【房地产项目目标成本的组成及科学确定的探讨】 房地产目标成本怎么算

　　多年来，我国的建设项目普遍忽视了项目建设前期阶段目标成本控制的重要性，传统的做法在客观上造成轻决策、重实施，轻经济、重技术，先建设、后算帐的不科学管理模式。经验主义的成分较大，主观意识明显，对成本管理目标不清晰、不明确。2012年3月14日,温家宝总理在答记者问时就本轮房地产调控和房地产发展发表了最新看法。温总理指出居民对住房刚性需求较大并将持续下去,房地产调控的目的是使房价回归到与居民收入相适应、与房企合理利润相匹配的合理位置。 “合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价与居民的收入相适应，房价是投入和合理的利润相比基础上的房价。那么如何科学确定房地产目标成本,成了房地产企业投资决策、成本策划、保证利润的关键点。本文主要就房地产项目目标成本的组成结构及确定方法进行探讨。
　　1、房地产项目目标成本组成：
　　1.1 房地产项目标成本的定义
　　房地产目标成本是在项目立项时就确定房地产项目的成本目标、利润目标。房地产项目目标从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，作为合成全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，为房地产项目可以接受的最高成本。是成本预测与目标管理方法相结合的产物。在这里引用“合成”概念，意在说明该目标的确定要经多部门、众多员工的配合，涉及项目开发整个阶段，是项目定位和投资决策的重要经济技术指标，是后期成本控制的基础和依据。
　　1.2 房地产项目目标成本的组成
　　房地产项目目标成本由七大类费用组成，分别为：土地获得价款、开发前期准备费用、主体建安工程费、室外管网及园林、配套设施、开发间接费、开发期间（含税费）费用。根据项目所处的地区位置，各项费用占总成本的比例也有较大差别。
　　各项费用占总成本比例
　　成本费用 一线城市 二线城市 三线城市
　　土地获得价款 30%-45% 20%-30% 15%-25%
　　开发前期准备费用 2%-3% 5%-7% 7%-10%
　　主体建安工程费 15%-30% 30%-40% 45%-60%
　　室外管网及园林 1%-5% 3%-8% 4%-8%
　　配套设施 1%-3% 4%-6% 2%-5%
　　开发间接费 3%-5% 5%-6% 2%-3%
　　开发期间费用 24%-33% 13%-23% 13%-15%
　　2、房地产项目目标成本确定中遇到的问题及影响分析
　　2.1 土地获得价款确定中不可确定因素
　　随着国家对土地供应越来越受限制，可供建房的土地越来越少，土地资源的获得受到极大制约。对开发企业而言，没有比土地更重要的资源了，但目前一、二线城市地价居高不下，拿地需要大量的资金。三、四线城市土地市场规范性程度相对较低，容易拿到土地，但地方政府对签订的土地合同中承诺的基础设施配套、拆迁完成后的净地交付、及招商时的优惠政策因种种原因很难一一落实到位，这给开发企业拿地后的后期操作增加了时间成本及资金成本。
　　2.2 开发前期准备费用中不可确定因素
　　开发前期阶段，设计最为关键。如果仅从费用录入而言，这部分没有什么技术问题，但就项目整体开发，全寿命周期成本、资金的时间价值来说这部分对整个项目影响至关重要。有研究表明，一个项目在设计阶段就决定了其成本的70%，这充分说明了规划、设计的重要性。在项目实施过程中我们经常遇到规划评审未通过，两证一书办理不下来，造成后续工作无法开展，从而拖延了项目工期，加大资金的时间成本压力；另一方面就是施工图设计深度不够，质量不合格、出现设计错误和设计失误；综合设计能力不强，出现主体结构与设备安装、主体建安与精装修、室外管网和园林景观衔接部位设计不交圈，发生错、漏、碰、缺等现象，导致开发企业的投资增加、工期延误、影响施工、造成损失等后果。
　　2.3 施工建设期不可确定因素
　　施工建设期间发生成本费用主要包括三大类：主体建安工程费、室外管网及园林工程费、配套设施费。在阶段开发企业会遇到以下四个方面的成本控制风险。一是市场方面，这个层次包括内容较多，具体表现在人、材、机的价格的波动，从近几年的总体趋势看这方面费用是整体上扬的，其中人工费、材料费涨幅尤为明显；二是工程施工过程中自然环境的不可预见性，如非常规的恶劣天气对施工的质量、进度和安全均有影响，还有就是复杂的地质条件，如地下水位过高、湿陷性黄土、流沙层等都会增加成本、影响工期；三是水、电、气等配套设施的费用收取方式及手续办理，因地区差异这块费用均有不同，手续办理程序也有繁简。如供电工程有的地方实行按建筑面积平米包干价供电到户，有的地方是由供电设计部门出图，其下属供电施工企业进行施工，走市场价格。这部分价格空间较大，对成本有一定影响；四是造价业务水平不高，工程量计算不够准确，水、电、气、消防、人防、园林等配套专业容易成为造价估算的薄弱环节。
　　3、科学确定目标成本的对策分析
　　3.1 强化全员成本意识，建立确定目标成本管理的长效机制
　　荀子说过：“和则一，一则多力”。面对严峻形势，开发企业应大力推行目标成本管理，强化立全体管理人员的成本意识，通过 “前期、设计、技术、财务、行政”等多专业部门全方位的联动管理。依托 “产品定位、产品设计、手续办理、工程管理、工程造价、后期保障”六个环节对项目进行全过程、全寿命周期成本控制。坚持“稳定预期，综合施策、重点治理”的原则，建立确定目标成本管理长效机制将目标成本费用进行分解，明确操作流程，使目标成本确定的数据有法可依、有据可查，将目标落实到岗，责任到人。
　　3.2 提高造价水平，分阶段确定目标成本
　　工程造价管理是一门综合性的学科。它以国家有关工程建设的方针、政策作为规范准则，涉及和运用其它技术经济学科的成果，是一项政策性、技术性、经济性和实践性都很强的工作。造价水平的高低直接影响目标成本确定的科学性，在此应注意以下四个方面（1）按专业划分单位工程，并分别编制估算、概算、预算，运用现代化算量软件和自身工作经验保证数据的真实性和可靠性。（2）加强配套专业的造价编制力量，特别是水、电、消防、人防等各区域区别较大的，这就要求造价人员一方面专业水平要高，另一方面也要熟悉当地政策。（3）对造价技术力量达不到的，开发企业可以采用市场化模式聘请专业咨询公司完成协助。造价人员除了对本专业的知识有较全面的理解外，还应对设计内容、施工技术、项目管理、经济法律法规、计算机应用、有全面的了解。（4）正确把掌握市场趋势，在生产要素上涨的情况下，为防控成本风险，运用风险分担和风险转移的原理对项目中用量多，金额大的材料、设备可以在项目前期，预先进行市场考察，了解市场行情，提前与供应商签订战略合作协议，对有比较明确上涨趋式的，采用支付预付款形式，锁定价格。根据项目特点和市场形势，在编制目标成本过程中可预留总成本2%-5%的不可预见费。做好应对市场波动一揽子计划，使目标成本具有前瞻性和可操作性。