【唐山蓝海置业地产公司战略实施与控制】 唐山杨俊来的地产公司

　　摘 要:房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,在获得前所未有的发展机遇的同时也面临着挑战,首先,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体;其次房地产市场供求关系、消费者需求等方面也不断发生变化,这些因素导致国内房地产企业之间的竞争加剧。本文以唐山蓝海置业地产公司为实例分析了房地产企业所开发项目的战略实施与控制。
　　关键词:房地产 工程管理 战略研究 风险
　　中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)05(a)-0166-01
　　1 企业概述
　　唐山蓝海置业房地产开发有限公司是一家经济实力雄厚和经营体制灵活的中小型民营企业,公司成立于2004年,注册资本为8000万元,先后开发了“建元小区”、“安居小区”、“腾宇苑”,总开发面积达到100万平方米,均已售完入住。自2008年以来,现有“雪莲湾·蓝海新村”在建项目,蓝海新村前期小区建设总用地面积约450亩,本期要建设450亩用地范围内所有市政管网(给排水、供电等)工程和道路、绿化等基础设施工程。一期住宅建设用地136.6亩,总建筑面积111985m2(不含底层仓储),其中规划建设住宅总面积105985m2,包括21栋5+1层住宅楼,建设用于解决1070户村民的居住;另外拟建管理中心等公共配套设施6000m2。本项目容积率为1.45,绿地率为45%。唐山蓝海置业公司矢志不移地坚持以品质制胜,并将品质作为企业未来的决战场和永恒的主题。同时兼顾发展,以经济效益为中心,秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营宗旨,以“管理”和“创新”为工作重点,积极推进了房地产业务的发展。
　　唐山蓝海置业公司在短短的五年时间里,迅速发展并取得很大的成绩,其成功之处主要在于:(1)抓住市场机遇,赚下第一桶金。2004年,此时刚刚成立的唐山蓝海置业公司,在市场调查分析的基础上,在唐山市购得土地,先后开发了建元小区和安居小区,由于地理位置好、价位合理,开盘后不到半年就销售一空,取得了经济效益,引起了市场的不小轰动。(2)滚动开发,扩大胜利成果,在成功地开发了建元小区后,唐山蓝海置业房地产公司积极寻找新的目标,和其他房地产开发公司联合开发了腾宇苑,取得了进一步的胜利。(3)企业如果要立足于长远发展,势必要扩大生产规模,形成规模效应。唐山蓝海置业公司进行有计划的战略性土地储备,开发了“雪莲湾·蓝海新村”,实现了扩大规模,走上了发展壮大的道路。
　　目前,在当今新的房地产市场形势下,唐山蓝海置业公司必须在对市场竞争环境和企业资源能力分析的基础上,明确公司进一步发展的战略思路,这是唐山蓝海置业公司长期发展的根本之所在。
　　2 房地产项目的战略实施
　　为确保蓝海新村建设适应形势要求、提升人居幸福指数,该镇在以下几方面正在进行积极的尝试和探索。
　　(1)是超前规划,科学布局。该镇聘请中国建筑设计研究院城镇规划设计研究所制定城镇建设总体规划,并在此框架下,由哈尔滨工业大学城市规划设计研究院设计了蓝海新村建设的控制性规划。按照相关数据测算,沿海工业区扩大到100km2,以钢铁压延、装备制造、精细化工、仓储物流等为主的产业体系将需要新增产业工人15万人。如果有１/3的工人在蓝海新村居住,每户平均居住面积按80m2计算,需要新增住宅面积40000m2(容积率按1.５计算),需占地4000亩。考虑到服务沿海工业集中区的发展,新村规划建设总面积近７平方公里,总占地10000亩,按照4∶3∶3的比例计算,住宅占地为4000亩,所建住宅正好与工业区的需求相配套。第一组团总建筑面积为28万平方米,其中即将开工的一期工程建筑面积为8.76万平方米。
　　(2)是创新机制,多方参与。通过多方考察和反复协商,该镇确定了蓝海新村第一组团一期工程建设开发“政府组织、公司运作、集体参与”的解决方案,即:由镇政府代表黑东、黑西、黑北三个村进行一期建设工程的组织协调,采用公司化的运作方式,由镇政府下属的蓝海置业有限公司负责整个工程的具体实施。
　　(3)是强调特色,打造精品。特色是小城镇可持续发展的动力。在新村建设中,该镇牢固树立精品意识,打造新村建设鲜明的地方特色和文化品位。首先从新村的命名上,该镇巧妙借助作家关仁山小说《白纸门》中的“雪莲湾”这一地名,突出了地方风味,彰显了文化底蕴。其次,在住宅建筑颜色基调的设计上,烘托紧邻渤海湾这一地域特色,选取蓝色、白色和灰色为主色调,与海天颜色相互辉映,相得益彰。第三,因势利导,将沙河水系引入新村中,形成“水环城、湖居心”的水文景观。第四,设计突出差异,体现错落有致的层次感。一期建住宅以5+1层为主,二期则以10层以上的小高层为主,避免建筑样式的千篇一律,突出立体美感。
　　(4)是独立定位,改革体制。目前,黑沿子镇拥有人口2.6万人(含流动人口),9个行政村。从长远发展来看,工业区的发展壮大必将带动人流的聚集,外来人口的增长趋势会越来越强。蓝海新村的建设,在容纳本地人口的同时,更要解决外来人口的居住问题。因此,目前9个行政村的设置难以适应形势的需要。该镇准备在建设蓝海新村的同时,成立“雪莲湾·蓝海新村”居委会,将其作为全镇第十个行政村,并试行社区管理体制。
　　(5)是以民为本,形成共识。无论是建设蓝海新村决策的出台,还是征地方案的研究制定,该镇党政班子和驻村党建指导员,始终坚持走访相关村党员和群众代表,全面征求他们的意见和建议。在此基础上,多次组织相关村两委成员如开协调会,消除了彼此分歧,促成了共识。对于最终方案的决定,各村都召开了党员和村民代表大会,镇包村领导和驻村党建指导员列席会议,通过不计名投票方式对方案进行了表决,争得了广大群众的认同。
　　(6)是改善环境,营造氛围。为营造建设蓝海新村的氛围,黑沿子镇先后成立了政务咨询委员会、建设委员会,就新村建设广泛征求社会意见。2007年元旦,该镇将发展思路通过宣传挂历的形式分发到每家每户,在广大群众中间产生了强烈反响。今年以来,黑沿子镇以“城镇靓化”工程为突破口,已投入资金将近800万元,在丰碱线与沿海公路交叉口等三处设立蓝海新村建设宣传大型公益广告,对蓝海大道两侧进行硬化和绿化,对蓝海大桥进行改造,装修了蓝海置业公司(雪莲湾蓝海新村售楼中心)。耳濡目染中,群众对建设新村的愿望越来越迫切,对美好生活的憧憬越来越强烈。建设雪莲湾蓝海新村已经成为众望所归。
　　3 结语
　　本项目的建设有助于加快城镇化建设的进程;有助于提高农村土地资源的集约利用,保障农民的长远利益;有助于推进农村基础设施的建设,改善农民的生产生活环境;有助于农村富余劳动力的转移和当地经济的发展。
　　蓝海新村工程是丰南区建设社会主义新农村系统工程的重要组成部分,将全面带动农民生产生活方式的改变,是民心工程,示范效应显著,具有很好的社会效益。
　　参考文献
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　　[3] Feng,D.M.Liu W.G,Masuda K."An analytical study of a base-isolated building based on seismic codes of Japan,China and Taiwan".JSSI 10th anniversary Symp.Yokohama,2004.