【房地产的公共物品性质及其政策干预】 公共物品的性质分类

房地产的公共物品性质及其政策干预

中文摘要：

近几年来，房价飚升是我国房地产业存在的一种普遍现象。剖析房价虚高的根本原因，一方面是政府抑制房价的行为遭到了既得利益集团的阻挠，另一方面则是未能完全吃透房地产中的公共经济学原理，尚未找到坚实的理论依据。因此，必须明确房地产的公共物品性质，在市场经济配置此类资源严重失灵的情况下，必须引入必要的政策干预措施。

Abstract：

The current high prices become a hot problem. Analysis of the root cause of the inflated prices, on the one hand, the behavior of the government to curb housing prices was obstructed by vested interest groups, on the other hand is not fully thoroughly understood the public principles of economics in the real estate and also has not yet found a solid theoretical basis. Therefore, we must clear the public goods nature of the real estate, in the case of failure of the market economy configuration of such resources, it is necessary to introduce the necessary control measures.

关键词： 公共物品 房地产 政策干预

Key words: public goods, real estate, policy interventions

正文：

近几年来，房地产价格飞涨成为了人们关注的焦点．尤其是 06 年以来，我国大中城市的房价一路飙升，不仅使普通老百姓购不起房，就连高收入人群的外企白领也吃不消 。为此，抑制房价是政府工作的重中之重。在国家出台了一系列政策之后，房价依然居高不下。究其症结，一是政府抑制房价的行为遭受了既得利益集团的阻挠，另一方面则是未能充分吃透房地产中的公共经济学原理，尚未找到坚实的理论依据，缺乏针对性．人们对此是众说纷纭，而关于房地产的公共物品性质及其与政策的本质联系的研究尚少．本文试图从此种角度进行探析。

一、房地产的公共物品性质分析

公共物品(Public goods)这一概念源于西方经济学，指在消费上具有非排他性和非竞争性的产品和服务。非排他性是指该公共物品一旦被提供出来，就不能排除任何人对它的不付代价的消费；而非竞争性是指一旦该公共物品被提供出来，增加一个人的消费既不会减少其他任何消费者的受益，也不会增加社会成本，其新增消费者使用该公共物品的边际成本为零 。

依据公共物品的上述特征，可以划分为纯公共物品和准公共物品。其中，准公共物品的范围是介于私人物品和纯公共物品之间。相对于纯公共物品而言，它的某些性质发生了变化。一类准公共物品的使用和消费局限在一定的地域中，其受益的范围是有限的如地方公共物品(并不一定具有排他性)；一类准公共物品是公共的或是可以共用的，一个人的使用不能够排斥其他人的使用；另一类准公共物品具有明显的排他性，由于消费“拥挤点”的存在，往往必须通过付费，才能消费，它包括俱乐部物品、有线电视频道和高速公路等，房地产亦属此类 。

从经济学角度来说，土地作为人类生存的基本条件具有公共物品的属性。但随着资本主义制度的发展，大量的公共物品或者被直接毁灭，如迁徙的自由和清洁的空气，或者被私有化间接地毁灭，如公有土地。正如马克思所指出：掠夺教会地产，“欺骗性地出让国有土地，盗窃公有地，用剥夺方法、用残暴的恐怖手段把封建财产和氏族财产变为现代私有财产——这就是原始积累的各种田园诗式的方法。这些方法为资本主义农业夺得了地盘，使土地与资本合并，为城市工业造成了不受法律保护的无产阶级的必要供给。”为了达成工人劳动力的再生产，使资本能够长久持续地获得剩余价值，资本家为工人提供最基本的生存条件，包括简单的住房。因而，就消费性质而言，住房及房地产也具有排他性和竞争性．人们对房价飙升关注的主要因素，正是房地产的公共物品性质。

须指出，由于房价太高，房地产项目这一生产要素也无法吸引其它生产要素与之相结合，因此无法被充分利用和创造新的财富。所以，房价的疯涨使得稀缺的土地资源和房地产资源难以实现更高的利用率。房地产的闲置表明，仅仅依靠市场经济作为资源配置手段是片面和难以达成的，在此种情形下，为提高稀缺资源的使用效率，必须导入政府干预行为。

