[论土地储备对地方经济发展的影响]京投发展土地储备

　　摘要：长春市建立并实施了土地储备制度，加强土地市场建设，创建公开、公平、公正的市场环境，然而，随着这项工作强有力地开展，土地储备制度在地方经济发展中的作用却日益凸显。　　关键词：长春；土地储备；经济发展
　　中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-06-0030-1
　　2001年，在加大我国土地使用制度改革力度的大环境下，长春市建立并实施了土地储备制度，最初的目的是为了加强土地市场建设，创建公开、公平、公正的市场环境，然而，随着这项工作强有力地开展，土地储备制度在地方经济发展中的作用却日益凸显。
　　1 土地储备是大幅提升政府土地出让收益水平的坚实平台
　　长春市委十届全会以来，长春市国土资源管理工作在体制和机制上发生了重大变化，土地储备制度的建立、经营性用地和工业用地招拍挂出让制度的实施、从毛地出让到净地出让的转变、净地水平向“五通一平”、“七通一平”的逐步提高，为长春市土地市场注入了新的活力。在克服长春市可出让土地供应量日益紧张，可出让地块区位逐年恶化的不利条件下，在保持供地总量基本平稳的基础上，坚持“先造园后卖地”的做法，努力加大净地出让力度，大幅提升政府土地收益水平。通过土地及地上物拆迁补偿、场地平整和配套设施建设等工作，努力提升土地“净地”出让水平，一方面使土地收益达到了最大化；另一方面，促进和提高了城市基础设施建设水平，标志着长春市的土地市场化水平迈上了一个新的台阶，对推动长春市的经济建设起到了积极的促进作用。
　　2 土地储备是保障地方经济可持续发展的战略储备库
　　按照市委、市政府的指示，为保障长春市经济的稳步持续发展，为城市建设储备后续力量和经济保障，通过土地储备，逐步加大对南部新城等重点地块的收储力度，逐步加大对收储地块的开发投入，加强储备地块的综合整治，坚持基础设施建设和周边生态环境治理先行，努力提高土地价值，为实现地方经济可持续发展提供战略储备。
　　过去几年，长春市的土地收购储备资金较为紧张，为降低风险，长春市采取“以销定储”的原则，在信息储备的基础上，慎重选择实物储备，储备一块，供应一块，按照“滚动开发、滚动投入”的思路进行运作。但近年来，随着土地收购储备制度的发展壮大，土地收储信誉不断提高，国家开发银行以及各商业银行等给予了大力的资金支持，银行借贷资金充足，具备了延长储备期的资金条件。在土地市场建设方面，长春市房地产市场价格走势平稳，土地市场价格稳中有升。
　　客观上具备了延长土地储备周期的条件，所以长春市改变以往的工作思路，坚持以土地收储为主，以土地出让为辅，改变随来随走的做法，适当延长储备周期。这是保障长春市经济可持续发展的一笔土地形式的长期存款，已成为长春市经济发展的坚强后盾和有力支撑，对提高经济运行的远期前景，夯实风险平台，防范金融风险起到了保驾护航的作用。
　　3 土地储备是实现地方经济宏观调控的能动杠杆
　　土地收储制度的核心在于土地市场的垄断经营。在土地垄断经营制度下，政府倾向于减少土地供给，以获得更多的土地收益。政府减少土地供给对城市经济会产生负面影响，一方面会影响房地产市场对将来价格的预期，从而进一步推动房价的过速上涨；另一方面更易于出现房地产泡沫。土地储备是平抑房价上涨，抑制房地产泡沫，缓解通货膨胀压力的能动杠杆，是地方经济发展的蓄水库，通过调节供地量这个闸门，实现对地方经济的能动性地有效宏观调控。根据经济运行状况，当经济过热出现洪涝时，关闸蓄水，紧缩地根，减少供地量，或提高地价，减少需求，迟滞投资实现，从而减缓经济增长速度；经济过冷出现旱情时，与财政、货币政策配合使用，开闸放水，增大供地量，拉动投资，扩大需求，加快经济发展。
　　通过土地储备的手段进行宏观经济调节，既可以在宏观上调节宏观经济总量，又可以在微观上落实到具体的土地项目，达到一般货币政策和财政政策调控所不能达到的效果，能够降低宏观调控成本，提高调控效率，推进国民经济持续、稳定、健康发展。
　　4 土地储备是招商引资的重要窗口
　　利用土地储备出让平台，让土地和招商联姻，充分发挥土地储备出让平台的桥梁纽带作用，成功实现土地出让和招商引资的对接。10年来，长春市通过实施土地收购储备和招标拍卖挂牌出让，吸引了大量外埠企业到长春市投资房地产。上海鼎盛投资有限公司、上海绿地集团、香港南益集团、大连北府集团等约50家外埠企业，通过土地招拍挂出让登陆长春房地产市场。按照项目投资额计算，到2010年底，通过招拍挂出让直接引进域外资金约500亿元。
　　在利用土地储备平台促进招商引资，使硬件真正硬起来的同时，积极创造良好的投资环境，营造良好的投资氛围，塑造地方政府良好的政府信用主体，使软环境绝对不软。通过土地储备和土地使用权招拍挂方式出让，使土地出让工作公开、公平、透明，避免了暗箱操作和权力进入市场，保证了企业的公平竞争；“净地”出让解决了开发商因拆迁等问题带来的麻烦，缩短了开发周期，为投资商解决了后顾之忧，尽可能地吸引了开发商的投资兴趣，有力保证了招商引资工作的顺利开展。招商模式从单一房地产开发向商业房地产开发模式全面发展，商业房地产开发模式可以吸引更多的附加投资资本，可长期有效带动周边经济迅速发展，促进就业，增加长期税收收入，对本地市场的发展和本地企业的成长起到了良好的模范带动作用，其间接经济效益和社会效益将对地方城市的经济建设和城市发展产生长期深远的影响。