SOHO中国转型:中国合伙人2电影

　　中国房地产界最著名的夫妻潘石屹和张欣，现在又增添了一个新身份：包租公和包租婆。　　8月16日，他们通过一系列的发布会宣布，他们的房地产公司SOHO中国将告别散售模式，全部持有开发项目。按照计划，SOHO中国此后三年开发的150万平方米商用物业，除了少量住宅，其余面积将全部持有；五年后，这些物业每年将给他们带来至少40亿元的租金。
　　SOHO中国的转型，让很大一部分从事商业地产的人舒了一口气，仿佛看见一个迷途多年的坏孩子终于回头是岸了。
　　脱胎换骨
　　正在脱胎换骨的不仅是SOHO中国，还有潘石屹夫妇。
　　多年来，SOHO中国的散售模式遭人诟病，建外SOHO陷入物业门事件，SOHO尚都和朝外SOHO的数百名业主，也因投资商铺严重亏损而成立维权小组，来叫板潘石屹—这些都给他们的名声带来不小的负面影响。现在，这一对夫妇高调转身，决定彻底告别过去快速周转却与传统游戏规则相背的发展模式。
　　潘石屹将此视为SOHO中国历史上发生的第三次巨大转变，另外两次分别发生在2006年和2007年—在这两年里，SOHO中国分别实现了从住宅转向商业地产以及在香港上市的蜕变。
　　现在，潘石屹曾经提出的其他设想—比如将SOHO中国打造成一家轻资产公司—已经完全被抛在脑后，仿佛从来未在这家公司的发展路径上出现过。
　　但事实并非如此。就在一个月前，潘石屹还公开表示，SOHO中国的未来是苹果—一个拥有强大品牌号召力的企业。在他的设计当中，SOHO中国将变得轻盈、国际化和制度化，蜕变成为擅长颠覆性设计及投融资的资产运营公司，核心竞争力是创新的设计、BIM系统的应用以及网上租售平台。
　　在这种构想之下，持有物业收取租金被视作这家公司的辅助收入来源。一开始，它甚至未被提上日程。前门项目是一个意外—出于政府的压力与一些不可抗的因素，SOHO中国持有了它，但带来的恶性结果是，此后每当有人向潘石屹提议持有物业时，他总是以“算了吧，别害我了”的神情回应，“我们一平方米都不留，全部出售”。
　　在好年景的时候，将商业项目全部散售并冲高销售额，并不是什么难事。市场到处是躁动不安的现金，它们盲目寻找着投资的机会，但凡投资回报率看上去很美，它们便会一冲而上。但坏消息是，好年景不会永远存在。当市场上资金紧缺时，散售的商业项目就会陷入销售的停滞状态。
　　这体现在SOHO中国过去五年的报表上，最直接的结果就是像过山车一样时高时低的销售额，以及时高时低的股价。如果需要将此稍稍平衡一下，持有物业是最有效的办法。尤其在过去一年半的时间里，SOHO中国的销售额持续走低，报表难看。也正因此，今年5月以来，SOHO中国开始加大持有量。他们的目标是三年内持有5个项目中的64万平方米—这占到他们开发量的43%。
　　而现在，他们计划将持有比例***式地提升至100%了。
　　未变现的饼
　　许多投资者直到中报发布的这一天才发现，6个月前SOHO中国画出来的大饼最终并没有变现。
　　今年2月，SOHO中国发布2011年年报—108亿的年销售额，还未达到预定销售目标的一半。为了提升投资者对SOHO中国的信心，潘石屹和张欣多次引用第三方的数据来证明前景美好。
　　这个数据便是：相较过去，北京第一季度的写字楼租金水平上涨了73%，上海写字楼租金市场虽然表现不如北京抢眼，却也实现了20%左右的上涨率。
　　此时，潘石屹还乐观地觉得，租金的上涨势必引发写字楼投资者的热情，而这最终会反映在销售数据上。遗憾的是，这一幕并没有出现。6个月后，尴尬出现了，租金仍然上扬，而他们的销售却陷入停滞状态。
　　张欣将原因归结为市场资金总体上的紧缺：既然没有那么多钱在市面上流动，自然也不会有那么多钱流入SOHO中国的项目来。
　　但这并不是事实的全部。今年年初，在接受记者采访时，潘石屹坦言，2011年SOHO中国项目的购买名单上，钢铁客户一个也没有，煤矿主的比例也降到了最低。温州当地的企业更是人人自危—资金链断裂就像是一个多米诺骨牌，不知道何时会在自己这一环断裂。这些人，过去都是SOHO中国传统的买家，像粉丝般追随着潘石屹，为其贡献了绝大多数的销售额。
　　现在，这些旧的购买群体已经作鸟兽散，而新的购买群体，SOHO中国也并不见得有多大的优势。潘石屹明确地知道这群人的存在—按照波士顿咨询集团最新发布的一份报告，可投资资产在600万元以上的高净值人士，可以支配的财富总额已经达到27万亿人民币。
　　这群人就是出入花旗银行的财富新贵—受过良好的教育，可能留过洋，在投资理财上更加专业与理性。如果给他们冠以一个统称，可能是新一代的“中产阶级”。但是，在这一个群体中，以往潘石屹魔力般的影响力突然降到最低，他们不愿意去聆听潘石屹说什么，更愿意通过数字来分析这家公司和这个人。更糟的是，潘引以为傲的销售团队在这个群体中完全不起作用。
　　让我们来看看过去六个月SOHO中国在销售上的数字—60亿元，比起去年同期甚至更为糟糕。在年初，潘石屹还曾乐观地估,计，今年SOHO中国能够实现230亿的销售额，但现在，他不得不修正目标，将它降到了120亿元。
　　转型背后
　　SOHO中国销售业绩下滑的同时，整个租务市场却持续强劲。SOHO中国分析了旗下新近竣工的4个写字楼，发现租金持续上涨，在过去6个月上涨率已经超过了70%；即便这样，到处还都是满租的写字楼。张欣说，以她从业17年的经验，还从来没有看到过如此低的空置率。如果这些写字楼当初不出售，现在已经可以为企业带回14%的租金回报率，远远高于现在的6%。
　　如果从现在开始彻底转型，抛弃散售模式，那么，以年租金40亿来算，150万平方米的租金回报率至少在10%以上。
　　除了确切分享到租金上扬带来的好处，SOHO中国转型还可能带来另两个好处：税收负担的减轻，以及收窄NAV（资产净值）折让。