二、房地产价格虚高的原因分析

西方经济学表明，由于公共物品具有非排他性，因而公共物品的消费者能够以“搭便车”的方式不付代价地享有 。由于公共物品具有非竞争性，按照西方经济学“边际成本=边际收益”的效率原则，使得公共物品的消费价格只能为零。以盈利为目的的私人部门不可能提供公共物品，其提供主体只能是政府部门，因为政府部门拥有国家机器这一暴力工具，对于提供公共物品所需要的成本费用可以强行征收 。

不少学者却认为，私人部门也可以提供公共物品，经济学家科斯就是持这一观点的主要代表。科斯以英国历史上的灯塔为例，认为私人完全可以提供象灯塔这种公共物品，只要政府确定灯塔的产权的行使方式即可 。但是，由政府的海关官员向停泊在港口的船只强行收费，就是政府确定灯塔产权行使方式的唯一做法。这种做法实际上是公权私用，即政府的公共权力向私人部门的转移。

由于政府部门主体的唯一性，公权私用的结果就必然导致垄断。私人利益集团一旦借助政府成为公共物品的背后提供者，就会获得垄断地位，从中谋取暴利．包括在消费上并不完全具有非排他性和非竞争性的公共物品，如供气、供电和住宅房地产等，由以追求利益最大化为目的私人部门和已经私营化了的国有企业来经营时，他们必然会利用其垄断地位不断提高此类公共物品的价格、谋取暴利，损害广大消费者的权益 。

这种角度才是当前商品房的空置率与房价同步增长现象的最佳解释。房屋空置率愈高，其供给愈少，供求失衡导致了房价虚高。由于高涨的房价，房地产商只需售出少量商品房就能收回大部分建房成本，这样就大大降低了未售商品房的成本，此情形下空置商品房量与赢利并不矛盾，因而空置率会较高．针对这种情况，政府在以往的政策中，往往推出更大量的土地供房地产商开发住房，却难以通过增加商品房的供给而有效降低房价，得以改变的只是商品房的空置率，导致空置率不断增加 。

因此，要遏制房价虚高，平衡房地产业的供求关系，必须根据上述原因，针对商品房的空置率给予严格限制，才能从根本上扭转现状。

三、房地产价格虚高的政策干预对策

经济学家认为，财政工具、金融工具、直接控制工具和制度工具是政府实施经济政策的主要手段。政府可从以下几个方面来调控房地产市场:

1．财政干预政策．政府直接投资与税收政策是财政工具中最重要的工具 政府直接投资的做法，比如某市委书记就旧城改造问题不让开发商参与，由政府财政投资承担旧城改造责任，便是很好的例子。关于税收政策，探讨最多的是征收房地产交易税、所得税和不动产税。可见，政府征收房地产交易税和交易增值部分的所得税，是合情合理的事情。但征税针对的是交易环节，对治理由商品房空置引起的房价虚高未能起到直接作用，这就是目前房地产政策中的缺失之处。

根据多数国家的惯例，征收不动产税，可以有效增加地方财政收入，也能够有效抑制某些地方政府推升房价的无形力量。但是，通过征收不动产税，必须注意以下几点:

第一，必须明确空置房屋的产权。对空置商品房征收房地产税，才能有效抑制空置商品房和房价再度上涨。具体实施，可以规定对按照合法手续竣工验收后的楼盘，一年后所有未能售磬的空置商品房，应由地产商缴纳房地产税。

第二，必须明确合适的房地产税率。关于房地产税率，国务院发展研究中心设计的 0．3—0．8%的比例较其他国家而言显得太低．有人做过研究，如一套 100 平方米，单价 1 万元/平方米的住房，即使上限 0．8%税率算，年房地产税也只有 0． 万元，8跟养一辆普通轿车差不多，此外考虑到一家三口的免税面积，这种政策实际是为富人购买豪宅和囤积多套住宅大开绿灯 。因此，必须按照一定标准提升税率，抑制此类情况的发生。

