[稳增长如何去地产化] 稳增长

　　一直以来，由于房地产政策关乎民生，也是支持经济增长的重要支柱，因此房地产政策的每一次调整都吸引了足够的关注与讨论。当下，房地产调控政策又一次面临两难局面。　　一方面，欧债危机加深打击中国出口，而两年严厉的政策效果叠加，也导致住宅及房地产相关投资和消费出现明显下滑。由于房地产调控，中国经济增速下滑使得稳增长压力加大。
　　而另一方面，刚性需求仍然旺盛，仅由于4月以来支持刚需的利率有所放松，便带动房地产销售市场回暖。房价出现反弹与调控预期相悖，使得短期来看，严厉的房地产政策难言放松。这样看来，房地产已经成为宏观调控的关节点。
　　房地产调控政策不必刻意以房价下跌为目的，实际上，个别地区刚性需求旺盛、供给不足也是支持房价不会大幅下跌的重要原因。
　　同时，考虑到调控存在多重矛盾，如果能在价格可控范围内逐步放大成交量，不仅符合当前购房者利益，也不会对经济造成过度影响，或许是件好事。而出口下滑，消费稳定之下，基建投资加大有利于平衡房地产投资下滑，带动经济增长。
　　
　　降房价与稳增长
　　本轮中国房地产调控政策已持续两年有余，其严厉程度在全球范围内都属罕见，限购又限贷的政策可谓绝无仅有。在政策重压下，近两年房价疯狂上涨的局面有所改观，并在去年10月出现轻微下降。
　　但是，由于刚需旺盛，4月以来支持刚需的贷款稍有松动，便带动房地产销售的大幅回升、房价也有上涨趋势。房价上涨与调控目标不符，决策层近日多次强调拥有足够的政策储备以防止房价反弹，说明房地产调控目标仍未达到，短期内不会有所放松。
　　尽管房地产调控政策有利于房价回归合理水平，但由于房地产与宏观经济联系紧密，能够带动相关消费与投资，所以多年来房地产一直是支持内需与经济增长的重要支柱，如今房地产市场低迷加重了经济下行的压力。
　　降房价与保增长目标之间协调困难，有时甚至存在矛盾，使得房地产政策与市场预期在政策执行期间存在着诸多不确定性。
　　首先，房地产调控和促消费之间存在矛盾。持续两年的房地产调控，不仅导致房地产销售下滑，也对与房地产相关的消费起到了间接抑制作用，对消费和稳定经济增长不利。
　　从社会消费品零售总额数据来看，由于房地产调控政策的深入，7月家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费同比增长分别为8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分别下降了0.6个、2.3个和3.8个百分点。
　　其次，房地产调控与稳增长和投资之间也存在矛盾。
　　近两年，伴随着新屋开工的减少，房地产投资出现大幅下滑。1月－7月房地产投资增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2个百分点，创金融危机以来的新低。除此之外，1月－7月住宅开工面积同比增速从1月－6月的-10.7％继续下滑至-13.4％。而1月－7月固定资产投资同比增速为20.4％，之所以能够一改走低趋势，与前六个月持平，主要得益于政策对基础项目建设的支持。
　　再有，房地产调控与地方政府收入之间也存在矛盾。考虑到地方政府过去一直对土地收入依赖较大，目前地方政府的现金流已经受到了影响。根据国土资源部公布的数据显示，2010年全国土地出让成交总价款约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入的66.5％。但在加紧房地产调控后，土地收益一再下跌。
　　中国指数研究院公布的最新数据显示，2012年上半年全国300个城市土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期下降38％。
　　
　　调控博弈
　　如此看来，当前房地产调控进入了博弈阶段。笔者认为，由于房地产对消费、投资都有拉动作用，对经济增长的积极支持作用应该肯定。而调控政策不必刻意以房价大幅下跌为目的。
　　而房地产问题从来就不是孤立的，未来要真正促进房地产健康发展，房地产政策还需要从以下几个方面作出努力。
　　一是注意配套政策的推行。
　　笔者认为，当前房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小，一刀切的调控政策很难收到理想效果。
　　因为一方面，对于高收入群体来说，由于中国投资渠道较少且豪宅不贵，自然加大了高收入群体投资房产的现象；另一方面，由于对于中低收入群体来讲房价极高，陋室难求，即便房价下降，也很难有购房能力。
　　因此，在调整房地产政策之时，更应该注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场以提振投资者信心、拓宽投资渠道等等。
　　二是促使调控依据更加清晰。
　　毫无疑问，判断房价是否合理自然需要准确的房价统计数据。不过十分遗憾，自1998年房改以来，中国房地产市场就缺乏完善的统计体系。
　　例如，为了应对金融危机，2009年国内货币政策和针对房地产业的抑制性政策已经全面放松。其后，房价上涨很快，在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。但国家统计局年底发布的70个大中城市房屋销售价格却显示2009年房价仅上涨1.5％，明显偏离直观感受。
　　为避免争议，去年统计局取消了公布房屋均价涨幅平均数，使得市场失去了对房价涨幅的最直观感受，也导致研究者多年跟踪的房价历史数据出现中断。笔者认为，房价统计的混乱，使得决策层政策缺乏公信力。
　　三是改变近几年房地产政策时而过紧，时而过松，变化幅度过大的情况。
　　众所周知，金融危机之前，中国的房地产市场基本属于调控状态，国家出台一系列调整政策，以期抑制过热的投资和房价的过快上涨。而金融危机出现以后，因“信心重于黄金”，为保内需，推出了四万亿元经济刺激计划，但最终投入更接近“十万亿元”，导致房地产泡沫的积聚与地方政府融资平台风险的加大。
　　其后，为防范投融资平台风险与打压房地产泡沫，去年大部分时间决策层一直保持着紧缩的货币政策。而今年，在稳增长压力加大之下，地方政府房地产调控政策有所松动，中央层面也基本上保持了默许态度，直到近期房价出现反弹。