城市生态化与商业地产开发:中国城市商业地产

　　摘要：商业地产作为城市发展的重要推动力，已经成为了诸多学科关注的产业。但商业地产的扭曲发展。特别是对城市生态的破坏，让越来越多的学者对未来充满忧虑。在城市化进程不断加快的今天，商业地产开发与城市化协调发展已经成为了一个新的课题。商业地产是经济发展链条上的一个关键节点，是第二产业与第三产业间物质流通的纽带，从创建生态城市角度出发，中国商业地产走可持续发展之路。
　　关键词：商业地产；城市化；城市生态学；可持续发展
　　中图分类号：F062.2　文献标识码：A　文章编号：1005-2674(2012)04-082-04
　　商业地产作为城市发展的主要动力之一，已经成为经济学、政治学、社会学、地理经济学等诸多学科关注的产业。伴随着二十余年来中国商业地产的迅猛发展，商业地产表面的繁荣并不能够掩盖规划缺失、土地滥用、生态环境恶化等诸多不足，商业地产的社会负效应正在不断凸现，这让越来越多的经济学者、社会学者充满忧虑。城市化是经济向上发展的一个方向，发达的商业地产恰恰就是城市化的一个重要特征。如何让城市与商业地产和谐发展，走上可持续发展道路，这是亟待解决的一个问题。
　　一、商业地产与经济发展
　　商业地产是指作为商业用途的地产。通常用以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产以及以办公为主的写字楼。就广义而言，商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产形式，商业地产在国外已经有了近一百多年的发展历史，从最初的临街商铺到综合百货商场，直至今天大型购物中心(摩尔，MALL)。目前，商业地产发达与否已经成为了城市化的重要特征之一。
　　在我国，从1990年代开始，大型百货业的建设及商业改造成为了商业投资的热点；1996年以后，更是兴起了大型超市和大卖场建设热潮，随后又迅速掀起大型购物中心的建设狂潮。
　　根据中国商业地产协会有关数据，2002年，是中国商业房地产发展的元年，大量上市公司陆续投资兴建大型购物中心，就在同一年，商业地产投资比重陡增11.8％。在接下来的3年内，商业地产设施投资同比竟然高达34.7％随着近些年国家不断打压住宅房地产业，商业地产更是迅猛发展。目前，这一领域已不再是大连万达一枝独秀，深圳万科、保利地产等实力型上市公司陆续投资兴建大型购物中心，商业资本圈地更加刺激了商业地产项目的蓬勃发展。
　　商业地产的发展可以带动一个城市或者一个区域的经济发展，是城市化进程中重要的推动力量。商业地产的开发，其投资额度远远大于工业和住宅业，影响深远、涉及面广，一个城市的商业发达程度，就是经济发展水半的晴雨表。
　　不可否认，在世界许多国家，特别是不以农业为主的发达国家，商业地产已经成为了经济支柱。大型、特大型购物中心的建设，极大地促进了钢铁、建筑等产业的发展，更促进了商品的流通，刺激了金融、服务等第三产业的发展；通过吸引投资和游客，同时创造了大量的就业机会，全面带动了国民经济的发展。在我国的香港，阿联酋的迪拜，以及欧洲的许多城市，发达的商业地产经常为城市赢来购物天堂的美誉。由此可见，商业地产的健康发展是经济发展链条上的一个关键节点，更是第二、第三产业间物质流通的纽带，产业的发展不可避免会对城市生态产生破坏。
　　二、城市化与土地稀缺
　　1.城市化。城市化是指形成城市的过程。城市，并不是一个需要严格定义的词语，我们通常可以理解为具有一定人口规模、以非农业人口为主的居民点。
　　伴随着经济的发展，社会的进步，文明水平的提高，在不同的历史阶段，城市也表现出了很多的阶段性特征，因此，城市化的概念界定一直以来莫衷一是，不同学科领域的学者都能够给出自己的独到见解。例如，人口学者认为，城市化就是农村人口转变为城市人口的过程；而地理学者认为，城市化就是农村地区转变为城市地区的过程；社会学者认为，城市化是由农村生活方式转变为城市生活方式的过程；经济学者则认为，城市化是由农村自然经济转化为城市社会化大生产的过程。
　　根据“全国科学技术名词审定委员会”给出的定义，城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展、城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。
　　这是诸多专家反复推敲后的一个定义，从中不难看出，这一定义几乎涵盖了大部分学科给出的定义，这是一个比较完整定义。事实上，我们可以概括的说，通常意义上的城市化，就是指由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，而工业与服务业的发展是和商业地产密不可分的。
　　2.土地稀缺。土地是一种极为稀缺的资源，更是城市化进程中必需的依托。我国正处在经济转型时期，城市郊区化特征提前出现，大量商业地产项目纷纷上马，几乎每一座城市的郊区都有规划或在建的大型商业地产项目，并由此带来了很多占地矛盾、环境破坏及一些社会问题。面对稀缺的土地资源，如何提高土地利用率，如何进行商业地产开发，让我们的城市走可持续发展道路，让城市化与商业地产和谐发展，这是城市化进程中的无法规避的一个问题。
　　3.盲目城市化。盲目城市化带来了土地市场的混乱，缺乏科学的规划与前瞻的商业地产开发更是带来了灾难性的后果。城市环境不断恶化，农村土地严重流失，这些都是政策制定者和城市管理者未曾预料的问题。
　　人类社会从原始社会的渔猎时代发展到农业耕种，再到今天的工业文明，每一次的进步都是一种变革，都会促进社会经济的发展，工业文明让人类的生活更加美好、舒适，让人类的视角不断扩大。但伴随着人类的强大，生态也遭受了严重的破坏。
　　我国城市化过程同样并不乐观，中科院院士陆大道尖锐的指出，中国1996-2007年这段时期为中国“冒进式城市化过程”。城镇化必然是长期的积累和长期发展的渐进式过程。然而，近10年来中国城镇化脱离了循序渐进的原则，超出了正常的城镇化发展轨道。”在城镇化率从20％提高到40％这个过程中，英国经历了120年，法国经历了100年，德国经历了80年，而中国仅用了22年。