第三，实行实名制和累进征税制。在征税过程中，要核对家庭人口，准确计算免税额，对超过部分征收房地产税，超出部分愈多，税率愈高。因此，这样可以有效抑制富人们消费超额的公共物品，并对其过度消费予以征税，以弥补公共物品供给不足，并保证穷人消费公共物品的成本不会增加。

根据目前家庭小型化的现状，免征额可以试按每人 40 平方米计算，超过部分的房地产税税率不能低于 3%。这样做是为了减少房地产的空置率，促使其产权人将其出售或出租，以便使不断稀缺的房地产资源得以充分利用。这样才是降低房价、促进地方经济增长和增加地方财政收入的有效之举。

2．金融干预政策

当前实施的经济政策中，主要是金融政策．目前主要是通过提高贷款利率和

房贷的首付比例两种经济手段来抑制房价。这种政策一方面妨碍了普通百姓满足住房的基本需要，另一方面只对于控制空置率统计指标以外的已购买商品房的空置有一定作用。提高房贷的首付比例，其更主要的功能是保护银行资产的安全。现在有种治理房价的担忧，担心造成银行大量坏帐，这种担心其实是多余的。第一，即使买房者房贷的首付比例只要二成，房价下跌 20%，对银行来说，还是安全的，更何况，除非是新增的房贷，旧房贷的贷款人已经开始向银行还了部分款项，因此，即使房价下跌超过 20%，银行资产也是比较安全的。第二，对于房地产商而言，其银行贷款是按建房的成本安排的，此成本远低于房价，即使房价大跌，银行也能通过收回房地产商手中的空置商品房来保证其资产的安全．因此，这不应成为治理房价的阻碍。

3．直控”“干预政策

“价格控制”是直接控制政策中最主要的形式。但直接控制房价并不能从根本上解决问题，对建房面积的控制亦未能抑制住房价的上涨。目前，为了防止囤积土地，有关部门出台了相关政策，两年内没有开发的土地政府可以无偿收回，进行再次出售。同样道理，完全可以规定，对于办理了预售手续或进行了竣工验收后三年内未售出的商品房应当由政府收回进行拍卖和用作廉租房。

有人指责房价飙升的最大操盘手是地方政府，说其目的是为了增加地方财政收入。如果是这样，那么地方政府将不会反对这种可以白得大量空置商品房的政策。只是房地产商会采取各种手段对此加以规避．对于前者的解决办法就是加大反腐力度；对于房地产商，尽管其可以规避空置商品房的被收回，但是增加了其持有空置商品房的成本。一是当房地产商将空置商品房转移至其本人名下时，相当于该商品房已经售出，该房地产商要交纳营业税等税收。二是若该房地产商今后要转让这些商品房，只能按二手房处理，不仅有关交易的税费会增加，而且还要承担二手房与新房之间的差价。

因此，如果能有效地控制腐败，房地产商为了避免土地和商品房被收回，减少持有空置商品房的成本，只能尽快售出商品房，这样能够加大商品房的供给量，从而按照市场经济的供求规律来控制房价。

4．集建”“干预政策

鼓励集资建房，这一政策属于制度工具。集资建房，是由城市居民集资建设

房屋的一项自发行为，政府应当鼓励城市居民联合经济优势集资建房，政府部门应在土地资源供给、建设许可、资金信贷等各个方面予以扶持。鼓励集建顺应公共经济主体多元化的现代趋势，它不仅将公共物品的提供权归还给了公共物品的消费者，亦体现了房产的供求对等，不会出现商品房空置的情况 。

集资建房者对集资房的购买价格，实际上只是房屋建设经费的分摊部分，比商品房的销售价格便宜许多，即使包括协调成本和其他一些必须的费用在内，其价格也远远低于一般市场价，因此，集资建房从根本上解决了房屋空置的问题，而且最大程度地保障了公共物品的消费者权益。

综上所述，必须对房地产的公共物品性质和相关公共经济学原理进行深入研究，才能有针对性地制定出行之有效的公共经济政策，才能遏制房价飙升，使我国房地产业得以蓬勃健康地发展。

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