住宅经济指标分析 住宅经济指标大全

建筑经济指标大全

建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法

建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法

（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比

计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积

容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等 。

建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）

（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积

（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积

绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

（4）建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。 构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围墙及管线。

（5）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较 低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来 设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能 做得到。 容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度 直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比 例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。

其他基本词汇，住宅：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(一般测绘部门会给出)

总建筑面积=所有建筑物的建筑面积的和

公摊面积=每户分摊的公共部位的面积(一般由测绘部门给出)

公摊系数=公摊面积/建筑面积

根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。

建筑高度与层数计算

层高建高层计与筑数

6.1 建筑高度

建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑 控制高度：

6.1.1 屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一 者。

6.1.2 实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；

6.1.3 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。

6.1.4 出檐式平屋顶的建筑高度

具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。

6.1.5 坡屋顶建筑高度

坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的 二分之一为止；当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。

6.1.6 场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度

当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：当进行景观和建 筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救控制时，如路面 标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度 按建筑物的主出入口中的一面计算，而消防控制则按扑救登高一面计算。

6.1.7 建筑群高度限制

建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指对其中最 高建筑物的高度限制。

6.1.8 一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度

一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；

6.1.9 特殊造型的建筑高度

特殊造型的建筑高度按下列规定计算：

6.1.9.1 薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；

6.1.9.2 屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；

6.1.10 半地下室高出地面的高度

半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。

6.2 建筑层数计算

6.2.1 建筑层数的计算，应按2.1.16条的规定。

6.2.2 住宅顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为部分楼板和部分 上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。

6.2.3 建筑的内各层的层数排列

6.2.3.1 室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不

得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑最高层数。层高不 大于2.2米时不计层数。

6.2.3.2 室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为地下二层，按此

规则类推建筑物地下室最低层数。

6.2.3.3 室内地面以上的各层之间如设有夹层（见2.3.1），则该层不计入层数排列，但大型公共建筑内设 有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。

6.2.3.4 当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层数，以标高为正

负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数为一层（不同标高的楼层应分别 注明标高）， 层数的标注方法按此规则类推。

6.2.4 建筑物内电梯层排序

建筑物内电梯的楼层排序，应一律遵照6.2.3的排列。

2：居住区综合规划技术经济指标

技术经济指标

建设技术经济评价指标 技术经济学研究的是从劳动消耗和提高经济效益的观点来评价技术活动。建筑技术经济就是对建筑产品的技术方案（包括投资方案、工程设计、施工方案、技术措施和技术政策）进行技术与经济的分析、计算、比较和评价。从中选出技术上先进，经济上合理的最优方案，为决策提供科学的依据。建筑技术经济评价指标是对设计质量优劣和设计方案的先进性、科学性、合理性、经济性的评价的项目指标。由于影响设计方案和设计质量的因素繁多，而且不少因素对方案优劣起至关重要的作用，所以建筑技术经济评价指标多以一组指标来评价，这成组的指标也叫指标体系。建设设计方案的技术经济指标，按要求可分为几大类。1．按指标的范围，可分为综合指标和局部指标。2按指标的表现形式，可分为实物（使用价值）指标和货币指标（价值）。3．按指标的应用，可分为建设指标和使用指标。

4．按指标的性质，可分为定性指标和定量指标。

居住区综合技术经济指标 居住区综合技术经济指标是针对居住区规划设计的技术经济评估项目。技术经济指标项目中每一项都有针对性地评价和反映着某些方面的控制作用和使用意义，每一项都是居住区整体居住水平的反映，居住区规划设计、方案评价、使用评估都要通过这每一项指标来表达。另外，技术经济指标项目不是孤立地起作用，而是相互起制约作用。评价或优化规划方案时，应综合各项技术经济指标，整体地、综合性地评价和优化。还有居住区规划设计方案的评价和优化结果，不仅仅取决于综合技术经济指标系列，还要看规划方案的功能合理性，布局创新的科学性，环境质量的保证度等物质和精神方面的水平。也就是说同样的综合技术经济指标系列条件下，可能会出现几个方案。要善于运用这些指标系列，评价出优秀方案。

居住区规划总用地 居住区规划总用地范围应根据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》来确定：1．当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线。2．当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。

底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积 底层公建住宅或住宅公建综合楼是集住宅与公共建筑为一体的建筑。为了方便居民生活，这种建筑处理是居住区规划中经常采用的一种方式。另外临居住区、居住小区的沿街道一侧，为了丰富沿街立面和扩大服务效益，往往沿街兴建底层公建住宅或者住宅公建综合楼。这种建筑的用地面积既不同于住宅用地，也不同于公建用地，依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》GB50180－93的有关规定作如下确定：1．按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，

并分别计入住宅用地和公建用地；2．底层公建突出于上部住宅或占有专用场院和因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。

绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。根据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》的有关规定，新区建设绿地率不应低于30％，旧区改造绿地率不宜低于25％。绿地率是反映居住区园林绿化水平的指标之一，目的是为了能反映绿化的覆盖率，绿地率高，反映绿色植物种植的面积多，在居住区内分布广。绿化覆盖率不同于绿地率。绿化覆盖率除绿地面积外，还有树种选择、植物配置形式、树龄等。绿化覆盖面积是指乔灌木和多年生草本植物的覆盖面积，按植物的垂直投影测算，但由于各地的居住区的地理位置不同，树种比例树龄结构不同，因而绿化覆盖率只能概略性的估算。

绿地面积 绿色植被的生态效应已逐渐被人们认识，人们追求绿色，向往大自然，居住区内的外部环境质量越来越受到人们的关注，绿化、美化居住区外部环境是居住者的追求。在居住区规划设计中尽可能扩大绿地面积是设计者的社会责任。为了相对准确地计算绿地面积，相对统一绿地面积的计算方法，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》特作如下规定：1．宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线，距房屋墙脚1．5米，对其它围墙、院墙算到墙脚。2．道路绿地面积，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。3．院落式组团绿地面积计算起止界的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边为1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1．5米。4．开敞型院落组团绿地至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路，并向其开设绿地的主要出入口敞开。5．其他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。

居住区用地内道路用地面积 居住区内设有居住区道路，居住小区道路，居住组团道路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地，这些道路用地面积的计算依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的有关规定应如下确定：1．按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外用道路不计入；2．居住区（级）道路按红线宽度计算；3．小区路、组团路按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；4．非公建配建的居民小汽车和单位通勤车停放场地，按实际占地面积计算；5．宅间小路不计入道路用地面积。

其他用地 居住区规划总用地内的其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

其他用地面积 居住区规划总用地内其他用地面积计算依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的有关规定应如下确定：1．规划用地外围的道路算至外围道路的中心线；2．规划用地范围的其他用地，按实际占用面积计算。

城市人口 从城市规划的角度来看，城市人口应该是指那些与城市的活动有密切关系的人口，他们常年居住生活在城市的范围内，构成了该城市的社会，是城市经济发展的动力。他们既是建设的参与者，又都是城市服务的对象；他们依赖城市以生存，又是城市的主人。

居住区规划人口数量 居住区内可容纳的人口数量，应根据居住区的具体的环境容量估算。每个居住区的具体的环境容量的影响因素是个复杂的系统。为了简化和方便规划设计，一般按照国家现行标准《城市

居住区规划设计规范》的有关规定，以人均居住区用地控制指标与规划总用地相除得到规划人口数量的估算值。独立的新建厂矿居住区的人口可以按照厂矿在册职工规划总人数进行估算。而对于城市旧居住区的改造，则应按照城市总体规划的要求对旧居住区用地进行合理调整后的用地来估算合理的规划人口数量。

住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。

高层住宅比例 高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（％）。

人口净密度 单位住宅用地上居住的人口数量。

人口毛密度 单位居住区用地上居住的人口数量。

住宅建筑套密度（毛）每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。

住宅建筑套密度（净1每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。

住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（m↑2／ha）。

住宅面积净密度 也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积（m↑2／ha）或以住宅建筑总面积（万m↑2）与住宅用地面积（万m↑2）的比值表示。该项指标合理控制的目的，其一是提高单位住宅用地内的住宅面积密度，合理利用土地，充分利用土地。其二是控制单位用地内的住宅建筑面积密度防止密度过高，产生“拥挤效应”。为此，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》作出了相应规定，如表2－2所示。

住宅面积净密度是决定居住区居住密度（住宅面积毛密度或人口毛密度）的重要指标。由于居住区用地中，住宅用地具有一定的比例，因而在一定的住宅用地上，住宅面积净密度高，该居住区的居住密度相应也高，反之，居住密度相应越低。住宅面积净密度的决定因素主要是住宅层数和决定日照间距的地理纬度与建筑气候区划。根据我国居住区规划建设中目前存在的问题，该规范只作出了住宅面积净密度最大值的控制指标。住宅面积净密度最大值的确定依据，一是不同层数住宅在不同建筑气候区别能达到的最大值。二是考

虑居住区基本环境质量要求。表中的低层、多层与中高层三栏的数值是在对全国140余个居住区的资料综合分析的基础上再与理论计算值验核后提出的。但高层住宅一栏的指标则主要是根据环境容量确定。虽然住宅面积净密度不能全面地反映居住区综合环境状况，但却直接反映住宅用地上的、环境容量中的建筑量和人口量。显然，住宅面积净密度过大，就是住宅用地上的环境容量过大，即建房过多、住人过挤，就会影响居住区环境质量，包括空间环境效果和生态环境状况。该规范所定指标系根据北京、上海和广州等大城市的有关规定和实际效果确定，即各建筑气候区划的全高层居住小区或组团的住宅面积净密度均不得超过3．5万m↑2／ha。

