财产损害赔偿责任纠纷扩大损失 [采光权纠纷的鉴定方法和损失赔偿问题]

采光权纠纷的鉴定方法和损失赔偿问题

(北京专业房产纠纷律师) ： 关于采光权纠纷的鉴定方法和损失赔偿问题 1．关于建筑日照的鉴定方法和鉴定标准 建筑日照的鉴定方法是一个较为专业的技术问题，具体应包括两种鉴定方法：一种是以施工图纸为依据进行模拟演算，如目前市场推出的日照模拟软件确定采光时间和范

(北京专业房产纠纷律师) ： 关于采光权纠纷的鉴定方法和损失赔偿问题 1．关于建筑日照的鉴定方法和鉴定标准 建筑日照的鉴定方法是一个较为专业的技术问题，具体应包括两种鉴定方法：一种是以施工图纸为依据进行模拟演算，如目前市场推出的日照模拟软件确定采光时间和范围；第二种是进行现场观测测量，确定采光时间和范围。针对个案采取何种鉴定方法才是最为客观准确的方式，当事人是否有权进行选择，以及就现场观测而言，鉴定机构应该采取何种仪器观测等并无明确规定，在司法实践中尤显混乱。如北京网代理的案件中，鉴定机构不审查开发企业提供的施工图纸或进行模拟演算，而直接选择现场观测，观测方法就是现场目测，给当事人的感觉是缺乏科学性。 而鉴定标准通常是依照住建部发布的《城市居住区规划设计方案》( GB50180-93)、《住宅设计规范( GB50096-1999) 中关于住宅建筑的日照标准。但是，值得注意的是，该日照标准是建立在区分建筑气候区划的基础上，以气候区划的不同（阳光倾角的不同）确定满窗日照小时，北京（大城市）属于Ⅱ气候区，其日照标准应为大寒日，观测有效日照时间带为上午8时至下午4时，其间满窗日照时间应大于等于两小时。 2．关于采光权侵权的诉讼酎效 针对采光权侵权的诉讼时效问题，理论界存在两种观点：一种观点认为，由于采光权受到的侵害是处于持续状态的，且依照《民法通则》的规定，该权利具有物权性质，因此，对于采光权的保护不应当受诉讼时效的限制。另一种观点认为，采光权虽然具有物权性质，但是作为权利保护，不能无限延长其保护时限。应当以权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起两年作为法律保护的诉讼时效。北京网认为，采光纠纷的一方当事人往往要求排除妨碍、停止侵害，具有物上请求权的特征，只要其对该毗邻的不动产的所有权、使用权没有让渡出去，权利人就可以直接请求妨碍人排除妨碍，或消除可能发生的妨碍因素，所以无需用时效督促权利人及时行使权利。而相邻妨碍的事实状态在一般情况下是持续存在的，不会产生证据湮灭的困难，鉴于以上分析，该类纠纷只要妨碍事实持续存在，则被侵权人随时可以起诉，不存在超过时效丧失胜诉权的问

题。 3．关于建筑日照不足的赔偿标准及救济方式 如前文所述，建筑日照不足的赔偿存在多个标准，类似案例也无倾向性参考标准。结合相关判例，北京网认为，受案法院通常应考虑如下因素：①被侵权人房屋贬值部分。如侵权人因其建筑物向高空发展，充分利用了空间，其房屋有了软大的增值，或者侵权人所盖的高层建筑物纯粹为了商浅论采光权纠纷中的权利保护品房开发，其建成房屋的经济效益自不待言，与此鲜明对比的是，相邻一方的房屋因采光受到影响，其房屋在原有价值的基础上有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素，因此应委托专业评估机构，对房屋的原有价值及采光受影响后的价值予以评估，其差额部分应属赔偿范围。②被侵权人采取补措施的费用。被侵权人因采光的需要，需改变原有房屋结构，如增大门窗面积，开天窗等，该项费用应属赔偿范围。另外，被侵权人因采光不足，室内照明设备使用时间相对延长，对照明设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响，因此，将该项费用应酌情予以一次性赔偿。 就侵权行为的救济方法，也不仅限于金钱赔偿，被侵权人在主张金钱赔偿的同时，还可以向侵权人主张赔礼道歉、停止侵权、恢复原状，置换房屋等多种救济方式。网建议，如确实无法通过金钱补偿以外其他方式进行救济，且已经严重影响了被侵权人正常生活的，在不影响建筑主体结构安全的前提下，应赋予被侵权人改造房屋结构的权利，具体如扩建室外阳台、增大门窗面积、开天窗等。 综上所述，就建筑采光权纠纷所引发的争议问题尚需立法者、司法者的共同努力，逐步完善解决，但无论经过怎样一个曲折漫长的过程，权利的享有者终将受到法律的保护。

