探讨房地产招标中开发商的关键性_房地产销售的技巧

　　中图分类号：TU723.3 文献标识码：A　　摘　要:目前，伴随着城市主流发展，建筑行业也随着发展，要保持建筑业的发展，做好前提的开发工作是必要的，下文主要根据房地产招标工作,总结了一些导致开发商在招标项目中必胜的原因,其中主要有招标文件与招标机构配合默契程度,报价要求以及保证金数额等,做出简要分析。
　　关键词:房地产招标；开发商；关键性
　　前言
　　相对而言，房地产开发商招标对于市场运行的关键作用就是规范了市场行为,促进市场体系的发展与完善,以组织化、固定化和规范化的操作程序,保证市场在价值规律作用下有效地调节供需关系,影响并指导产业结构、技术结构的调整,从而间接地影响宏观经济政策,通过价格机制,使市场核心功能发挥作用而达到合理的资源配置,调节社会资源的流向。一个成功的招标项目往往意味着房地产开发商在时间、投资及精力上的大大节省,同时也会为投标人减少施工管理中的人财物力消耗。
　　1.招标文件必要原则
　　招标文件涵盖了房地产开发商的采购目标及要求,同时也是投标人参与投标的主要依据。高质量的招标文件是公开、公平、公正原则和招标人采购目标及要求原则的有机完美的结合,是房地产开发商、技术专家、招标代理人三方共同智慧的结晶。房地产开发商在项目纳入招标前有时会与部分投标人先期交流、接触,在这种背景下,其提供给招标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况;而有时,房地产开发商也可能由于对拟采购设备不完全了解,提供给招标机构的参数过于简略。这都要求招标机构从业人员在日常工作中努力学习、积累,提高自己的专业知识水平。只有这样,在编制招标文件时才能避免某些技术和商务条款带有明显的倾向性或过于简略,从而给潜在投标人在阅读招标文件时造成该招标项目已经内定中标人的不良印象,或使某些投标人钻空子,以技术规格负偏离虽多但关键技术指标满足招标文件要求的较低档次设备应标,这就有可能导致招标项目因投标人不足而流标,或造成较低档次设备在评标中成为最低评标价而使房地产开发商无法接受评标结果的情况。如此也会影响房地产开发商与招标机构继续合作的积极性。
　　2.房地产开发商与招标机构应配合默契
　　首先,房地产开发商应对招标投标这种采购方式有一定的了解,信任这种方式,并希望通过招标带给企业良好的效益。其次,房地产开发商与其委托的招标机构应建立相互之间的信赖,并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通,从而保证在整个招标项目实施过程中,房地产开发商与招标机构“步调”“口径”一致,不致产生误导投标人的结果。第三,房地产开发商在其采购行为纳入招标程序后,由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性,常常会争取到众多的潜在投标人。此时,如果房地产开发商与招标机构配合默契,在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度,公平地对待他们,将有助于吸引更多投标人,从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围,有效降低设备的投标报价,增加设备的配置,实现房地产开发商利益最大化。
　　3.应明确报价要求
　　目前国内定额报价是普遍被房地产开发商和投标商所接受、采用的。随着中国加入WTO,中国的造价体系也在逐渐地与世界接轨。国际上普遍采用的工程量清单报价在中国也逐渐地被推广、接受和采用。无论什么报价形式,在招标文件中都要载明关于造价三要素“量、价、费”的说明及具体要求。明确工程项目的划分依据、工程量单位、工程量计算规则、计价办法、费用的取定原则等等。只有这样,才能给所有投标人一个相同的报价平台,真正体现“三公”原则,方便评委在评标时对报价的比较。
　　4.应确定合理的保证金数额
　　从投标保证金存在发挥的作用和市场主体是平等的角度来看,投标保证金的存在是不合理的,而且很容易滋生一些不良现象,投标保证金扰乱建筑市场的正常竞争。在招投标过程中,很多招标人以投标保证金为手段,提高门槛,进行暗箱操作。比如某高校的教学楼工程在招标过程中,明确要求参加投标的企业必须交纳1 000万元的投标保证金,如果中标,该项资金转为履约保证金,而该工程的总体造价才7 000多万元,投标保证金远远超出了80万元的最高额限制。根据业内人士猜测,这肯定是建设单位与意向单位故意提高竞争门槛,用巨额保证金吓退不知内幕的潜在对手。
　　5.要熟悉招标程序
　　近年来,我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布,国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶持。然而,由于招标的重要意义已经被社会普遍接受和认识,越来越多的机构看好这个市场的前景,纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉,同时急于占领招标市场,往往采用无序竞争,违反国家的相关招标管理规定,视经济效益为其最高的追求目标,从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。而且,由于不按招标程序规范运作,时常影响招标效果,有时甚至造成房地产开发商在招标后无法享受到国家给予的优惠政策,使自己对今后采购是否采用招标投标这种方式产生动摇。
　　6.认真制定招标文件
　　目前有些国内工程招标的招标文件编制的比较粗糙,不够详尽。合同专用条款没有具体地明确,工程量清单、工程报价编制原则阐述的不够明晰,评标办法不够详细等等,使得有些项目中标后,迟迟不能签订合同,使得各投标人的报价较混乱,缺少了公平竞争的条件,使得对招标结果质疑、投诉增多。根据合同法和招标法的精神,建设工程的招投标过程就是合同谈判和订立的过程,要约和承诺是合同成立的条件,因此招标文件必须包括主要合同条款。在实行市场形成价格的计价体系的条件下,主要合同条款可理解为与合同双方责权利有关的所有条款,只有在双方责权利都具体、明确的前提下,投标人才能够准备相应和合理的报价。因此,在实际操作中,全部合同条款都应包括在招标文件中。
　　7.做好招标项目的前期准备以收尾
　　总而言之，开发商招标不仅是从发标到开标、定标的操作流程,其中还包括了项目前、后期。综上所述:招标既是从编制招标文件到开标、定标的过程,保持沟通,保证招标顺利实施。在定标时,招标人员必须要做好回馈,在货物验收,正式投产后,一定要做好回访工作,了解设备使用情况。故招标从业人员真正将房地产开发商的事情当成自己的事情一样对待,招标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。故在招标中,导致其顺利的因素是不确定的,招标经济型的采购方式,势必成为现代化建设工程的关键所在。