城市住区分区层面最优容积率初探_密度分区基准容积率

　　【摘 要】通过解读太原市发展建设方向与特点，提出各区段住区的最优容积率取值计算框架与取值范围，作为城市在快速城镇化中住区规划编制与管理的参考依据。　　【关键词】容积率；住区；最优
　　1．容积率的内涵与特性
　　1.1 容积率的概念
　　容积率是反映土地使用强度与评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标，在《城市规划基本术语标准》中对容积率的定义为一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，即容积率=总建筑面积/土地面积。
　　1.2 容积率的内涵
　　1.2.1 经济内涵
　　容积率与总建筑面积售价、土地总出让价有着一定的关系，其大小牵涉到房地产商的利益，开发商总是试图在可能的情况下提高容积率，增加建筑面积。
　　1.2.2 社会内涵
　　当人口密度不变，容积率与人均建筑面积成正比，表明居民生活水平提高后，人均拥有的建筑面积是在增加。在当前形式下，住区容积率问题是全社会普遍关注的问题。
　　1.2.3 环境内涵
　　一定规模的城市容量对应一定规模的人口、建筑总量，城市自身条件决定城市人口与建筑的量化上限。从城市层面而言，环境与容积率是相互影响的，容积率的大小也直接影响到城市景观。
　　1.3 容积率的特性
　　第一，容积率表达的是具体“项目用地范围”内单位土地面积上允许的建筑容量，这个范围是有一定边界、有确定权属的土地。
　　第二，容积率与建筑密度、建筑层数间有着一定的关系，在一般情况下容积率与后二者成相对正比关系。
　　第三，容积率在一定条件下存在最优值。在处理好社会效益、环境效益与经济效益三者的关系的同时，使其最大限度协调，就能客观确定一定意义上的最优值的取值大小。
　　2．太原市南部住区形态
　　太原市南部区域是其未来3-5年的重要建设区域，是城市“南移西进”战略的用地储备区，是解决城市快速增长、分散城市职能的关键区域。
　　2.1 多、高层住区
　　随着土地的有偿出让，高层住宅形式的广泛采用，太原南部在近几年的建设中为提高容积率与创造良好住区环境，在住区规划形态上进行了多方面的探索，其中以多、高层住区形态最多。
　　2.2 低层住区
　　低层高密度住宅的发展作为新区与历史文化保护区中的旧城改建中的主流之一。随着经济的发展，居住整体水平得到了普遍的提高的同时太原南部也形成了对居住形式的多元需求。
　　3．太原南部住区最优容积率的估算
　　3.1 容积率的发展趋势
　　太原南部住区按照区位划分，即由城市核心地区到市区边缘地区，住宅容积率呈递减趋势，其中南内环至长风街平均值为2.9，长风街至南中环平均值下降0.3，由南中环至南环高速容积率下降0.5，下降幅度增加；而项目用地面积从核心区到边缘区呈递增趋势，其中南内环至长风街平均用地为6.7公顷，长风街至南中环平均值增加3.2公顷，由南中环至南环高速环到外环平均值增加4.2公顷，升高幅度增加。
　　3.2 最优容积率的估算框架
　　现行对容积率的常规估算方法主要有经验统计法、参照比照法等，本文主要是采用模型计算法，建立数学模型框架评估计算容积率。
　　计算区域容积率基准值
　　（1）通过人口密度分布和人均居住面积估算区域住宅容积率基准值
　　FAR=Mg×Pg
　　FAR：为区域住宅容积率基准值；Mg：为规划人口密度；Pg：为规划人均居住面积
　　（2）估算今后待建住宅规划总体容积率基准值
　　FAR’=(Sg－Sj)÷(Sy－Sx)=(Rg×Pg－Rx×Px)÷(Sy－Sx)