建筑面积毛密度 也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m↑2／ha）或以总建筑面积（万m↑2）与居住区用地（万m↑2）与居住区用地（万m↑2）的比值表示。

住宅建筑净密度 住宅建筑净密度是住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（％）。该项指标合理控制的目的一方面是为了减少基底占地面积，扩大空地率，扩大宅旁绿地面积，改善居住外环境；另一方面是适当加大基底面积，降低建筑的层数，减少人们上楼的疲劳。为此，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》作出相应规定如表2－3。

住宅建筑净密度是决定居住区居住密度和居住环境质量的重要因素，必须合理确定。决定住宅建筑密度的主要因素是层数和决定建筑日照间距的地理纬度和建筑气候区划。由建筑气候区划和住宅层数两个因素作为指标的分类依据。其中气候区划按地理纬度关系分成三组。鉴于目前我国居住区规划建设中存在建筑密度日趋增高的倾向，而几乎不存在建筑密度过低的现象，为使居住区用地内有合理的空间，以确保居住生活环境质量，故规范中仅对住宅建筑净密度的最大值作出控制。

建筑密度 居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。

拆建比 新建的总建筑面积与拆除的原有总建筑面积的比值。

土地开发费 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元／ha）。

住宅单方综合造价 每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元／m↑2）。

人均居住区用地控制指标（m↑2／人） 为了节约人均居住用地，为了实行有效的调控，充分发挥土地资源的作用，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》对此作了规定。

居住区用地平衡控制指标（％）居住区用地是居住区规划总用地中的主体部分。是居住区内居民居住生活、出行、购物、休闲、娱乐、健身等活动用地。居住区用地按上述不同活动功能性质分为住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地四部分。在居住区用地面积是某一固定值的条件下，住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地四个部分都应在居住区用地占有合宜的比例，那一部分多占比例，势必造成其他三部分的不合理使用或对环境造成破坏。

住宅设计技术经济指标 为了评估住宅设计的先进性、科学性和经济性，依据现行国家标准《住宅设计规范》（GB50096－1999）的规定，住宅设计要进行下列技术经济指标的计算。1．各功能空间使用面积（m↑2）；2．套内使用面积（m↑2／套）；3．住宅标准层总使用面积（m↑2）；4．住宅标准层使用面积系数（％）；5．住宅标准层总建筑面积（m↑2）；6．套型建筑面积（m↑2／套）；7．套型阳台面积（m↑2／套）。

各功能空间使用面积 各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

套内使用面积 套内使用面积等于套内各项功能空间使用面积之和。1．套内使用面积包括：卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；2．跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；3，烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；4．室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层按复合保温层表面尺寸计算；5．利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1．20米的空间不计算使用面积；净高在1．20～2．10米的空间按1／2计算使用面积，净高超过2．10米的空间全部计入使用面积；6．坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

住宅标准层总使用面积 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和。

住宅标准层建筑面积 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。

标准层使用面积系数 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。

套型建筑面积 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。

套型阳台面积 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。

住宅层高 住宅层高是指住宅自然层下层结构层上表面至上层结构层上表面的垂直距离。我国城市普通住宅层高尺寸不宜高于2．80米。

平均每户面宽（米／户） 平均每户面宽指标是指住栋总长度与标准层的居住户数的比值（米／户）。

该项指标设置的目的是为了评价住宅的占地状况。从节约用地出发，在住宅建筑面积一定的情况下，住宅的进深越大，每户所占的面阔方向尺寸越小。在住宅栋长一定情况下，进深大，每户面宽小，就可以多安排套型，提高住宅建筑密度，提高土地利用率。适当减少平均每户面宽，加大进深是节约用地的有效途径之一。

平均家庭人口数（人／户） 平均家庭人口数是指某一居住区范围内各户常住人口的平均值（人／户）。平均家庭人口数量是某一地域，某一历史年代户结构、户人口、户规模的反映。现状平均家庭人口数的获取一般是通过全国人口普查或某一地域的社会调查或居住实态调查的统计分析得出的。平均家庭人口数的预测一般是社会人口学预测的一个指标。我国平均家庭人口数呈下降趋势，这主要由于户结构由几代同堂的大家庭向以核心户为主的小家庭发展。另外由于我国的人口生育政策的指导，户人口也呈下降趋势。还有随着经济发展全国沿海与内地、南方与北方经济发展不平衡，我国一些经济发达地区也陆续出现户规模下降趋势。这样我国平均家庭人口数呈动态变化状况。居住区规划设计依据国家现行标准是按3．5人／户的户均人口数进行各项技术经济指标计算的。我国平均家庭人口数呈明显下降趋向。如1953年中国城市平均每户人口为4．89人，1982年降至4．24人（其中北京为3．88人，天津为3．92人，上海为3．85人）。