房屋采光有缺陷 业主获房产商两万元补偿

来源： 作者： 时间：2011/01/22

刘先生与中海公司签订商品房买卖合同，购买了中海公司开发的位于北京市海淀区枫涟山庄的一套期房。入住后却发现房子有两个月无采光，刘先生日前将中海公司诉至海淀区人民法院，请求判令该公司赔偿其采光权损失10万元、房屋贬值费5万元及无日照采暖煤气额外支出5万元。

刘先生与中海公司签订商品房买卖合同，购买了中海公司开发的位于北京市海淀区枫涟山庄的一套期房。入住后却发现房子有两个月无采光，刘先生日前将中海公司诉至海淀区人民法院，请求判令该公司赔偿其采光权损失10万元、房屋贬值费5万元及无日照采暖煤气额外支出5万元。

2004年3月，刘先生与中海公司签订商品房买卖合同，购买了中海公司开发的位于海淀区枫涟山庄的一套期房。2005年5月，刘先生验收入住该房屋，但当年冬季，刘先生就发现朝南的卧室及客厅在冬至前后两月无日照，采光受到较大程度的影响。随后，他与中海公司交涉，要求解决该问题，双方未达成一致意见。刘先生遂诉至北京市海淀区人民法院，请求判令中海公司赔偿其采光权损失10万元、房屋贬值费5万元及无日照采暖煤气额外支出5万元。

审理中，中海公司经实地勘察，认可该房屋的采光确实受到一定的影响，造成该涉案房屋采光遮挡的楼房位于该房屋的南侧与东侧，南侧楼房为枫涟山庄小区内楼房，东侧楼房属于另一小区，该小区于枫涟山庄修建时已经存在。但中海公司认为自己在售房过程中，已经将楼房的设计图纸、户型及相关规划手续张贴在了公告栏中，刘先生自愿选择了该套房屋，同时中海公司认为自己是按照建筑规划设计进行的施工并且房屋已经过竣工验收，因此对该房屋的采光问题并无责任。作为证明，其向法院出示了枫涟山庄的建设工程规划许可证及工程竣工验收备案表。不过，为解决纠纷，中海公司表示愿意补偿刘先生1万元，但刘先生未接受此方案。

法院审理后认为，刘先生房屋的采光问题确是由中海公司开发建设的楼房造成，但中海公司按照经过审批的规划设计进行施工，并不存在过错。此种情况下，依据法律规定，当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。根据北京市1994年1月17日开始实施的北京市生活居住建筑间距暂行规定，被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性800元至2000元。但随着经济社会的发展，对公民的权利保护的程度在逐步加大，因此经济

补偿的数额也应当适当提高，同时，鉴于中海公司对此事并无过错，刘先生主张的补偿数额不宜过高。最后，法院判决中海公司一次性补偿刘先生2万元。宣判后，双方均对此结果表示满意

来源：中国法院网讯

房屋采光受影响 居民状告开发商侵权获支持

来源： 作者： 时间：2011/01/22

12月16日，新疆兵团霍城垦区人民法院审理了一起居民状告房地产开发商侵犯采光权案。 2004年，赵先生和李先生购买了霍城某公寓的两套住房，他们的住房从早晨太阳升起到中午12点，采光都很充足。但自从2006年某房地产公司在离两家不远的地方盖起了一栋高层商品房后，采光

12月16日，新疆兵团霍城垦区人民法院审理了一起居民状告房地产开发商侵犯采光权案。 2004年，赵先生和李先生购买了霍城某的两套住房，他们的住房从早晨太阳升起到中午12点，采光都很充足。但自从2006年某房地产公司在离两家不远的地方盖起了一栋高层商品房后，采光和通风就大大受到影响，最短时一天只有20分钟日照。他们与开发商多次协商未果，便以生活质量受到严重影响、房屋的价值亦因此受损为由，将开发商告上法庭。 法院审理后认为，原告住宅的日照是其正常健康生活的权益。本案中尽管开发商的开发项目已通过规划部门审批，属于合法行为，但是行政许可的建设行为在客观上并不能完全排除对原告民事权利的侵犯。被告的楼房建成后，原告所居住的房屋有效日照时间锐减，家庭生活质量也有所降低，因此被告的建设行为已侵犯原告的采光权。

据此，法院综合考虑原告住宅的朝向、层次等因素，法院判令开发商分别赔偿两原告10000元和8000元。