　　FAR’：待建住宅容积率基准值；Sg：规划建设总居住面积；Sj：现状建设总居住面积；Sy：规划建设居住用地面积；Sx：现状建设居住用地面积；Rg：规划居住人口；Pg：规划人均居住面积；Rx：现状居住人口；Px：现状人均居住面积
　　考虑环境适宜度即加入绿化参数估算容积率进行基准值修订
　　（3）通过区域对住区绿化率的规定，结合区域高度限制估算符合景观质量的容积率
　　FAR=Dc×N=(1－Dg－Dp－Ds)×N
　　N：平均层数；Dc：建筑密度；Dg：绿化率；Dp：停车场覆盖率；Ds：其它用地比率(车行、人行道等)
　　按照《城市居住区设计规范GB 50180-93》规定要求： 20%～28%的市政代征地，道路占 18%～20%，各种配套设施占 15%～17%，绿地占 30%；建筑密度为 20%～25%。
　　考虑开发商合理利润的住宅容积率取值范围
　　（4）根据经济容积率计算公式：
　　F=(P1×S1+P2×S2) (1+r)n（1＋m）（1＋R）÷｛X S3－S1 (P3+P4) (1+r)n/2（1＋m）（1＋R）｝
　　公式中，F 为经济容积率；P1 为土地出让价格（元/㎡）；P2 为房屋拆迁补偿费（元/㎡）；P3为建筑安装费（元/㎡）；P4为土地市政公用基础设施配套费（元/㎡）；X 为房价（元/㎡）；S1 为现状宗地面积（㎡）；S2 为现状建筑面积（㎡）；S3 为总建筑面积；r 为利息率（％）；m 为不可预见费率（％）；R为行业法定利润（％）；n 为开发建设周期（年）
　　特殊区域容积率分配
　　（5）利用层次分析法分配容积率适宜特定区域容积率。
　　层次分析法（AHP）是美国运筹学家 A.L.Saty提出的多指标综合评价的定量研究方法。1
　　3.3 太原市南部住区容积率估算分布
　　根据有关资料统计太原市南部住区现状人口为110万人，居住用地为1905公顷，现状住宅建筑总量为2761万m2，人均住宅建筑面积为25.1 m2。到2020年，南部城区住区人口控制在150万人，规划居住用地2270公顷，住宅建筑总量4200万m2，人均住宅建筑面积达到28 m2，“十二五”期间南部城区可供房地产发展住宅建设的用地约为1000公顷。2
　　4．结论
　　在市场经济日益繁荣的今天，城市规划的作用在发生着巨大变化，从促进城镇化在向解决民生问题、制定公共政策的方向转变。而作为容积率这个与规划息息相关的指标，它的取值合理与否不仅仅是规划编制的问题，也是关系经济社会发展的重要话题。在国内，通过构建数学模型方法解决城市规划问题的研究很少，尤其是通过结合业务工作的应用型研究也比较少。基于“科学规划”的目的，本文通过建立数学模型推导有关量化指标，为规划编制与实施管理中类似问题的解决提供了一个较好的范例。
　　注释：
　　1 计算方法与软件参考网站ABBS建筑论坛（.cn/）等
　　2 参考《太原市总体规划》与《太原市住房规划（大纲）》
　　参考文献
　　[1]邹德慈. 容积率研究, 城市规划. 1994, 1:19
　　[2]陈琳. 最佳容积率的确定. 华南建设学院西院学报, 1995, 2:55
　　[3]杨振华. 对城市规划中容积率控制的思考. 城市规划, 1998, 2:65
　　[4]贾梦宇、吴松涛、卢军. 容积率设计研究.哈尔滨工业大学学报, 2004, 36（1）:123
　　[5]杨晰峰. 新时期城市住宅容积率的分析与建议. 上海城市规划, 2005, 3
　　[6]刘琳, 张博, 刘长滨. 城市建设中容积率指标的确定方法. 技术经济与管理研究, 2001, 5:36
　　作者简介：
　　薛冠宇，1979-6，男，大学本科，山西省吕梁市，山西省城乡规划设计研究院，城市规划、住区规划，中级职称。