情势变更原则的适用条件_“房闹”纠纷与情势变更原则的适用

　　摘 要：情势变更原则作为一种救济手段，旨在平衡合同当事人之间的利益关系。它的适用有严格的限制条件，会产生变更合同或解除合同的法律后果，且与商业风险有明显的界限。但当前产生的房屋买卖合同纠纷从风险预见、实践操作等方面都与情势变更原则的适用条件不符，因而不宜适用情势变更原则来处理纠纷。对纠纷的解决应更多的考虑商业风险中的风险自负原则，并应针对不同的个案进行处理，以期达到法律效果与社会效果的和谐统一。
　　关键词：情势变更原则；商业风险；显失公平
　　一、问题的提出
　　2009年底，针对部分城市房价、地价上涨过快，投机购房猖獗等突出问题，党中央、国务院出台了一系列调控措施，包括调整个人住房转让营业税征免时限，"国十条"等。这些措施的出台不仅影响了房地产市场的发展，亦对房屋买卖当事人签订合同、履行义务产生了一定的影响。近期，北京、上海、太仓等地已陆续出现了以情势变更、不可抗力为由，要求解除房屋买卖合同的"房闹"事件。此类事件的发生，情势变更原则这一现代合同法制度再一次成为了理论界、实践中讨论的焦点。
　　所谓"情势变更原则"，是指在合同有效成立以后，作为合同法律效力之基础或环境的情势，因不可归责于当事人的事由，发生了无法预料的变更，若继续履行合同则会显失公平时，允许变更合同内容或解除合同的法律原则。我国现行合同法于起草阶段，曾对情势变更规则设有规定，但出于众多的原因，最终未对这一制度作出一般性的规定，仅在为数不多的几个条文中有所体现。最高人民法院为处理此类纠纷，前几年也曾发布了一些司法解释、批复、通知，在一定程度上肯定了情势变更原则，但却并未在司法上予以明确界定。直至2009年5月13日《关于适用若干问题的解释（二）》的司法解释的出台，才使情势变更原则摆脱了"来路不正"的尴尬境地。诚然，这一原则的最终确立，对于规范法官的自由裁量，保护交易安全，促进经济平稳较快发展具有重要的现实意义。但是，对于当前因宏观调控政策等因素引起的房屋买卖合同纠纷是否符合情势变更的构成要件，能否适用该原则解除房屋买卖合同，情势变更原则与商业风险该如何区分，房屋买卖合同中的纠纷又该如何解决等问题，业界存在分歧。笔者拟通过对上述问题的分析，对情势变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用进行探讨。
　　二、情势变更原则的适用条件
　　由于情势变更原则旨在消除合同履行中出现的利益严重失衡现象，其出现往往产生变更合同和解除合同的法律效果。为避免不应有的交易损害和社会动荡，实践中，法官在适用情势变更原则作出处理决定时，应在维护合法、有效交易的前提下，严格掌握如下适用条件：
　　（一）必须是发生了重大的情势变更
　　所谓"重大的情势变更"，是指作为合同基础的客观情况不仅发生了变化，而且这种变化对原合同的成立和履行有重大影响。当事人在订立合同时的社会环境等情况是否发生变化能够直接感知，无需裁判者发挥主观能动性进行判断。房屋买卖中，发生情势变更主要有以下几种情况：一是国家政策法律的重大调整；二是地方政府的行政干预；三是异常的市场风险，如国际市场需求的变化、价格的起伏、外国货币的大幅度贬值或升值等。
　　（二）情势变更须发生在合同成立后、履行完毕前
　　这是一个重要的时间条件。在房屋买卖中，情势变更发生在合同关系成立后、消灭前才能适用该原则。若当事人在订立房屋买卖合同时就已经发生了情势变更，当事人仍然订立合同，那么推定为当事人自愿承担以后的合同风险，不发生情势变更。如果房屋买卖合同履行期限过后才出现情势变更，则情势变更与合同履行没有关系，亦不能据此主张变更或解除合同。还有一种情况，虽然是房屋买卖合同履行期间发生了情势变更的情况，但当事人并未提出适用情势变更原则，而是继续履行了协议，但在合同履行完毕后，又认为吃亏，此种情形应视为当事人默示自愿接受不公平后果，不适用情势变更原则，否则将会影响交易的稳定与安全。
　　（三）因情势变更而使原合同的履行显失公平
　　情势变更的发生使原合同的继续履行显失公平，这是适用情势变更原则的实质性要件。有学者提出，以"经济上是否严重亏损"作为显失公平的判定标准和依据，具体如下：首先，须确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本。所谓"额外增加了成本"，是指因发生情势变更，使得当事人在合同订立时所应当承担的履约成本之外，不得不再承担更多的费用或支出，由此增加了当事人的履约负担。其次，需确认当事人是否发生严重亏损。在确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本的基础上，对当事人进行经济成本核算，以经济成本作为衡量尺度，以是否亏损作为评判标准。笔者赞成这种主张，因为该主张使得显失公平的认定有了具体的量化标准，一定程度上抑制了法官的主观任意性，缩小了法官的自由裁量空间，有较强的操作性，从而保证同样的案件具有同样的判决结果。
　　（四）情势变更须当事人不可预见，并不可归责于当事人任何一方
　　所谓"不可预见"，是指当事人对情势变更，在合同订立时无法预见，且按照一般正常人的认识能力，法律上不要求他预见。对于衡量不可预见的标准，应以一般的常识、普遍经验加以判断，同时也要结合交易者的特殊身份加以衡量。但如果当事人主观上存在故意或过失而导致情势变更的，或者当事人已经预见到、应当预见到某些情况可能发生而影响合同的履行，但抱着侥幸的心理甘愿冒险的，或者虽然合同订立后存在客观情况的变化，但经当事人努力能够克服而未能克服的，都应认定当事人主观上有过错，不符合情势变更原则的适用条件，应按合同的其他规定加以处理。
　　三、房屋买卖合同纠纷中情势变更原则的适用研究
　　近年来，随着房地产打压力度的加大，业主房产的缩水，房屋买卖合同一方遂以情势变更为由要求解除合同，而另一方却认为这属于商业风险，因而房屋买卖合同纠纷不断。对房屋买卖合同纠纷究竟应如何处理，是按商业风险处理还是适用情势变更原则？通过商业风险与情势变更的比较，笔者认为，当前房屋买卖合同纠纷应按商业风险进行处理而不宜适用情势变更原则。具体理由如下：