【简析互助县房地产业发展问题及解决对策】青海互助县

　　摘要：互助房地产业发展起步于上世纪九十年代初期，一九九六年，住房制度改革的实施，给全县房地产业注入了生机和活力，尤其是2002年以来，随着城镇化进程的加快，居民收入水平的提高以及在中央西部大开发、拉动内需等一系列扶持政策的驱动下，互助县房地产业进入快速发展期，投资逐年加大，结构日趋合理，经济效益明显提高。现就结合互助县房地产业最近几年的发展谈几点浅见。
　　 关键词：房地产发展 现状对策
　　Abstract: The real estate industry development started in the early stage of ninety"s last century in Union country , in1996, the housing system reform implementation has injected vigor and vitality to the real estate industry, especially since 2002, with the urbanization process acceleration, the residents" income level improvement as well as in the central western big development, stimulating domestic demand and a series of support policy driven, the real estate industry in the Union county enters a rapid development period, the investment increases year by year, the structure is reasonable with each passing day, and the economic benefit improves obviously. The author talks about a few superficial views combining with the Union county real estate development in recent years.
　　Key words: real estate; development; present situation ;countermeasure
　　
　　 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
　　 1互助房地产业发展现状
　　 互助县委、县政府历来对发展房地产业高度重视，尤其是最近几年，提升了房地产业在互助国民经济发展中的重要地位，强化了对房地产业的宏观调控，停止了福利分房，全县住房市场化和商品化取得了突破性进展。通过培育房地产市场，促进了城市住房综合开发、配套建设，为改善人民群众的居住条件和居住环境，提升城市品位和城市综合实力，推进社会经济发展做出了积极的贡献。具体表现在三个方面：
　　 1.1房地产市场体系得到完善
　　 经过多年来的发展，全县形成了包括房地产开发、房地产中介和物业管理在内的较为完善的房地产市场体系。至2011年下半年，全县房地产开发企业共有11家，其中：二级资质3家，三级资质4家，四级资质4家，从业人员300余人；物业管理企业7家，从业人员100余人；房地产中介机构2家，其中：评估机构1家，经纪机构24家，测绘机构1家，从业人员6人。
　　 1.2建立健全了新的住房供应体系
　　 经过几年的努力，互助县建成了以商品住房供应为主体，保障性住房供应为组成部分的住房供应体系。仅2009-2011年，新增商品住房51.03万平方米，新增廉租住房16.2万平方米，棚户区改造12.6万平方米，建设公租房10万平方米，经济适用房0.36万平方米。
　　 1.3物业管理进一步规范化发展经营
　　 根据国务院《物业管理条例》有关规定，全县实行物业管理企业管理的小区个，小区业主自行管理的小区2个。在具体业务管理与指导方面，互助县出台了《互助县物业收费管理及相关规定》，物业服务收费行为有了明确的依据。全县物业管理服务面积61.92万平方米。通过房地产管理部门对全县物业企业进行清理整顿，提高企业的依法管理服务意识，全县的物业管理服务水平有了明显的提高。
　　 2 互助县房地产业发展存在的主要问题
　　 “十五”期间，互助县房地产业经历了相对平稳的发展阶段，取得了长足的进步，但目前在我市房地产业的发展中还存在一些问题和制约因素，主要表现在以下几个方面：
　　 2.1互助县的房地产业发展总体水平还较低，还未真正成为互助经济发展的支柱产业。
　　 据统计，互助县的GDP、人均GDP、以及财政收入都居于全区的前列。但是互助县房地产开发投资仅占全县全社会固定资产投资的9.60%，这与互助县的经济发展水平是不协调的。
　　 2.2商品住房有效需求增长乏力。
　　 从总体上看，互助县的商品房及商品住房销售平均价格水平不算高，同时房价走势总体较为平稳。但从房价收入比看，按照平均商品房价格进行测算，互助县的房价收入比高于9倍。由于互助县的住房分配货币化改革工作进展缓慢，以及住房公积金缴存比例长期处于较低水平，直接影响了广大职工群众购房支付能力的提高。
　　 2.3房地产市场秩序有待进一步规范。
　　 商品房交易环节的违规销售、房地产经纪服务不规范等问题在一定范围内仍然存在，交付使用中的商品房质量问题、售后服务不落实、公共服务设施建设滞后、承诺不兑现等投诉较多，物业管理中的服务不到位，侵害业主权益，物业管理企业与业主的其他纠纷现象时有发生。
　　 2.4物业管理落后，推行力度不大。
　　 一是居民对物业管理的认识不到位，认为物业管理可有可无，有的人甚至认为有了物业管理反而增加了费用支出；二是制度不健全，没有出台相应的管理办法，引导力度不够；三是缺乏专业物业管理队伍，大多数开发建设单位对开发建设的住宅小区实行“自建自管”，管理方式仅仅停留在搞卫生、守大门等层次上；四是县城开发初期，一些开发商为降低房屋售价没有征收房屋维修专项资金，给房屋后期社会化管理工作留下隐患。
　　 2.5影响房地产市场健康发展的体制、机制性问题仍然不同程度存在，市场自我调节、自我完善能力不足，政府调控和监管市场的能力还有待提高。
　　 3加快互助房地产业发展的对策
　　 随着互助县国民经济健康发展、社会持续进步，房地产业对于经济增长的拉动作用日趋明显，并且已经成为全县国民经济体系中的一个重要产业。同时近期国家出台加强房地产宏观调控政策，对促进房地产市场发展的相关政策作了重大调整，互助县的房地产业面临新的发展机遇。
　　 为全面提高互助县房地产业的发展质量和发展水平，积极调整完善互助县住房供应体系，继续认真整顿房地产市场秩序、加快互助房地产业发展，实现社会经济的持续快速发展和全面建设小康和谐社会。根据互助县的基础条件和社会经济发展状况，针对目前在互助房地产业的发展中存在一些问题和制约因素，提出如下的建议：