[[案例分析]卖房人反悔房屋买卖合同解除赔偿违约金]房屋买卖合同违约金

2012年7月，北京市民刘女士交纳了40万元的定金，通过中介公司向祁女士购买了一套房屋。然而，交完定金半年多后，房主祁女士发现楼市价格飞涨，于是以中介公司**、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房，并主张房屋买卖合同无效。为此，刘女士将祁女士告上法院，要求继续履约或高额赔偿。

2013年2月初，朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决，双方房屋买卖合同解除，房主祁女士不但要双倍返还刘女士购房定金共计80万元，还要赔偿她高达50余万元的房屋差价损失。

案情分析：

卖房人祁女士反悔一案中，法院根据合同法第九十四条第(二)款：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同”的规定判决合同解除。对于赔偿部分，判决认为，根据合同法第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”该案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，刘女士享有的可得利益，为保护刘女士的权益，法院判决祁女士赔偿其50余万元的房屋差价损失。同时又根据合同法第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的定金罚则，判决祁女士双倍返还定金共计80万元。

业务提醒：

本案中因中介公司并未参加诉讼，故对中介公司是否存在责任没有描述，但是通过本案，可以看出中介方的工作有存在疏漏的可能。卖房人反悔的几种手段主要有：1、让其他房屋共有权人出来主张自己不知情;2、让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。3、以自己未取得房产证主张合同无效;4、有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。对于第1、2、3种情况，是我们业务人员在促成交易中应该提起注意的，一、注意房屋有没有共有权人或共同居住人，如果有要请业主提供共同居住人或共有权人签署的同意出售声明。如果没有要请业主签署单身证明。二、注意出售房屋是否还存在租赁关系，如果没有要请业主提供未出租声明;如果存在承租人，必须要求业主提供书面的承租人放弃优先购买权声明。三、注意房屋有没有取得房产证，没有房产证的要请业主提供其他产权证明并明确告知客户相关情况，约定业主何时能够取得房产证。只要我们能够符合规范的尽到应有的注意义务，就能很好的杜绝业主或客户利用我们工作的小失误引发的纠纷，保护客户、公司及业务人员自己的利益。