宅基地房屋【[案例分析]上海农村宅基地房屋买卖是否有效】

上海农村宅基地房屋买卖是否有效?

【案例概况】

张先生在1993年以3万元的价格向王先生买入了上海市青浦区徐泾的一块宅基地，经过张先生出资建房并居住一段时间后，在2001年的时候，张先生又以21万元转卖给了周先生，周先生起初并未居住，后闲置着就给自己亲戚居住。2013年1月，原来的宅基地的使用权人王先生向法院提起诉讼，想要张先生归还宅基地，并把周先生追加为第三人，而张先生和周先生均非该集体组织的成员。该案应该如何处理?

【律师分析】

对此，上海市欣隆律师事务所杨东律师分析表示，本案的涉及是宅基地及房屋转让是否有效的问题?一般而言，农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。

根据《中华人民共和国土地管理法》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准，同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。由此可见，法律上来看对张先生及周先生的买入行为都是被禁止的，这样的买卖行为是无效的。而如果被认为无效的话，那么对于张、周来讲两人又是有违背公平及诚信原则。因此，司法实践中对农村宅基地房屋买卖合同的效力问题一直存有争议。

就目前而言，对于此类农村宅基地房屋买卖引发的纠纷，杨东律师表示法院一般都会综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。如果是卖给本农村集体经济组织以外的人，取得相关部门批准的，会认定有效，没有批准或者合同尚在履行的，也会做无效处理。但如果合同履行完毕，买房人已经实际入住，一般对合同效力不表态，会以尊重现状、维护稳定为原则，承认买房人相应的权利。对于无效的处理，应当各自返还房屋及房款。

杨东律师提醒，虽然法院对未批准但已买成的行为进行不表态的承认，但购买农村宅基地房屋风险较大，建议谨慎购买，防止不必要的损失。