[房地产财富效应的传导途径研究] 财富效应名词解释

　　【摘要】文章分析了房地产市场财富效应的传导机制，并将其通过正向与负向财富效应传导进行分类，得出正向财富效应有投资者的预算约束效应、实现的财富效应、未实现的财富效应、流动性约束效应、信心增强效应，负向财富效应有租房者的预算约束效应、替代效应。最后得出结论，房地产的财富效应不一定为正，可能受到经济体不同的经济环境与经济情况的影响。因此应理性看待房价上涨对居民消费造成的影响。
　　【关键词】财富效应，传导途径
　　引言
　　根据新帕尔格雷夫经济学大词典(1992)的解释，所谓财富效应（Wealth Effect）是指：“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应。一般说来，现代意义上的财富效应，是指居民资产价值的变动对于居民消费需求的影响。在现代社会居民所拥有的房地产是其全部资产的一个重要组成部分，这一点在我国尤为突出。根据持久收入假说和生命周期假说，研究房地产财富效应的实质，就是要研究由于房地产价格的涨跌所导致的居民资产存量的变动而导致的消费者开支方面引起的变动。其财富效应可能会有不同的效果，为正或为负，即房地产价格的增加可能会促进居民消费也可能会减少居民消费。若边际消费倾向的符号为正，则表明居民房地产财富的初始存量对其本期消费有正向的影响，即居民上期期末房地产财富存量越多，越倾向于增加本期的消费，反之则减少本期消费。这一问题，在我国房价处于波动的现在，具有更大的研究意义。
　　传导机制分析
　　关于房地产价格影响消费的传导机制总结最为全面和权威的应属Ludwig和Slok(2002)。他们认为，房地产价格上升既可以通过实现的财富效应、未实现的财富效应和流动性约束效应促进私人消费，同时又可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。在实际经济体中，正负效应同时存在，最终会对私人消费产生怎样的影响，受到其所具备的市场、金融、法律等等各种内外部环境的影响。因此，一个经济体房地产市场的财富效应，取决于这五种效应在各种内外部环境和体系下的加总或者抵消。房地产财富效应研究中存在着许多不同的观点，也正是因为不同经济体拥有不同的经济环境，导致其反应机制不同引起的。下面的论述将分别从正向和负向财富效应阐述房地产市场财富效应的传导机制。以下分析仅以房地产价格上涨为例，房地产价格下跌的情形与之相反。
　　（一）正向财富效应刺激消费
　　1.投资者的预算约束效应
　　居民消费是由预算约束线和效用无差异曲线共同决定的。对于房地产投资者来说，不论是选择出租还是出售手中的房产，只要房价上涨就可以获得收益。因此，房价上涨会直接导致投资者的预算线右移，消费支出增加。
　　2.实现的财富效应
　　房地产是实物资产，它兼具投资价值和使用价值。因此，房价上涨时，投资者除了可以出租、变卖房产增加财富之外，普通的住户可以通过抵押获得消费贷款，将未来的收益折现用以平滑一生中的效用，这同样将促进个人消费支出的增长。
　　3.未实现的财富效应
　　当房地产价格上涨时，即使投资者或者普通居民不出售房产、不通过银行进行再融资，也会有增加当期消费的欲望。房地产的这部分增值虽然没有实现，但是人们预期未来的收益将会增加，自己在未来会变的更加富有，从而愿意扩大当期消费。
　　4.流动性约束效应
　　从投资者持有的资产组合来看，即便人们已经将房地产抵押获取了消费信贷，当房地产价格上涨时，在金融体系允许的情况下，他们可以将增值的部分要求银行进行评估获取更多的信贷。因此，房地产价格上涨会使投资者面临的流动性约束压力变小，陷入支付危机的可能性也相应减小。投资者会增加对耐用消费品的购买，社会总需求增大;与此相反，房地产价格下跌时，人们面临支付危机的可能性变大，总需求会减少。
　　5.信心增强效应
　　如果房地产价格上涨趋势是短期的(一年以内)，投资者会将增值性收益视为暂时性收入。这种暂时性收入并不一定能对人们的先期消费及持久消费产生刺激作用。但是如果房地产价格持续上涨(超过一年)，人们预期房地产将继续升值，对经济长期繁荣的信心就会持续增强。先前投资于房地产的暂时性收入将转变为持久收入，这将刺激人们的暂时性消费和持久消费。
　　（二）负向财富效应抑制消费
　　1.租房者的预算约束效应
　　对于租房者来讲，房地产价格上涨将会导致房租的上涨，这意味着他们将不得不支付更高的房租。在收入一定或者说收入的增长速度远远小于房价上涨速度时，他们将不得不减少预算，使得预算约束线向左下方移动，消费也随之减少。
　　2.替代效应
　　这种机制也可以称为挤出效应。对于有真正住房需求的购房者来说，房价每上涨1元钱就意味着他们在购房时多支出1元钱。假定工资不变的情形下，人们会从现在开始减少消费支出，增加储蓄。因此，较高的房价将导致计划买房的家庭降低消费标准，这可能包括减少耐用品消费，购买相比以前产品较为劣质的生活必需品等等，整个社会也会因此而减少一部分消费。
　　结论
　　从上述途径中可以看出如果社会上拥有房地产的是少数，则在房地产价格达到一定的高度后会使预算约束效应与替代效应远大于其他正向效益，从而减少居民的消费，这无疑是不利于社会的平稳发展的。由此，我们可以推出房价的上涨不一定会带来居民消费的增长，我们需要理性分析房价上涨对于整个社会消费的影响。在一些情况下控制房价，同时通过一些措施增加其正向效应，如增加房地产流通的途径、提供更多的方式应用于房地产融资。
　　参考文献：
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