房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究|房地产开发项目成本控制

　　摘要： 文章从对房地产开发设计阶段成本控制的重要性出发，在影响该阶段成本控制管理的因素的理论背景下，以某房地产公司A项目在设计阶段管控中出现的问题为例，提出A项目设计阶段优化策略以及房地产开发设计阶段成本控制管理的建议，以提高设计质量和进度水平，从而有效控制设计成本和整个项目的成本，进而完善设计阶段内部控制体系的建立。
　　Abstract: In this paper, starting from the importance of cost control of real estate development in design phase, under the theoretical background of affecting cost control and management in this phase, taking problems of A project of a real estate company in management and control, A project"s optimization strategies and suggestions to cost control and management in design phase are proposed, so as to improve design quality and level of progress, effectively control design cost and the project cost, and then perfect the establishment of internal control system in design phase.
　　关键词： 房地产开发；设计阶段；成本控制；管理
　　Key words: real estate development；design stage；cost control；management
　　中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）24-0054-02
　　0 引言
　　在房地产行业市场不断变化的形势下，房地产开发企业已难于保持以高利润率求发展的运营模式，而进行项目开发成本控制将成为提高企业经济效益和核心竞争力的有效途径。再者，房地产项目开发设计是将整个项目的开展由计划变为产品的关键阶段。据统计，尽管设计费用在项目整体成本中比例不大，一般只占成本的1.5%-2%，但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。[1]这个数据足以显示出设计阶段对于整个项目成本控制的重要性，这种控制不仅仅指直接的设计费用支出，而且包含其对项目整个开发周期总成本的影响。
　　1 房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素
　　1.1 设计阶段造价的影响因素 房地产项目开发设计主要包括概念设计、规划设计、方案设计、扩大初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等阶段。以上各阶段的成本控制管理主要体现在招投标管理流程和质量、造价的合理性、合同条款的合规性、设计方案的优化性等方面。譬如，某项目概念设计的单方造价比同行业同类型建筑的平均单方造价高出10元/m2，假设对于一个20万平方米规模的项目而言，此阶段的设计成本就高出200万元。因此，房地产企业只有进行全面的成本控制，才能从整体上降低成本、获取更多利润。
　　1.2 设计阶段对项目造价的影响因素 房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是总体规划和建筑物格局和风格、建筑材料和园林植被的选择等方面；任何一个因素的管理失控都会导致总体成本的增加。譬如，建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系，结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量，而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素；而建筑材料费占总成本的60%～70%左右[3]。因此，设计成果的细节性设计都非常重要，直接关乎着整个项目的质量、销售与成本的控制等重要环节的有效运转。
　　2 案例分析
　　2.1 项目概况 某房地产开发公司在2009年3月取得A项目的土地使用权，该项目地处某二线城市的郊区，占地面积约350万平方米，景观湖面积约20万平方米。
　　2.2 A项目设计阶段的管控现状 2009年，该项目的产品定位是通过引进传统动漫基地的产业来促进别墅、高层、多层等住宅部分以及商业等配套的销售，计划先完成景观湖的施工将景观做起来的同时，在一期的施工过程中完成丢售楼处和样板间的施工、装修以及景观示范区的施工，以尽早开盘，获取回转资金。
　　然而，在A项目实际执行的过程中，由于一些原因该公司未能短期内引进传统动漫基地的产业发展，该项目的决策者便决定采用先引入住宅部分后引进产业的策略，这个策略也在一定程度上导致了整个项目的产品定位发生大的变化，从而影响到该项目后续工作的开展状况。
　　2009年5月，无资质的B供应商提交的概念设计成果因设计质量不合格未能通过当地政府的审批，于是，A项目的决策者重新选择供应商来做概念设计，继而整个项目未能按照原计划进展。同时，由于甲方在与B供应商签订的合同的付款条件中只有按照进度提交设计成果就付款的约定，而未对设计成果的质量和通审后再付款的付款条件做出明确规定，A项目为这部分未通审的设计成果支付了80万元。由此可见，这不仅影响了开发进度而错过良好的销售时机，而且增加了设计的资金成本。
　　由于设计阶段的周期拉长，景观湖的景观和一批次的施工未能按照原计划完成，加之由于一级土地熟化未能按期全部完成，原计划售楼处和样板间的位置还未得以土地熟化。于是，A项目的决策者为了如期开盘决定将售楼处和样板间移至原计划高层的地块上，并且在后期此地块的售楼处和样板间将被全部拆除，涉及价款约2000万元。