银川市基准地价 银川市基准地价修正系数

银川市兴庆区基准地价更新调整研究

摘要：本论文从土地定级与城市地价的基本理论入手，综合运用土地经济学、经济地理学等原理和方法，按照城市土地定级和基准地价评估计算的技术路线对银川市的基准地价体系进行研究。借鉴已有的城市土地定级经验，在综合分析银川市兴庆区各类自然、经济条件基础上，针对市区具体情况，采用资料分析与实际调查、定性分析与定量分析相结合的方法，以银川市兴庆区为例，进行基准地价更新调整研究。

关键词： 土地分等定级 基准地价 土地利用现状

Abstract: In this thesis, starting from the landclassification and and the basic ofland theory of urban land prices, the principles methods of use economics, economic geography,Yinchuan City, the benchmark land price systemin accordance with the technical

of routecalculated by the Urban Land. Draw Land Grading andAssessment Benchmark onexisting urban land grading experience in thecomprehensive analysis of Xingqing District, Yinchuan all kinds of natural, economicconditions, the basis for the specific situation inthe urban area, using data analysis and survey,and qualitative and quantitative analysismethod of combining Xingqing District,Yinchuan

City, for example, the updateadjustment of benchmark land prices.

Key words:

（一）区位状况描述

１）、区位状况

银川市兴庆区，是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。银川市兴庆区原为城区，是银川市1970年设定的县级市辖区，原称为银川市城区。2002年11月，经国务院批准，区划重新调整，更名为兴庆区，新的兴庆区成立后，其职能从一个单纯城市区变成了城乡并存，一、二、三产业完美的行政区。悠久的历史给兴庆区留下了丰富的文化遗产和风景名胜。市内中山公园、唐徕公园、丽景湖公园、光明广场、南门广场、宁园、怡园等是游客和市民休闲的良好场所。近年来，兴庆区以建设经济实力最强、发展环境最优、生活质量最好、人居环境最美的现代化城市中心区为目标，围绕城市化发展战略，大力推进园区科技化、物流规模化、农村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，全力打造西部历史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、基础教育城“六大城市品牌”，不断加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，使农业产业化进程明显加快，工业经济实现历史性突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善，社区建设稳步推进，城市面貌日新月异，各项事业蓬勃发展。今天的兴庆区，政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、人民生活安康幸福，勤劳智慧的辖区各族人民正在以团结协作、务实苦干、开拓创新、争创一流的精神，谱写着更加光辉灿烂的新篇章。

四、市场背景分析

（一）宏观经济政策分析

1、2010年经济持续回暖。2010年第一季度，宏观经济形势在延

续2009年回暖的基础上持续向好，GDP增长达到11.9%，工业企业利润和效益大幅增长，社会消费品零售总额增长趋于稳定，总体同比保持在高位水平。

2、房地产投资稳步增长。在固定资产投资中，房地产投资完成额增长率明显提升，增速同比加快近20个百分点。此外，1-3月份出口平均增速(28.1%)恢复到2007年平均水平，财政收入增速比上年同期大幅提高42.3个百分点。总体来看，市场信心已逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。

3、新一轮房地产调控政策的出台。

（1）2010年4月17日, 国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发„2010‟10号）（“新国十条”）， “新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。

（2）2010年4月20日，住建部出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知指出未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预付款等费用；取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部预售房源及每套价格；严查捂盘惜售等。

（3）2010年4月27日，住建部出台了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，通知指出严格执行经济适用住房单套面积标准控制在60平方米左右，只能用于自住和已购买经济适用住房的家庭，再次购买其他住房时，必须办理经济适用住房退出手续等。

（4）2010年5月5日，住建部出台了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，通知指出严格执行廉租住房单套面积标准控制在50平方米以内，正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再次购买其他住房时，必须办理廉租住房保障退出手续等。

（5）国土部门从加大住宅用地供应量和完善招拍挂制度两方面入手，重点抑制土地价格的过快上涨并积极增加保障性住房用地的有效供给。央行及银监会通过资金回笼和严控房地产类贷款，减少了市场上的资金充裕度并实时防范未来房地产市场变化引发的各类风险。

（6）2010年4月15日，国土部公布了2010年土地供应计划，重点是大幅提高住宅用地，尤其是保障性住房用地的有效供给。

（7）2010年4月20日，人民银行、银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》要求,银行对贷款购买第二套住房的家庭,提高首付比例和上浮贷款利率,将二套房贷款首付款比例提高到50%,贷款利率上调为基准利率的1.1倍。

