录。而通过朋友宣传和在当地发放广告，小产权房市场仍然运转正常。昌平地区在2011年仍有新建小产权房的出现，当地政府控制小产权房新增量的力度不够。需要完善普查与统计，对当地改造、回迁项目加大监控力度，控制小产权房的扩张，避免事态进一步扩大。
　　5、结论
　　小产权房发展至今，已不单纯是土地违法问题，更是涉及民生的社会问题。虽然小产权房表面看来存在一定的合理性，缓解了住房市场供求紧张的现状，满足了部分城市居民及新移民的住房需求，但是小产权房的负面效应不容忽视，主要包括减少集体土地存量、扰乱房地产市场正常秩序、纠纷案件不断等。在中国现有体制下，需要充分考虑小产权房的所有利益相关者，具体情况具体分析，在保障社会稳定的基础上，妥善解决好小产权房问题。
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