【房地产开发流程中定价体系的探讨】 定价体系

　　 【摘要】根据房地产开发的各个流程,对其中各个阶段确立定价目的、原则和方法进行探讨，为房地产开发商进行合理的定价提供了依据和思路。 　　【关键词】房地产；开发流程；定价体系；探讨；
　　中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
　　1引言
　　对房地产进行定价是房地产开发企业非常重要内容之一，其成功或否对房地产销售及利润有直接的影响。大多数房地产企业都很重视房地产的定价工作，也就是仅仅重视开盘的价格，而对于在房地产在开发过程中的分散于其他过程中的定价没有足够的重视，使得整个定价工作过于分散；另一方面，目前对于房地产定价方面的研究主要针对于普遍采用的定价方法来分析其影响因素，从而有效构建房地产的定价模型,而这种做法，有一定的片面性，缺乏整体的认识。
　　2房地产价格体系在开发流程中的内容
　　依据房地产完整的开发流程，将整个房地产开发流程的定价分为项目论证、评审、开盘、销售以及尾盘清理等几个阶段。而在评审和开盘之间的价格测试是至关重要的一步，意在制定最终开盘价前，对早期所制定的价格进行一定的测试，用以了解客户对该体格的随承受能力及反映，以便制定具有一定竞争力的更加易于客户接受的合理的开盘价格。
　　在房地产企业的开发流程中，以上所列述的定价阶段也会由于项目的进展情况以及项目所侧重的内容有所不同，而具有各不相同的定价要求，从而形成由模拟定价、开盘价、销期价和尾盘清理价等构成完整的价格体系，这儿的模拟定价是在项目的论证、定位、评审阶段中，项目没有成形，统一称为模拟定价。
　　依据整个房地产开发流程中的价格体系，在进行房地产价格制定的时候，首先要每个阶段的定价目的，再选择合理的定价方法，然后依据其固有的定价步骤来形成最终的定价结果。这也就是我们所说的房地产的定价流程，也是在房地产开发流程中定价体系的内容。
　　3房地产在开发过程中不同的定价探讨
　　房地产开发流程中定价体系的探讨是以各种定价方法为基础，结合每个阶段的定价目的，选择最适合该阶段的方法。
　　3. 1项目在论证期确立模拟定价
　　(1)项目论证时确立定价的目的
　　在房地产项目的论证阶段，企业的定价目的就是要根据所确定的价格来估算企业能够接受的土地价格以及项目的各种不同投资方案的收益率，从而最终确定能否拿地并选择合适投资方案。
　　(2)定价原则和方法
　　该阶段一般是先判断本项目的收益率是否达到企业所期望收益率，从而做出最优投资决策；当然此时也要考虑到该阶段对项目的有关信息掌握的情况，与市场上现有项目进行比较,最终确定采用什么样的定价方法。
　　3. 2项目定位确立模拟定价
　　(1)项目定位时的定价目的
　　通常在房地产项目的定位阶段,企业的定价目的是为了完成该项目价格定位的前期策划工作,从而为后期预测项目的售价以及制定价格提供有力依据。
　　(2)定价原则和方法
　　本阶段是依据所掌握的当前市场具体情况来完成该项目的客户定位、市场定位、价格定位和产品定位等工作。而为了完成价格定位的策划，必须分析对比本项目和与附近楼盘的多种因素，形成具有明显优势的价格；与此同时也要对比本区域的房地产市场情况，本项目的优势等诸因素预测价格的变动区间，从而找出适合本项目的定价方法。
　　3. 3项目评审期确定模拟价格
　　(1)项目评审阶段的定价目的
　　在房地产项目的评审阶段，企业通过定价来对项目的财务指标和目标成本进行合理的分析，并且根据项目成本和预计收益率来确定项目的基础价格，为后期开盘价格的制定提供有力的依据。
　　(2)定价原则和方法
　　本阶段是评审项目在项目定位阶段的主要工作成果,确定项目的定位策划方案。所以，本阶段基本能够明确项目产品的基本特征，能够比较精确地预测到项目的成本和财务测算的结果，比较适合使用成本加成的定价方法。
　　3. 4在项目开盘期确定开盘价
　　项目价格测试的根本目的是修正项目的开盘价格,文中把价格测试的工作放在开盘阶段。
　　(1)开盘期定价的目的
　　在项目的价格测试阶段,企业的定价目的是了解客户对项目价格的认可度和承受能力,当然此时企业也能够及时了解客户对户型的需求，从而在开盘时，造成热销气氛，达到实现期望的销售率。
　　(2)定价原则和方法
　　开盘价格是整个房地产开发流程价格体系中非常重要的价格,企业为了达到预计定价目的,首先要使开盘价格和当前市场形势相一致，更要体现本项目的特色及优势，达到最终的体格目的。所以该阶段一般采用选择特征定价法和市场比较法。
　　3. 5销售阶段的价格
　　(1)进入销售阶段定价的目的
　　开盘后，就进入到了正常的销售销售阶段，进行房地产定价的目的则是要保证项目具有一定的去库存化速度,在预期内完成销售任务,确保资金能够及时回笼;另外，还可以树立企业良好的形象,从而强化开发商所在公司的品牌价值。
　　(2)定价的原则和方法
　　销售过程的定价，一定要承接开盘价，将其作为重要的基础上，在这个过程中,价格上不能有重大的变化,确保开盘阶段的连续性。但必要时也可以适当进行调价，这也是这一过程中的主要工作,内容是依据工程的进度、销售表现和市场的变化，来合理确定价格的调整节奏和升降幅度。当然，如果市场的大环境没有重大的突出变化,在这一阶段的价格就不能随便调整。
　　3. 6尾盘清理阶段的尾盘清理价
　　(1) 清理尾盘时的定价
　　在清理尾盘时,进行房地产定价，是为了及时销售剩余的房源,不要让公司出现过多的积压房,从而能够更好地实现资金回笼。
　　(2)定价原则和方法
　　在尾盘清理时，一般的定价不能低于成本价与预期利润,另外，在这个阶段，项目建设的各种成本此时已经明晰,可以使用成本加成的定价原则。当然，公司也可以根据尾盘量的多少，结合各种环境的变化，来设计一些有效的促销手段,来促进这些尾盘能够及时完成销售。
　　4结语
　　在房地产的开发流程之中，由于其定价体系涵盖了众多的环节和内容,本文只是对定价的原则和方法进行了简单的阐述。希望这些原则和方法能够为房地产开发商在确立房地产的价格时提供有益的参考和借鉴。
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　　作者简介：刘永 ，性别：男 ，籍贯：辽宁省 .海城市/，单位：中国水电十五局秦海国际置业有限公司， 职称：工程类高工 ，研究方向：工程管理（房地产），
　　注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。