（8）京沪深楼市五月成交量大幅下行议价空间加大。5月份京沪深三地楼市成交量集体大幅下行。其中，北京二手房成交量环比降58.8%、上海环比降69.0%。深圳环比降24.1%。中国指数研究院的统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史最低水平(春节期间除外)。与此同时，房价的议价空间加大，成交价格普遍下降。

（9）从2008年下半年以来，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、

7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。2010在各项房地产宏观调控政策的指导下，银川房地产市场平稳发展。

（二）宁夏回族自治区房地产市场分析

2009年，宁夏回族自治区认真贯彻《国务院办公厅关于促进房

地产市场健康发展的若干意见》。制定实施了一系列保持房地产业平稳健康发展的政策措施，有效地化解了国际金融危机的不利影响，极大地提振了市场信心。特别是国家新增4万亿投资、积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产市场发展营造了宽松的资金和政策环境。全区房地产市场呈现出开发规模大、市场销售旺、资金保障好的发展势头，为全区经济持续稳定的增长发挥了重要作用。但也存在市场需求增长过快，供需矛盾突出，房价涨幅快等突出问题。

1、额快速增长，贡献率明显上升

2009年，全区房地产开发企业完成投资162.74亿元，比上年增长38.4%，增速比上年高12.1个百分点，比全国及西部平均水平分别高22.3个和19.4个百分点, 增速分别位居全国和西部地区第五位和第二位。开发投资占城镇固定资产投资的比重为16.2％，比上年高0.8个百分点。对城镇固定资产投资的贡献率为18.7%，比上年提高7.4个百分点。

在开发投资中，商品住宅完成投资126.08亿元，同比增长43.5%，占房地产开发投资的77.5%，在房地产开发中的主体地位进一步得到巩固。办公楼投资完成4.48亿元，增长5.5%；商业营业用房投资完成22.72亿元，增长14.6%；其他投资完成9.46亿元，增长67.1%。

2、商品房施工规模扩大，新开工面积稳步增加

在开发投资的带动下，全区商品房施工面积也呈现出良好的增长态势。截至12月底，全年共完成商品房施工面积1952.02万平方米，比上年增长23.5%。增速高于全国12.8%的平均水平，增速居全国第10位；其中，商品住宅施工面积1506.79万平方米，增长26.0%；办公楼施工面积71.08万平方米，增长28.8 %；商业营业用房施工面积258.78万平方米，下降4.4%。全区房地产开发在建规模中新开工面积1160.26万平方米，比上年增长33.8%。高于全国12.5%的平均水平，其中，住宅新开工面积920.85万平方米，增长26.3%，占同期商品房新开工面积的79.4%。新开工面积稳步增长，为房地产开发投资持续快速增长增强了后劲。

3、商品房竣工面积增大

2009年，全区商品房竣工面积达741.23万平方米，比上年增加107万平方米，增长16.9%。其中，住宅竣工面积603.10万平方米，占竣工面积总量的81.4%,增长21.5%;办公楼竣工面积12.95万平方米，同比下降27.5%;商业营业用房竣工面积102.68万平方米，同比增长2.6%;其他用房竣工面积22.50万平方米，增长13.4%。

4、资金供应较为充足，结构发生明显变化

积极的财政政策和适度宽松的货币政策为房地产业营造了良好的发展环境。2009年，全区房地产开发企业本年到位资金196.31亿元，同比增长57.6%，资金保障程度为120.6%。

从各类资金构成来看，国内贷款、自筹资金和定金及预付款占各类资金的80.2%，成为房地产开发的主要资金来源。其中：国内贷款28.81亿元，同比增长70.5%;自筹资金54.18亿元，增长31.0%;定金及预收款74.59亿元，增长54.1%。

5、济适用房建设力度加大，供给大幅度增加

经济适用房和廉租住房是解决城市低收入群体住房困难的一项有效措施。近年来，国家和自治区加大了对经济适用房、廉租房建设的支持力度，加快解决群众住房困难问题。2009年，全区房地产开发企业共完成经济适用房投资9.88亿元，同比增长40.4%。经济适用房施工面积为143.27万平方米，增长21.1%；经济适用房竣工面积59.17万平方米，增长313.7%；销售面积18.11万平方米，下降13.1%；销售额3.48亿元，增长4.4%。

6、大户型住宅比重呈上升趋势

2009年，全区140平方米以上住宅完成投资14.03亿元，比上年增长37.5%，占住宅投资的11.1%；140平方米以上住宅施工面积和新开工面积分别为149.53万平方米和92.34万平方米，分别比上年增长41.7%和97.2%。140平方米以上住宅竣工面积46.40万平方米，同比下降0.5%。

