【刚需入市，地产回暖】碧桂园房地产广告语

　　房地产调控至今已有两年多，房价终于出现连续多月回调的行情，社会各方似乎渐渐满意。然而城门失火，殃及池鱼。由于房地产行业关联性强、替代性差，房地产调控导致投资持续下滑，大大牵制了宏观经济的增长。调控目前进入两难境地，一方面，由于需求被人为压制，政策一旦全面放开，房价报复性反弹的可能性极大，政策突围存在障碍；另一方面，宏观经济下行压力迫使政府不得不采取一定的措施。在此背景下，政策开始试探性地进行结构性调整，受到社会保护的刚性需求首先受到支持。
　　在分析行业的趋势前，我们可以先简单回顾一下2012年上半年的相关政策。首先，中央坚持调控，国家相关部门领导在多种场合多次强调房地产调控不放松、不反复，佛山、成都、上海、石家庄等试图突破限购的意图，均很快被叫停。而与此同时，普通住宅认定标准提高，首套房贷款利率下调，公积金贷款额度提高，刚需的支持政策在3月底已得到全面落实。
　　就市场表现而言，自2011年1月“限购令”发布以来，大量的投资和投机需求被踢出市场，而具备购房资格的刚性需求群体却面临着购买力不足的问题，市场的观望气氛也开始加剧，房屋销售市场日益趋冷。房地产是高杠杆的行业，销售回款是房地产开发十分重要的资金来源，占了总资金来源的40%左右，销售市场的冷清无疑加大了房地产开发商的现金流压力。与此同时，2011年中国经济面临着巨大的通货膨胀压力，为了抑制通货膨胀，2011年的货币政策转向紧缩，央行多次提高准备金率和基准利率，房地产开发贷款首当其冲。
　　雪上加霜的是，为了规避房地产行业的风险和配合国家行业调控，银监会对房地产信托的发行进行了窗口指导，2011年第四季度房地产信托的发行量大幅下降，房地产开发融资的最后一道合法渠道关上了大门。销售受阻，融资受限，开发商唯一的选择只能是降价跑量以回流现金。中国指数研究院发布的百城价格指数显示，2011年9月，全国100个典型城市均价首次出现环比下滑，并持续到2012年5月份。
　　这种情况下，销售价格的回调配合刚需支持政策的落实，使得刚需的购买力大大提高，销售开始回暖。2012年3月份，商品房销售同比降幅开始缩小。2012年1-2月份，销售面积同比降幅为14%；而1-6月份，同比降幅已缩小至10%。2012年1-2月份，销售额同比降幅为20.9%；而1-6月份，同比降幅已缩小至5.2%。在本轮回暖行情中，备受“限购”之苦的一二线城市首先回暖，3-6月份的销售量已基本恢复至2011年同期水平。
　　今年6月和7月，央行连续两次降息，进一步刺激了刚需入市。从目前的情况看，刚需有加速入市的迹象，导致6月份房屋价格略有回升。
　　我对后市的判断是，地产调控政策重新趋严的可能性较小。目前，经济下滑的压力相对较大，而社会对房价高企的抱怨有所下降，政策重新趋严的必要性较小。但出于对价格报复性反弹的担忧，政策不会全面放松，尤其“限购令”不会取消。由于前期刚需积累了较长时间，再加上货币政策趋向相对宽松，销售回暖的趋势会延续。不过，对于未来房价是否会大幅反弹，我认为可能性也是比较小的。原因在于目前房地产销售市场依赖的主要是刚需，而刚需受到购买力的限制，短期内的释放量不会过大。只要“限购”不放松，没有投资投机需求的推波助澜，房价大幅反弹的可能性就很小。
　　在房产的投资机会上，我仍然看好未来房地产业的发展。虽然城镇化进程有所减缓，但远未结束。根据“十二五”规划，城镇化5年内将提高4个百分点，这意味着每年仍有1000万以上的人口进入城镇。从年龄结构上看，城乡年龄结构分化，年轻人是人口从乡村移向城市的主要群体，住房问题是其未来必须面对的问题。
　　但需要指出的是，过去几年赚快钱的机会已经一去不复返了。过去10年房价快速上涨得益于中国经济的快速发展和人均可支配收入的大幅增加。而随着人口红利的下降，中国经济增长放缓基本上已经是市场的共识，经济和人均可支配收入不太可能延续过去10年的增长速度。从过去十几年的房价收入比来看，中国的房价收入比总体上呈现向下趋势，但仍然高于国际平均水平，房价收入比还将继续下降，这意味房价的平均上涨速度需要低于人均可支配收入增长的速度。除此之外，从目前政府的调控意志和房产税等一系列政策的推进情况看，房地产调控将会长期化，加上房屋买卖的交易成本，因此通过房屋资本增值的获利空间已经很小。
　　对于成熟物业的持有，其优点在于能够获得长期稳定的现金流，缺点在于目前不管是商业物业还是住宅，租金回报率都比较低，两三年内的盈利空间不大。这其中，我更看好商业地产的发展。随着中国经济转型，国内经济将越来越依赖国内消费的拉动，对商业地产的需求必然增加。但是目前由于商业地产投资过大，商业地产短期的供给压力加大。6月份，住宅投资增速已经降至12%；相比之下，商业营业用房投资增速仍然维持在26.3%，办公楼的投资增速仍然维持在31.9%。在此情况下，近两三年，商业地产的空置率有可能增加，再加上目前中国的开发商大多从事的是住宅开发，在商业地产开发和运营方面的能力参差不齐，投资于尚未形成商业氛围的商业物业风险很大。
　　值得一提的是，房地产信托产品近两年的收益率一直在整个理财市场中独领风骚。目前，房价的下行空间有限，以房地产作为基础资产的相关固定收益产品具有较高的安全性，是保守型投资人的选择。
　　具体说来，房地产行业支柱产业的地位在下降，信贷支持必然下降。房地产的价格增速下降，营业毛利下降，未来开发商将更加依赖于以管理能力的提升和资产周转率的提高来增加盈利能力。房地产是高杠杆的行业，缺钱是永远的话题。随着信贷支持下降和产业并购的来临，开发商需要寻求其他资金尤其是长期资金的支持，以更加迅速地扩大其市场占有率，提高品牌知名度。除此之外，房地产基金投资灵活，从一级土地开发，到房地产开发，再到成熟物业的运营，均可涉猎。投资结构也比较灵活，从纯股权投资到夹层投资，再到优先劣后结构的设计，能够满足不同投资人的需求。进一步说，虽然房地产行业的营业毛利有所下降，但是中国经济增速的减缓意味着实体经济的盈利空间也在下降，房地产的相对收益率仍然较高。
　　目前的市场上不乏优秀的基金管理人和开发商，他们能够通过严格的成本控制和商业运营能力，为投资人获得可观的收益。当然，房地产基金市场是一个新兴的市场，基金管理人良莠不齐，这也是投资人需要仔细甄别的。