[房地产企业的税收筹划分析] 房地产开发企业税收筹划

　　【摘要】 房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，对国家税收的影响也是显而易见的。从近十年房地产行业出台的税收政策可以看出，国家税务总局对房地产市场不断加大调控力度。房地产开发项目主要涉及的税种有：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、印花税、土地使用税、教育费附加、城建税等。本文将通过对近几年房地产业的实践与分析，针对房地产实际操作层面上税负较重的营业税、企业所得税、土地增值税三大税种谈谈如何进行税务筹划。
　　【关键词】 房地产业 企业所得税 税收筹划
　　据统计2010年全国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五税合计与上年同期相比，共增收1151.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8％，加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35％。目前我国房地产产业链条中，从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等环节，共涉及11个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税。房地产行业涉及税种之多，税收政策之复杂应引起纳税人的高度关注。所以说，对于房地产业来说，税收筹划是非常重要的。房地产业与其他行业相比政策更为复杂多变。其他行业税收政策一般短时间内不会有大的变化，可以每年做一次整体筹划。而房地产行业则不同，几乎是每年都有新政策出台，每年都需作调整，而且筹划时需要结合整个项目从规划到清算全盘筹划，时间跨度比较长。
　　一、营业税方面
　　营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税。房地产业销售不动产税率为5％。对房地产营业税来说，税收筹划的重点不是多少营业额，而是在涉及营业税时影响成本费用的相关政策的运用。比如说对甲供材料的处理，这是房地产业的焦点问题，处理不好就暴露管理漏洞并产生财务风险。很多开发商都觉得甲供材料可以为公司省下一大笔成本，而忽视了这只是一种表象。如果公司对甲供材料的日常管理跟不上以及对甲供材料的政策掌握不好，就会适得其反。就拿某公司旗下的桃源山庄（一期）项目的甲供石材来说，总采购额近1800万元，如果按图纸概算去计算，浪费及损失就超过了15％。施工单位的材料浪费，采购环节的漏洞及验收环节的缺陷等，都是由于管理跟不上而造成的，这些损失最终只能由开发商来埋单。另外，由于长期以来对甲供材料的会计处理缺少明确的规定，这就给开票带来了问题，随之而来的是其他税收问题。对于甲供材料的处理，必须尽量减少甲供材料，原则上可以实行“甲定乙供”，确实有设备（非材料）需要甲供的，必须按照《国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）、《财政部、国家税务总局关于纳税人提供清包工形式的具体列举通知规定执行》。比如说，福建省的建设单位可以结合福建省建设厅《关于建设工程设备价款计价有关总是的通知》的规定去执行，熟悉相关设备名单，明确哪些设备直接由开发商甲供材不征收营业税，哪些设备属于应并入施工单位的营业额征收营业税。再比如，我们习惯上认为电缆、光缆、管件应该属于建设材料范畴，而财税〔2003〕16号文将其界定为设备。财税〔2006〕114号文规定“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。也就是说，在装饰工程中客户自行采购的工程材料与设备不必并入营业额征收营业税。上述政策可以避免甲供材料取得票据不符合规定，财务人员对政策把握不到位出现账务处理上不符合要求而带来的纳税调整。另外、我们还应关注《国家税务总局关于销售自产货物并提供劳务的相关规定》（国税发〔2006〕117号）以及2008年国务院出台的营业税暂行条例及其实施细则，特别是与工程相关的转包工程，建筑施工设备如何计征营业税以及营业税混合销售的相关规定。虽然这些营业税政策出台表面上不影响房地产行业营业税的计算与缴纳，但这些营业税政策对成本影响非常大，稍不注意，就会影响企业所得税与土地增值税的计算。
　　二、企业所得税方面
　　从2003年到2009年七年间，国家税务总局先后出台了关于房地产行业企业所得税政策三个文件。从2003年的《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）到2006年的《国家税务总局关于的通知》（国税发〔2009〕31号），可以说都是专门针对房地产行业的。而每个时期政策的出台，都可以看出房地产行为的不同景象。比如说，2009年出台的新31号文，就是在2008年金融危机下房地产业低迷情况下的救市政策。针对以上政策，我们的筹划点应该是：在收入固定的条件下，如何合理地增加成本费用额。具体方法可以从以下几方面着手。
　　1、合理利用税前扣除标准
　　新企业所得税法及实施细则实施后，由于费用扣除的范围扩大了，标准提高了，所以大家应该把精力放在费用归集、处理及筹划上，以求最大限度、合法地扣除费用，减轻企业所得税负担。比如说，可以把一部分赞助支出筹划为业务宣传费，把无偿赠送礼品变为广告性礼品，作为业务宣传费来处理，把一个不能扣除的事项变成一个可以扣除的事项，充分利用合理的劳动保护支出可以据实扣除的规定，在实践中注意区分工资、薪金支出和劳保的区别。另外，像职工福利费、职工教育经费、业务招待费、广告费等都可以作为税务筹划的重点项目。在筹划时，还要考虑当费用超标时如何变通为其他费用的问题。
　　2、合理利用31号文三项预提费用税前扣除政策
　　出包工程在未最终办理结算时，可以在相关证明资料充分的前提下，就其发票不足金额进行预提，但最高不得超过合同总金额的10％；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用（比如：物业维修基金）可以按规定预提。