[纳税人土地增值税清算学习资料]

纳税人土地增值税清算学习资料

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条关于纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补的规定及国家税务总局关于开展土地增值税清算的工作部署，全区土地增值税清算工作从2008年3月21日起拉开序幕，为确保纳税人准确把握清算有关税收政策，提高清算申报的准确性，现对有关清算政策公布如下：

第一章 土地增值税清算的基本内容

一、土地增值税清算的范围

凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。

二、土地增值税清算的条件

（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件

符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

2、整体转让未竣工的房地产开发项目。

3、直接转让土地使用权的项目。

（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件

符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

3、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

4、主管地方税务机关认为有必要进行清算的项目。

三、土地增值税清算流程

（一）清算申请提出：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应向主管地方税务机关提出土地增值税清算申请，经税务机关核准后，方可办理清算手续；

凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《税务事项告知书》并送达纳税人，由纳税人按照要求自行开展清算工作。

（二）受理审核。纳税人向税务机关提交清算项目资料，主管税务机关受理纳税人提交的清算项目资料，并对提交的资料进行审核后转交稽查部门。

（三）专项检查。稽查部门根据主管局转来的清算材料，安排专项检查工作。

（四）补退税款。专项检查工作结束，依法定程序补退税款。

四、纳税人申请清算时限

（一）凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。

根据《广西壮族自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通告》，符合清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业，须在2008年5月20日前自行进行清算并到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续，逾期不办理的，主管地方税务机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

（二）凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人发送《税务事项通知书》，纳税人在接到《税务事项通知书》之日起30日内，到地方税务机关据实填报《土地增值税清算申请表》，办理清算税款手续。

第二章 土地增值税清算的受理

一、纳税人办理土地增值税清算应提供的资料

纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下：

（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表；

（二）国有土地使用权证书；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（五）能够按清算项目支付贷款利息的,应提供借款合同及支付证明；

（六）清算项目的《工程竣工验收备案表》；

（七）清算项目的《商品房现房销售许可证》或《商品房现房备案证明》；

（八）《土地增值税清算申请表》；

（九）《清算项目销售收入汇总表》、《清算项目销售收入明细表》；

（十）《扣除项目成本费用分摊计算表》；

（十一）《入库税款统计表》；

（十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

二、清算受理时对不同情况的处理

主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和《鉴证报告》时，会认真核对纳税人提供的资料，纳税人鉴证报告的，税务机关严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并在《土地增值税清算申请表》上签署受理意见。

对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充（正）材料通知书》交纳税人，限15日内重新报送，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

第三章 土地增值税清算相关税收政策

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率。

一、房地产转让收入

（一）房地产转让收入的内容

房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。具体包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售房地产所取得的收入。

货币收入，是指纳税人销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。

实物收入，一般是指纳税人销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。

其他收入，是指纳税人销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。

对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产。

（二）房地产转让收入金额的确定

1、对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商品房购销合同所记载的金额结合面积补差金额确定。

2、对于实物收入、其他收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。

3、对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售业务，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4、纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，由主管地方税务机关按照上述第三点的方法和顺序确认。

二、扣除项目金额

对房地产开发竣工项目清算土地增值税的扣除项目金额的确定，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

（一）取得土地使用权所支付的金额

1、取得土地使用权所支付金额的构成

包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款具体为：

(1)按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。

(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。

(3)以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

纳税人按国家统一规定缴纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。

2、取得土地使用权所支付金额的确认

对取得土地使用权时支付的地价款，必须提供已支付的地价款的合法有效凭证凭证，凡不能提供已支付的地价款的合法有效凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

3、成片受让土地使用权后、分期分批开发转让的扣除项目计算方法

对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里所说的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积，在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值税的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，应按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊。可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

（二）房地产开发成本

房地产开发成本是对开发土地和新建房及配套设施的成本的简称,指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用，这些成本允许按实际发生额扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

1、土地征用及拆迁补偿费

是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支

出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费

是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自来水或称通上下水、通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。

3、建筑安装工程费

是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

4、基础设施费

是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费

公共配套设施费的扣除范围确认，是指房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6、开发间接费用

是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）房地产开发费用

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

金融机构，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。金融机构的利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单为扣除依据。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金

这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，房地产开发企业缴纳的印花税，不允许再单列扣除。

（五）加计扣除

1、从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

2、对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋建造即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时，可再加计扣除开发成本的20％。

三、土地增值税的计算

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，计算土地增值税税

额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的

土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

注意：1、上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

2、公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

四、土地增值税的税收优惠

(—)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％(含)的，免征土地增值税，但增值额超过扣除项目金额20％的，应对其全部增值额征税。我区先后出台了三次普通住宅标准：

1、《自治区人民政府办公厅关于我区开征土地增值税有关具体问题的通知》（桂政发［1995］98号）规定：凡同时具备下列条件的可作为普通住宅：（1）每户建筑面积在90平方米以下；（2）水泥地面或釉面砖地面；（3）内墙抹灰刷白或刮双飞粉；（4）铁制或木制门窗。执行时间为1994年1月1日起。

2、《自治区人民政府办公厅关于个人买卖普通住宅和销售空置商品住房税收减免有关政策的通知》（桂政办发［2000］47号）规定：凡是在报建项目时，经有关部门审批对其建设类别未确定为高级公寓、别墅、度假村的住房为普通住宅。执行时间为2000年5月1日起。

3、自治区地方税务、自治区财政厅、自治区建设厅转发《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）（桂地税发[2005]122号）规定：南宁市享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在144平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.44倍以下。执行时间为2005年6月1日起。

(二) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

1、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

2、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

这里的因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

(三) 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。(财税字[1995]048号)

（四）对以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条）

2006年5月，上述政策出现调整，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干政策问题的通知》（财税字〔2006〕21）第五点关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。此规定自2006年3月2日起执行。

（五）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、土地增值税清算涉及的几个具体问题

（一）关于如何确定土地增值税清算单位的问题。，

根据细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。而纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，必须以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，对于分期开发的项目，以分期项目为单位。

（二）一栋商住楼或一栋住宅楼里既有普通住宅，又有非普通住宅的，如何计算土地增值税的问题。

土地增值税的清算单位按上述第一点确定，一个清算单位内既有普通住宅，又有非普通住宅的，是否分别计算增值额，纳税人有权自行确定。

纳税人选择分别计算增值额的，应将清算单位中不同类型房屋分普通住宅和非普通住宅及其他用房两类分别填报《土地增值税清算清算申报表》，计算方式一经选定，不再更改。

纳税人选择分别计算增值额的，以不同类型住房的可售面积占清算单位的总可售面积的比例分摊计算扣除项目。

（三）关于杂物房出售收入是否并入普通住宅收入问题

杂物房与房屋同时销售的，按房屋的性质确定；单独销售的，不能比照普通住宅进行税收处理。

（四）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（五）关于开发项目未完成销售即进行土地增值税清算的问题

1、对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

2、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

3、对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第四章 法律责任

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。 《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款

的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条 纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十五条 纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附：土地增值税清算应报送的资料

纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下：

（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表；

（二）国有土地使用权证书；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（五）能够按清算项目支付贷款利息的,应提供借款合同及支付证明；

（六）清算项目的《工程竣工验收备案表》；

（七）清算项目的《商品房现房销售许可证》或《商品房现房备案证明》；

（八）《土地增值税清算申请表》；

（九）《清算项目销售收入汇总表》、《商品房销售收入明细表》；

（十）《扣除项目成本费用分摊计算表》；

（十一）《入库税款统计表》；

（十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告