二三线城市房地产业发展投资问题研究:中国房地产业泡沫

　　【摘要】确定房地产业在二三线城市的发展前景规划，合理确定是否进行投资的选择，分析现状所带来的启示要求投资者更加注重二三线城市的投资收益，而二三线城市在投资过程中时机与风险报酬权衡的博弈时，便要求规避风险与解决信息不对衬问题。通过分析研究旨在为房地产业又好又快发展提供理论支持。
　　【关键词】二三线城市；房地产；投资选择
　　前言
　　进入2012年对于房地产业发展出现新的局面，国家出台一系列宏观调控政策引导房地产业发展。同时在一线城市获得了短期内的价格下降的良好结果。而对于这种环比价格的下降的局势会继续持续下去还是出现短期价格蛰伏，在一定的外部经济刺激下会出现反弹这些都是不确定因素。而对于二三线城市的房地产业发展所受的影响较小，房地产业是继续观望一线城市的发展还是继续投资来获得实物期权价格。
　　一、房地产业发展现状
　　根据全国不同城市的房地产业中住宅价格的比较可以看出房地产业在各大城市的发展情况，如下图所示：
　　截止到8月份全国主要的大城市中房价的价格情况，相对于去年来说一些大城市价格持续上涨，而在本年度由于国家宏观调控的影响一些城市的环比价格出现下降，这些一线城市的变动正好可以表明在一线城市受到国家宏观经济调控作用明显。
　　相对于二三线城市这些城市来讲，价格变动出现环比价格以及较之以往的价格还是会出现持续上涨的状况。二三线城市商业地产在未来十年都有很好的发展机会。在短期内调控不会结束的背景之下，二三线城市将成为未来房企销售火拼的主战场。从相关数据来看，6月房价涨幅居前的均为二三线城市，且同比涨幅大都超过5%，已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市，领涨全国房价。今年6月，新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，均为二三线城市。其中，房价涨幅最高的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、南昌、洛阳紧随其后，涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。而受到限购等影响，北京、上海等一线城市涨幅趋缓。6月份，北京新建住宅价格同比上涨2.2%，环比持平；上海同比上涨2.2%，环比上升0.1%。
　　二、二三线城市发展前景
　　一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。但是，二三线城市毕竟不是大都市，它的经济及发展相对落后，观念也比较滞后，计划的成份明显偏重，且其房地产业的起步较北京等一线城市晚，缺少房地产行业中的龙头企业，自主创新能力很差，即使是发展也不过是对“大城市”的翻版而已。由于缺点的存在使得二三线城市发展的规划中潜力巨大。
　　新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。
　　二三线城市的不断城镇化以及和谐城市理念的影响，致使二三线城市在房地产业上将会做足文章，因为房地产业的巨大拉动作用将会促使这些城市出现依靠其发展的情形，然而国家在一线城市的一系列宏观调控的举措一旦取得预期效果，这种调控发展形式将会在全国出现大范围的应用。而短时间内的情形似乎利于房地产业的发展，然而对于一个资金密集型的产业，结合自身建设周期长以及资金回笼慢等其特点这些影响着货币的时间价值。因此二三线城市的合理化投资时机选择将会是房地产业是否会盈利的关键点。
　　三、模型分析房价价格的选择
　　对于二三线城市房地产业投资时机选择分析上，借助于齐次马氏链分析结合当前房地产市场价格的断续性，不同时点的价格不断变化。引入分析过程如下：
　　（一）模型依托知识储备
　　在一个开放的房地产市场中，由于市场竞争保证了弱型市场有效性的成立，因此房地产的价格过程可以看成某种Markov过程。设房地产的价格P服从如下形式的几何布朗运动。
　　dp(t)=μp(t)dt+σp(t)dω(t) (1)
　　式中：p(t)为房地产的价格过程；常数μ，σ分别为p(t)的漂移参数和方差参数，即p(t)的预期收益率和波动率；ω(t)为一维标准Brown运动。但在现实操作中，由于投资者只能观察到一系列离散的房地产价格，因此对于房地产投资需要建立一个更为实际的离散化模型。
　　（二）离散化模型
　　（三）马氏链的最优停时
　　（四）模型与结果
　　先对投资者所面对的房地产市场及其投资行为做一些合理的假设：(1)投资者所要交易的房地产符合离散化价格模型，并且已经估计出相应的μ与σ2。(2)设投资者对房地产价格进行观察的时间间隔δ=1，观察时刻从0到N，并已知初始时刻的房地产价格P0。(3)贴现率反映了投资者的机会成本，因此假设贴现率为时间的已知函数，并将定义在观察时刻集合U={0，1，2…，N}上的贴现率表示为r0，r1，…，rn，其中r0=0。(4)假设房地产市场中买卖交易成本为时间的已知函数，并将定义在U上的购房交易成本表示为θ0，θ1，…，θn，售房交易成本表示为θ′0，θ′1，…，θ′n，其中θi，θ′i∈(0，1)。
　　（五）模型的建立
　　（六）模型求解
　　以上的模型分析所得出的结果便是马氏链的模型结果，得到的最优函数也便是投资者依托的模型函数。以上的模型分析得出的结论便是在某一合适的价格指数下选择投资与否所带来的最优报酬。