流动人口 流动人口是指在本市无固定户口的人口，一般分常住流动人口和临时流动人口两类。在居住区各级组织中家庭人口数随着生活水平的提高，雇佣他人到家中服务也是一种趋向发展，尤其是家中有老人、婴幼儿、残疾人的多雇用保姆、钟点工等。这些保姆和家庭工人多是按月、按季节、按年居住在主人家，为主人服务，属常住流动人口，而钟点工属临时流动人口。流动人口直接影响住宅的套型平面设计，同时也影响家庭人口规模和各项公共服务设施的配置和配建。所在居住区规划设计中应因地制宜地考虑流动人口带来的影响，这也是我国城市居住区规划设计和住宅设计遇到的新问题。

居住小区外环境质量评价体系 居住小区外环境质量水平影响住户的身心健康，影响开发商的市场销售，影响城市的整体环境质量，影响小区服务水平和社会化服务程度。外环境质量的评估和综合效益的分析贯穿于居住小区的策划、设计、建设施工和小区物业管理的全过程。决定外环境质量的因素是个复杂的系统，为了较全面、较完整地反映质量水平，按照某一层面的评价需求，将相关各项影响因素编成系统框架，进行系统分析，研究各因素的作用机理，从而建构评价指标体系。评价体系是包括定性和定量的综合指标体系，不同质量研究和质量评价要求，其评价指标体系也不相同。对于居住小区外环境质量而言，包括设计质量、施工质量和物业管理三方面的评价体系。1．居住小区外环境设计质量评价指标。共分三级：一级指标分为七个大项，其中包括规划结构布局、道路与交通、建筑群体组合、绿化和活动场地、公共服务设施、工程管网布置、环境质量保障；二级指标是一级指标的细化；三级指标是更详尽的说明。三级指标全面系统地概括了居住外环境规划设计的全过程。2．居住小区外环境施工质量评价指标。分为五个大项，即道路系统、建筑群体组合、绿化及场地、市政设施及管线、公共服务系统。3．居住小区外环境物业管理评价指标。分为九个大项，即建筑及其维修、绿化、工程管线及设备、环境卫生、治安管理、社区文明、道路交通、公共服务设施、环境质量保障。

质量综合评价技术 评价和优选要通过综合评价技术处理，才能使评价指标体系出结果。综合评价技术处理的手段和结果的科学性、合理性，将随着评价技术不断发展而发展。我国多采用人工统计和计算的加权评分法，由于评价因子具有模糊性，故评价工作的科学性有待进一步完善和采用新的计算理论、方法和工具。哈尔滨建筑大学研究提出：1．模糊综合评判技术；2．权重集确定技术；3．多目标、多层次分析与变异决策评价技术；4．质量评价计算机系统编制及使用说明；5．提出了模糊评判方法，层次分析法和变异层次分析法三种评判方法。经过小区实际评判择优应用，证明三种技术评判结果完全一致，说明该三种方法具有等效性、可操作性和合理性。

3：住宅经济指标

1、城市居住区

一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人)相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区

一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(7000～15000人)相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

3、居住组团

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模(1000～3000人)相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

4 、居住区用地(R)

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

5、住宅用地(R01)

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

6、公共服务设施用地(R02)

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

7、道路用地(R03)

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

8、居住区(级)道路

一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

9、小区(级)路

一般用以划分组团的道路。

10、组团(级)路

上接小区路、下连宅间小路的道路。

11、宅间小路

住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

12、公共绿地(R04)

满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

13、配建设施

与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

14、其它用地(E)

规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

15、公共活动中心

配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

16、道路红线

城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

17、建筑线

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

18、日照间距系数

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

19、建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

20、住宅平均层数

住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。

21、拆建比

新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

22、土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

23、住宅单方综合造价

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

24、高层住宅(大于等于10层)比例

高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。

25、中高层住宅(7～9层)比例

中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。

26、人口毛密度

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。

27、人口净密度

每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。

28、住宅建筑套密度(毛)

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

29、住宅建筑套密度(净)

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

30、住宅面积毛密度

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。

31、建筑面积毛密度

也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。

32、住宅建筑净密度

住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。

33、建筑密度

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

34、绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

35、住宅建筑面积净密度

住宅总建筑面积/住宅用地面积（平米/公顷）

36、住宅建筑面积毛密度

住宅总建筑面积/居住用地面积（平米/公顷）

37、停车率

指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（%）。

38、地面停车率

居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率（%）。

1公顷(Hm)=15亩=10000 m 1亩=666.7 m

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