7、房地产市场销售增势强劲

自2008年四季度以来，由于受国际金融危机和全国房地产市场低迷大气候的影响，宁夏房地产市场销售出现回落。商品房销售面积增速由2008年8月的28.7% 降至年底的0.2%，2009年一季度市场

继续呈下滑趋势。2009年1-3月，全区商品房销售面积同比下降

6.4 %，4月降至最低点-13.8%，下降幅度创出近20年来新低。

进入2009年2季度以来，随着自治区一系列推动房地产市场平稳健康发展政策的实施，政策效应开始显现，市场销售迅速回升，以4月份为拐点，商品房销售大幅增长。6月、7月、8月、9月、10月和11月，各月商品房累计销售面积增速分别为7.4%、18.7%、23.0%、25.3%、29.3%和41.2 %。2009年，全区商品房销售面积为775.29万平方米,增长速度由4月份-13.8 %上升为50.6%，比上年提高了50.4个百分点；销售额达239.53亿元，增长91.0％，比上年提高了76.8个百分点。住宅销售的大幅回升，是拉动市场的主要力量。2009年，全区商品住宅销售面积为677.98万平方米，增长49.6%；销售额191.47亿元，增长90.7％，占全部商品房销售面积和销售额的比重为81.4％和79.9％，成为市场销售的主体。

8、商品房空置面积呈下降趋势

2009年，全区商品房空置面积363.21万平方米，同比下降14.1%。在空置面积中，住宅空置200.07万平方米，下降16.0%,占空置总量的55.1%；办公楼空置10.17万平方米，下降23.4%,占空置总量的2.80%;商业营业用房空置139.92万平方米，下降11.8%，占空置总量的38.5%;其他用房空置13.05万平方米。

9、全区五市房地产投资、销售全面增长

投资分地区看，2009年，银川市房地产开发投资仍占主导地位，共完成投资99.96亿元，同比增长30.9%，占全区房地产投资总额的61.4%；石嘴山市完成投资19.38亿元，增长22.7%；吴忠市完成投资20.87亿元，增长106.9%；固原市完成投资6.98亿元，增长91.0%；中卫市完成投资15.55亿元，增长80.5%。

销售分地区看，2009年，银川市商品房销售面积为511.44万平方米，同比增长66.2%；石嘴山市商品房销售面积为83.93万平方米，增长2.8%；吴忠市商品房销售面积为104.79万平方米，增长75.1%；中卫市商品房销售面积为39.81万平方米，增长12.5%；固原市商品房销售面积为35.32万平方米，增长16.9%。

（三）银川市房地产市场分析

1、新调控政策出台

2011年2月23日，银川楼市调控八条细则出台，对本市户籍居民家庭限购第三套住房，非本市户籍居民家庭限购第二套住房。《银川市贯彻落实实施意见》通过银川市人民政府第71次常务会议研究同意并公布，《实施意见》对限定购房套数、房价增幅、房屋交易、房贷政策、保障性住房建设等作出了具体要求。

因《实施意见》同样有八条，故被大家称为“银八条”。根据《实施意见》，从昨日起，对在银川市已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭限购第三套住房（人均住房建筑面积低于43平方米的除外），对在银川市已拥有一套住房的非本市户籍居民家庭限购第二套住房。此外，银川市首次明确提出今年房价涨幅控制目标，即同比增幅低于10%。

此外，《实施意见》还强化了保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。对擅自改变保障性住房用地性质者，将及时纠正并严肃查处。

银川楼市调控八条细则主要内容：

（1）限购

实行限定购房套数政策，严格限制投机性购房。《实施意见》规定，对在银川市已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭限购第三套住房，其中，人均住房建筑面积低于43平方米的不在计算范围内。对在本市已拥有一套住房的非本市户籍居民家庭，限购第二套住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。对房地产开发企业、经纪机构违反本意见限购规定出售住房的，银川市住房保障部门将对其予以严厉查处，并记入不良信用档案，取消评优、评先资格。

（2）限价

《实施意见》首次明确要将银川房价控制在一个明确的范围内，根据银川市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付

能力等，银川市2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。

（3）提高首付比例

《实施意见》指出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（4）提高营业税

本次银川市制定的新政策，将不足5年转手交易的房屋税收提高。不再根据市民第几次买房、买房面积是否超出130平方米区别对待，而是对个人购买住房不足5年转手交易的，全部按其销售收入全额征收营业税。此举旨在打击炒房行为。

