【基于利益相关者视角的产权式酒店发展策略研究】 利益相关者理论是什么

　　摘　要：产权式酒店是房地产和酒店业相结合的产物，其发展涉及到不同的利益主体，这些利益主体之间的合作和冲突，构成影响产权式酒店发展的重要因素。以利益相关者理论为基础，将产权式酒店的利益相关者划分为四种类型，分析了他们之间的关系，并在此基础上提出了促进产权式酒店健康发展的对策。
　　关键词：产权式酒店；利益相关者；发展策略
　　中图分类号：F590.6 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）24-0158-02
　　20世纪90年代，产权式酒店被引入中国，在海南三亚最先发展起来，经过近二十年的发展，已具备一定的规模，据不完全统计，全国产权式酒店数量已超过1 000家。作为分时度假中国化的产物，产权式酒店在争议、纠纷声中逐步发展起来，必然有其深刻的原因，本文试图从利益相关者的视角来分析影响产权式酒店发展的因素，从而为其可持续发展提供一些建议。
　　一、概念的界定
　　（一）产权式酒店
　　产权式酒店是指开发商将酒店的住宿单元——客房的产权出售给投资者，投资者即小业主将客房统一委托给酒店管理公司出租经营，双方约定投资回报、免费住宿天数和经营期限等。从这个定义中可以看出，产权式酒店本质上是一种特殊的酒店经营管理模式，与普通的酒店相比，酒店业主从一个演变为数个，这也导致了产权式酒店存在相对复杂的利益关系，具有一定的经营难度。
　　（二）利益相关者
　　利益相关者理论产生于20世纪60年代，是对“股东至上”公司治理模式的反思，已经发展成形。弗里德曼在1984年提出了利益相关者的广义定义“利益相关者是指能够影响企业目标的实现，或者能够被企业实现目标的过程影响的任何个人和群体”。20世纪90年代，中国学者开始引入利益相关者理论，部分旅游界的研究者也将此理论应用于分析中国旅游规划、乡村旅游等方面的研究。
　　二、产权式酒店的利益相关者分析
　　从产权式酒店的开发模式看，产权式酒店的利益相关者主要包括开发商、投资者、酒店经营管理者、酒店顾客、政府、金融机构、当地社区、产权交易平台、其他利益相关者等。根据李心合（1998）有关利益相关者类型的划分，本文从合作性和威胁性两个维度尝试将产权式酒店的利益相关者分为以下四类：
　　（一）支持型利益相关者
　　包括开发商、投资者、酒店经营管理者，其特点是对酒店的合作性强，威胁性低。
　　1.开发商。开发商负责酒店的开发，自己开发建造或通过购买现成的房地产加以改造，最初拥有酒店物业的全部产权。此后将酒店住宿单元（客房）的产权出售给投资者，选择独立的酒店管理公司替投资者委托经营管理酒店客房；并将酒店的剩余产权面积（如餐厅、会议室、大堂吧等）也委托给酒店管理公司统一经营。作为酒店前期的开发者和主导者，开发商对酒店发展起着至关重要的作用，如酒店的选址、客房的装修及其他硬件设施的建造都由开发商决定。目前，由于部分开发商开发产权式酒店的目的为回笼资金或盘活房地产，在销售决策和选择酒店管理者等方面过于注重当前利益，而成为目前中国产权式酒店健康发展的潜在威胁。
　　2.投资者（小业主）。投资者通过购买产权式酒店，获得酒店客房法律上的所有权和受益权，以及部分使用权，并获得一定的投资回报。投资者作为实际上酒店客房的所有者，其合作性最强，威胁性也最低。但由于投资者多为异地置业，分散的个体投资者成为产权式酒店的弱势一方，面临着多方面的风险，如开发商的诚信风险、酒店经营管理风险，其合法利益的保护成为产权式酒店可持续发展的根本。
　　3.酒店经营管理者。经营管理者通过与酒店业主签订一定年限的委托管理协议，负责酒店的整体经营管理，获取一定的经营收益，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。因此，经营管理者的管理水平直接决定了酒店的营业利润，进而影响到产权人的投资收益和其他收益的保证。但是面对错综复杂的产权关系，优秀的专业酒店管理公司“望而却步”，经营管理者的管理水平则成为产权式酒店发展壮大的关键性因素。
　　（二）边缘型利益相关者
　　包括消费者保护协会、政府，其特点是对酒店的威胁与合作的可能性都较低。产权式酒店在中国发展也就不到20年的时间，并没有成立相应的消费者保护协会，也没有明确的政府主管部门。但是，当出现消费者投诉、发生产权纠纷等问题时，现有的消费者保护组织、旅游局、房产局等政府部门基于自身的权责也会对产权式酒店进行干预和管理。因此，酒店应密切注意此类利益相关者，关注其可能采取的态度和行为，以防自身发展受到限制。
　　（三）不支持型利益相关者
　　包括存在竞争关系的企业、新闻媒体，其特点是对酒店的潜在性威胁较高，而合作的可能性较低。目前对产权式酒店影响最大的就是新闻媒体。由于发展过快、运行不规范以及相关法律不健全，有关产权酒店的法律纠纷、维权事件，时常见诸媒体，这对产权式酒店的形象产生了负面影响。因此，对此类利益相关者所应采取的态度和战略是防备。
　　（四）混合型利益相关者
　　包括酒店员工、酒店顾客、金融机构、产权交易平台或分时交换平台、当地社区，其特点是对酒店的潜在性威胁和潜在性合作的可能性都较高。酒店员工作为酒店的内部因素，其服务水平和服务质量，对酒店经营管理的认可和支持，及其某些关键性员工的态度和行为，都会影响产权式酒店的日常运营。酒店顾客作为产权式酒店的终端消费者，是产权式酒店的经营命脉，其数量和满意程度直接决定了酒店的经营收益和利润水平，进而影响着投资者和管理者的收益。金融机构为产权式酒店提供相关的金融服务，如信贷资金、销售资金的支持等，其相关政策直接影响到产权酒店能否顺利运营。产权交易平台或分时度假交换平台为产权式酒店的运行提供了第三方支持，但同样这些平台的信誉和管理状况也会直接影响到产权酒店。
　　因此对此类利益相关者，酒店应最大限度地开展协作，争取其对产权式酒店的支持，削减其不利影响。
　　三、基于利益相关者视角的产权酒店发展策略