异议登记的条件和效力_异议登记

　　 [摘要] 异议登记,是《物权法》新增加的一项登记类型,该制度系我国法律中首次创设。本文从异议登记的概念与意义、特征、申请与注销以及异议登记不当的赔偿责任四个方面对异议登记制度进行了阐述。
　　[关键词] 异议登记 异议登记不当 赔偿
　　
　　我国《物权法》在借鉴、吸收其他国家或地区立法及司法经验的基础上,在第19条中对异议登记的相关内容作了明确的规定,其内容为:“……不动产登记薄记载的权利人不同意更正登记的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效,异议登记不当造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
　　一、异议登记的概念与意义
　　异议登记,是利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出异议并记入登记簿的行为,是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
　　虽然法律规定有更正登记,但由于更正的程序可能较为费时,有时申请更正的权利人与登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解,法律有必要建立异议登记制度,作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。也就是说,异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利,以保障提出异议登记的利害关系人的权利。
　　二、异议登记的特征
　　我国《物权法》规定的异议登记制度有如下特征:
　　1.权利人、利害关系人申请更正登记而不动产登记簿记载的权利人不同意是异议登记的前提条件。也就是说,不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记是异议登记的前置程序。这样规定是否合适,是值得探讨的。有学者认为,《物权法》的这一规定剥夺了了异议登记申请人的选择权,缩小了异议登记发挥作用的范围。其理由是:异议登记本来就是更正登记的一个前置程序,目的是防止在更正之前第三人善意取得。至于真实权利人和利害关系人是直接先申请异议登记,再申请更正登记,还是在登记权利人拒绝同意更正后再申请异议登记,应该是申请人的选择权。从规定了异议登记的德国民法来看,并没有这方面的限制。如《德国民法典》第899条第1款规定,在第894条的情况下,对土地登记簿正确性的异议可以被登记。因此只要有登记错误的情形,就可以为异议登记。
　　2.异议登记的申请主体是利害关系人。法律规定只能由利害关系人提起异议,主要是为了防止异议登记的滥用,损害登记权利人的利益。那么该如何界定利害关系人?这里的利害关系人是否包括真正权利人?应当认为,在登记具有公信力的情况下,异议登记的目的就是保护真实权利人,若不允许其提出申请自然与异议登记的立法目的相违背。同时,又应当认为,凡是自己的权利未登记或者未正确登记的人,或者因登记不存在的负担或者限制而受损害的人均属于这里所说的利害关系人。因此,这里的“利害关系人”应当做广义理解,既包括不动产登记的真实权利人,也包括与不动产登记物权有一定利害关系的权利人。
　　3.异议登记的效力是阻断登记的公信力,并不限制登记名义人处分权利。异议登记并不表征权利,其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。异议登记之后,登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利,其仍然有权处分其财产,受让人也可以购买,双方订立的处分不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记,受让人可以从不动产登记薄中得知异议登记的情况,所以受让人主观上不存在善意,不能构成善意取得。一旦异议登记事项得到法院的确认,登记权利人处分不动产的行为将会面临归于无效的后果,受让人就要承担可能被追索的风险。
　　4.异议登记具有临时性。“登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效”(《物权法》第19条)。异议登记只是一种临时性的救济措施。申请人在提出异议登记之后,应当尽快在法院起诉。如果异议登记申请人没有及时起诉,就意味着其并不真正想重新确认权利。为了避免物权的效力因异议登记而长期处于长期不稳定状态,也为了登记权利人的利益以及交易秩序稳定,法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉,不起诉的,则异议登记失效。即申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。因此,也可以将这个15天理解为是异议登记的失效期间。
　　三、异议登记的申请与注销
　　1.异议登记的申请。我国现有法律规定的异议登记申请人为利害关系人,利害关系人在申请异议登记时,应提交申请书和其他证明文件。《房屋登记办法》第76条规定“利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。异议登记申请方式主要包括单方申请与代理申请。我国《物权法》等有关异议登记的法律法规都规定了异议登记由“利害关系人”单方申请。单方申请是异议登记申请的主要方式。基于代理的一般原理,异议登记的申请属于代理的范围。在申请人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人时,不动产异议登记的申请就必须由法定代理人来进行。另外,申请人也可以委托代理人向登记机关申请异议登记。
　　2.异议登记的注销。对于异议登记的注销,应当结合《物权法》和《房屋登记办法》的规定区分两种情况处理:依职权注销该异议登记与依申请注销该异议登记。注销异议登记的申请人,可以是登记簿记载的权利人,也可以是异议登记的申请人。予以注销的情形:一是异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构驳回。二是异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构不予受理。三是申请人主动撤诉或者撤回仲裁申请,且在异议登记之口起15日内没有再申请诉讼或者仲裁。四是申请人没有在异议登记之日起15日内起诉或者申请仲裁而登记机构没有及时依职权注销异议登记。
　　四、异议登记不当的赔偿责任
　　这里的损害赔偿应当定性为侵权责任。承担责任的主体是异议登记的申请人。异议登记构成侵权的要件是:(1)行为。此处的行为就是不当的异议登记,包括异议登记后放弃异议诉讼的和异议之诉经司法裁判最终确认不成立的两种情况。这一行为可以被看作申请人对权利人物权的侵犯。(2)损害结果。权利人因在登记薄上出现新的登记而物权大大减少公信力,从而直接影响到其自身的价值,影响其交易,造成权利人损失。如权利人的物权因异议登记事实的出现而价值大减,甚至严重受到妨碍。(3)因果关系。权利人的损害必须是由于申请人的不当异议申请造成的。(4)行为人有过错。即申请人故意或过失。不动产登记薄记载事项没有错误,而申请人由于故意或过失申请异议登记,从而使权利人的物权大大减少公信力,影响其交易。
　　只有确立完备的异议登记不当的赔偿责任制度,才能最大限度地减少不当的异议登记的发生,使当事人的合法权益免受不当损害。
　　参考文献:
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