（5）保障房

2011年，银川市将开工建设限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房及廉租住房4类保障性住房5500套。通过增加保障性住房套数，解决困难群众住房难以及平抑房价。今后5年内，银川市将对符合住房保障条件的低收入住房困难家庭实现应保尽保。同时，非银川市户口的来银创业者和就业者也将被延伸到保障范围内。

（6）土地供应

今后，在年度计划中，将单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，保证各类保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70％。换句话说，除保障房外，中小户型房子将唱主角。

（7）打击性价比不合理楼盘

2、银川市房地产市场发展状况

2008年，银川市房地产市场总体呈健康平稳运行态势，全年开发投资较上年有所回升，并呈两位数速度增长，需求较上年有所减缓，尤其是9月份后受大环境影响，商品房销售面积明显下降。全市全年完成房地产开发投资78.6亿元，同比增长25.3%，增幅比上年提高17个百分点，占全社会固定资产投资总额的21.5%，占全区房地产开

发投资总量的67%，增速居五地市第四位。从投资结构看：2008年，全市房地产开发完成建安投资68.35亿元，增长39.4%，占全市房地产开发投资的比重由上年的78.2%提高到87%；其它费用支出9.03亿元，下降33.1%。从工程用途看：2008年，全市住宅完成开发投资56.93亿元，增长28.5%；办公楼完成开发投资3.85亿元，增长6.5%；商业营业用房完成开发投资13.53亿元，增长20.9%；其他完成开发投资4.29亿元，增长19.3%，占全市房地产开发投资总量的比重为72:5:17:6。从投资区域看：2008年，兴庆区依然是房地产开发投资主要区域，完成开发投资27.21亿元，增长43.7%；金凤区完成开发投资22.07亿元，增长1.9%；西夏区完成开发投资6.81亿元，增长89.2%。两县一市中永宁县房地产完成开发投资0.51亿元，下降51.7%，贺兰县房地产完成开发投资5.34亿元，增长35.7%，灵武市房地产完成开发投资4.35亿元，增长67.4%。2008年，全市商品房销售面积303.58万平方米，下降9.6%，其中：住宅销售265.30万平方米，下降9.8%；办公楼销售6.18万平方米，下降35.4%；商业营业用房销售30.98万平方米，增长1.5%。从套型结构看，90平方米以下住房销售84.59万平方米，增长19.7%，140平方米以上住房销售38.41万平方米，下降7.4%，由此看来，小户型依然深受普通老百姓青睐。虽然商品房销售面积同比减少了32.39万平方米，但销售额却在房价上涨的作用下同比增加了5.36亿元，同比增长6.6%，其中住宅销售额增长5.3%。销售面积下降，销售额却增长的资料，反映银川房价的涨幅情况。截止2008年末，全市商品房空置面积288.43万平方米，同比增长7.6%，其中：住宅空置143.79万平方米，下降3.7%；办公楼空置13.01万平方米，增长4.2%；商业营业用房空置122.94万平方米，增长24.9%。从空置时间来看：空置在一年以内的待销商品房面积为188.03万平方米，同比增长8.5%；空置在

一到三年的滞销商品房面积为90.38万平方米，增长9.5%；空置在三年以上的积压商品房面积为10.02万平方米，下降18.6%。

2009年银川市房地产开发投资稳步增长,商品房销售趋旺,呈现出开发与销售持续“双活跃”态势。2009年银川市房地产开发完成投资99.60亿元,同比增长26.7％;其中,住宅投资74.35亿元,同比增长30.5％。商品房销售面积509.09万平方米,同比增长67.8％;其中,住宅销售440.93万平方米,同比增长66.3％。销售额179.68亿元,同比增长1.1倍。此外,2009年银川市房屋竣工面积525.71万平方米,同比增长34.1％,其中,住宅竣工419.44万平方米,同比增长42.8％。2009年银川市辖区商品住房合同备案均价为3669元／平方米，同比上涨23.61％。2009年银川二手住宅交易价格2975.43元／平方米，同比上涨17.78％，交易面积达到136.04万平方米，同比增长74.36％。市辖区共受理各类房地产交易登记40134件，交易面积504.31万平方米，交易金额111.95亿元。另外，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房158.61万平方米，占总销售量的58.85％。银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，近年来房价大幅上涨，在过去的一年里新建商品房价格涨幅更是在全国领跑。2009年银川楼市火爆，造成空置率出现较大幅度下降。

（四）估价对象区域房地产市场分析

本次估价对象属于住宅用途房地产，位于济慈巷南侧、天平街西侧，附近有公交车站点，交通便利，生活服务设施较完善，近年来该区域的住宅房地产需求量较大，带动了该区域房地产市场的快速发展，住宅房地产的市场价格也在不断提高。