上海市物业管理条例 [关于[上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见]的应用解释]

关于《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》的应用解释

为贯彻《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》（简称若干意见），现就有关条文的应用问题解释如下：

一、已成立的业主委员会在《条例》施行后的执行事项

《条例》施行前已成立业主委员会的, 街道办事处（乡镇政府）应当会同区县房地产管理部门在其届满三个月前，组织成立换届工作小组,做好换届改选各项工作，并召开业主大会会议，产生新一届业主委员会。

换届工作小组由街道办事处（乡镇政府）、房地产管理部门和部分业主组成。换届工作小组中的业主由街道办事处（乡镇政府）、房地产管理部门组织业主予以推荐产生。换届工作小组中的业主人数, 一般为5人左右。

业主委员会应当在其任期届满、新一届业主委员会选举产生并向房地产管理部门备案后的10日内,将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会。

二、关于首次业主大会筹备组的工作

物业管理区域范围由区县房地产管理部门会同街道办事处予以划定，并在物业管理区域内以书面形式予以公告，同时告知建设单位。

符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报街道办事处（乡镇政府）。

参加筹备组中的业主人数由街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门根据物业管理规模和社区建设情况予以确定，一般为5人左右。

筹备组应当按照下列规定做好各项筹备工作：

（一）确定召开业主大会的会议形式以及是否推选业主代表参加业主大会会议；

（二）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；

（三）由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数和名单；

（四）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

（五）确定业主委员会委员候选人和委员的产生办法、业主委员会候选人组成人数、名单和基本情况；

（六）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

三、关于不计业主投票权的物业

下列物业不计投票权：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、电话间房、监控室、地面架空层、共用走廊；

（三）住宅物业管理区域内的地下停车（场）库。

四、关于召开首次业主大会会议的程序

首次业主大会会议按下列程序召开：

（一）由筹备组介绍业主大会筹备情况；

（二）由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况；

（三）业主投票选举产生业主委员会委员；

（四）审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；

（五）审议决定其他物业管理事项。

经选举产生的业主委员会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向房地产管理部门备案后，业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。

五、关于业主大会、业主委员会印章的使用管理

业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管，并按印章管理制度使用。

业主大会对外行使权利的文件，应当加盖业主大会印章，使用业主大会印章的，应当由业主大会决定；因处理物业管理内部公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。

违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

六、关于物业的验收

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等。物业的具体验收程序和标准按照建设部有关房屋接管验收标准执行。

七、关于物业管理用房

建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章；建设单位提交的资料符合《若干意见》规定的物业管理用房配置条件的，市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记，并按规定予以注记。

2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按《若干意见》的规定执行。1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

二○○三年十一月十四日