5月的湖南_(形势分析)2014年1-9月湖南省房地产市场形势分析定

1-9月湖南省房地产市场形势分析

一、1-9月全省房地产市场基本情况

8月初以来，受“湘五条”和央行新政影响，我省房地产市场持续低迷局面有所好转，但总体形势仍然严峻，不容乐观。全省1-9月房地产市场运行情况如下：

（一）房地产开发投资增速低位企稳。全省完成房地产开发投资1991.7亿元，同比增长12.3%,低于全国平均增速0.2个百分点，累计增幅已连续4个月小幅回升，增速比上年同期回落7.1百分点，比1-8月提高0.5个百分点。总量、增速在全国排名第16位、第21位，在中部地区均排名第4位。其中三季度完成房地产开发投资781.6亿元，同比增长14.6%，增速比二季度提高3.8个百分点。从近五年同期数据看，总量呈平稳增长态势，增幅在2011年达到峰值34.6%，今年增速创五年同期新低。从投资结构看，住宅完成投资1381.1亿元，占全省开发投资的69.3%，同比增长10.9%；办公楼和商业营业用房分别完成投资84.8亿元和280.7亿元，同比分别增长45.1%和15.6%，比房地产开发投资增速高32.8和3.3个百分点。

（二）商品房新开工面积降幅收窄，竣工面积持续负增长。全省商品房施工面积25084.4万平方米，同比增长12.5%，增速比1-8月提高1.3个百分点。商品房新开工面积5639.5万平方米，同比减少

7.7%，自5月以来累计降幅逐月收窄，降幅较1-8月收窄5.3个百分点。商品房新开工面积总量、增速在全国排名第10位、第13位，在中部地区排名第3位和第5位。其中三季度商品房新开工面积为2192.9万平方米，同比增长7.5%，增速较二季度扩大17.3个百分点。全省商品房竣工面积2439.7万平方米，同比减少8.4%，已连续8个月负增长，降幅较1-8月扩大1.9个百分点。其中，商品住宅施工面积18719.4万平方米，同比增长8.4%，新开工面积4070.1万平方米、竣工面积1949.2万平方米，同比分别减少15.1%、11.2%。

（三）房地产用地供应下降，出让均价涨势放缓。全省供应房地产用地3573公顷，同比减少8.5%，已连续9个月负增长，增速比1-8月回落2.9个百分点。其中，商服用地供应面积为1206公顷，同比减少6.9%；住宅用地供应面积为2367公顷，同比减少9.2%。长株潭地区房地产用地供应1011公顷，同比减少9.7%，占全省房地产供应总量的28.7%。全省房地产用地出让均价为1888.5元/平方米（合125.9万元/亩），同比上涨9.4%，涨幅比去年同期回落19.8个百分点。其中，商服用地出让均价为1794.1元/平方米，同比上涨3%；住宅用地出让均价为1949.2元/平方米，同比上涨13.5%。

（四）商品房成交持续下滑，降幅创近两年新低。全省商品房销

售面积3245.6万平方米，同比减少12.1%，比全国平均增速低3.5个百分点，已连续7个月负增长，增速创自2012年5月以来新低。总量和增速在全国排名第11位和第19位，在中部地区排名第4位和第6位，增速已连续7个月在中部地区排名末位。其中三季度商品房销售面积为1177.7万平方米，同比下降16.4%，降幅较二季度扩大3个百分点。从近五年同期数据看，去年增速（23.3%）为近五年同期新高，今年呈大幅下降走势。商品房销售额为1401.5亿元，同比减少13.4%。其中，商品住宅销售面积2927.3万平方米，同比减少13.1%；完成销售额1145.7亿元，同比减少15.7%。

（五）房价同比涨幅收窄，环比继续下跌。全省商品住宅均价3914元/平方米，同比上涨2.9%，涨幅较1-8月收窄0.6个百分点，已连续9个月涨幅收窄。其中，90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上的新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.3%、2.2%和

5.1%。房价居中部第6位，居全国第29位，仅高于贵州和宁夏。9月，全省新建商品住宅均价环比下跌0.9%，已连续6个月环比下跌，跌幅较8月扩大0.4个百分点。

（六）房地产贷款增幅放缓。9月末，全省房地产贷款余额（受人行调整统计口径影响，不含政策性住房贷款）4039.3亿元，同比增长21.3%，占全部贷款的比重为20%，增速比上年同期回落4.5个百分点。全省房地产贷款较年初新增584.2亿元，占全省新增贷款的比重为21.7%。从贷款投向来看，开发贷款余额1072.3亿元，占房地产贷款的比重为26.5%，同比增长21.7%；购房贷款余额2964.3亿元，占房地产贷款的比重为73.4%，同比增长21.1%。

（七）房地产税收增速回落，土地出让成交价款同比减少。全省完成房地产税收415.2亿元，同比增长12.6%，增速比上年同期回落

6.4个百分点，占财政总收入比重15.5%，占地方财政收入比重25.4%，占地方税收收入比重41.3%。全省前三季度土地出让实际成交总价款为689.4亿元，同比减少3%。

目前，我省房地产市场运行主要存在以下风险：一是高库存风险。我省楼市库存仍处在高位，截止今年9月底，全省商品房待售面积达到2781.1万平方米，同比增长32.1%，增速比1-8月提高4.5个百分点。二是社会稳定风险。据统计，我省目前已有二十余家开发企业因资金链断裂被迫停工或申请破产，开发企业“跑路”由此引发的社会稳定风险不容忽视。三是地方财政风险。地方对房地产税收过分依赖。2009年至2013年，房地产税收占地方财政收入的比重从23.9%上升到27%，占地方税收的比重从31.3%上升到41.1%。如果房地产市场持续大幅下行，由此可能引发的地方财政风险不容小觑。

二、下阶段房地产市场走势研判

8月初，我省陆续推出了放开长沙市住房限购政策以及“湘五条”等稳市举措。9月30日，央行出台新政，放宽了“限贷”政策。放开限购、限贷政策以及“湘五条”等举措有助于稳定市场预期，提振市场需求，缓解市场去化压力，但其政策效应还有待逐步释放，短期内难以完全扭转市场供需失衡、库存加大的局面。预计，四季度去库存仍将成为市场主基调，房企将继续加大推盘力度，采取以价换量策略，加快回笼资金，房地产开发投资将在目前区间平稳增长，商品房成交或将探底回升，房价环比跌幅收窄。长期来看，随着国家实体经济的逐渐好转，新型城镇化与棚户区改造“双轮”驱动，后续住房刚需仍将表现强劲，市场有望逐步回暖。