公司发展不同阶段如何实现纳税筹划_房地产项目分阶段纳税筹划初探

　　摘要： 在国家对房地产实行宏观调控的背景下，我国房地产企业面临着来自各方面的压力，加之其在开发及经营过程投入资金多、建设及销售周期长、涉税标的金额大、涉及税种多、范围广等特点，使房地产业成为税收负担较重的行业。房地产行业的一般项目通常分为前期准备阶段、开发建设阶段、销售或保有阶段，本文将分别针对房地产项目的这几个阶段进行纳税筹划的初探。
　　Abstract: In the context of implementing macro-control to real estate, China"s real estate companies are facing pressure from all sides, together with its features in development and operation, such as more funds and long period of construction and sales, business funding, cycle length, the large amount of tax-related subject matter, involving many taxes, wide range, which makes the real estate become industry with more heavier tax burden. The general project of the real estate industry is usually divided into the preparation stage, the development and construction phase, sale or retention phase, this paper explores tax planning in view of these stages of the real estate project.
　　关键词： 房地产项目；分阶段；纳税筹划
　　Key words: real estate projects；sub-phase；tax planning
　　中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）25-0154-03
　　1 前期准备阶段纳税筹划
　　1.1 筹资方式的纳税筹划 房地产企业在进行项目建设时，一般会涉及较长的建设周期，并且在建设期间会一直需要大量资金，因此，谨慎选择筹资方式对房地产企业来说非常重要。目前可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有内部资金积累、银行借款、发放债券、向其他企业借款、发行股票等。而根据我国税法的规定，借款利息在一定扣除范围内（如不超过同期银行借款利息）可以在所得税前扣除，并且在计算土地增值税时也可作为扣除项目，因此，借款利息具有抵税作用，而股息则只能税后支付，无抵税作用。因此，房地产企业在筹资时，要充分考虑税收对筹资方式的影响，即，在一定范围内，负债筹资比权益筹资更加有优势。
　　1.2 建设方式的纳税筹划 房地产企业在前期准备阶段还应考虑选择哪种建设方式。通常，为了实现资源互补，房地产企业会采取合作开发的方式，具体有以下两种：第一种为以物易物的方式，即合建一方以其拥有的土地交换另一方建成的房屋；第二种为合作双方成立合营企业，即合作双方分别以其拥有的土地、资金、机器设备等投资成立合营企业并合作建房。在以物易物的方式下，出地方为得到房屋所有权而换出土地应按照该土地的公允价值缴纳营业税，而将换入的房屋再对外出售时，还应按售价与购置价格之差缴纳营业税。对于出资方（即换出房屋方）来说，以建成后的部分房屋换取土地，应视同销售不动产缴纳营业税。而在建立合营企业的方式下，出地方与出资方就不存在“交换”问题，所以在此环节不必纳税，合营企业只需在建成的房屋对外销售时按销售不动产缴纳营业税即可。由以上分析可知，在选择合作方式时，成立合营企业可以规避以物易物方式在交换环节的税费，对合作双方来说更具优势。
　　2 开发建设阶段纳税筹划
　　2.1 利息扣除方式 在计算土地增值税时，根据我国税法规定：凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的10%以内计算扣除。由此：通常情况下，若利息费用较高，房地产企业应尽可能地按开发项目单独核算并提供金融机构贷款证明，据实扣除；反之，若利息费用很少，则可不必计算应分摊的利息，而直接按一定比例计算开发费用，这样可增加开发费用的扣除基数，最终降低土地增值税。
　　案例：XYZ房地产公司在2012年开发一批商品房，开发成本为1100万元，已付的地价款为500万元。由于公司目前已有大量银行借款，偿债压力比较大，因此，对于该项目，公司决定主要采取股权融资，同时结合少量的债券融资，发生利息费用20万元，（XYZ房地产公司所在省规定可按土地价款和开发成本的10%计算扣除开发费用）。公司按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构的贷款证明，因此其允许扣除的房地产开发费用为：20+（500+1100）*5%=100万元。
　　[筹划方案]：我们假设XYZ公司的本期发生的利息费用是X万元，根据案例，当X+（500+1100）*5%>（500+1100）*10%，即X>80时，应当按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构的贷款证明；而当X<80时，不按转让房地产项目计算分摊利息支出或不提供金融机构的贷款证明，反而可以多扣除开发费用。本例中由于XYZ公司20万元的利息费用小于临界点80万元，所以应选择不按转让房地产项目计算分摊利息支出，不提供金融机构的贷款证明。