投资性房地产公允价值变动 [浅析投资性房地产公允价值的运用及其财务影响]

　　【摘 要】投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。该准则的颁布实现了我国会计准则与国际会计准则的接轨，然而在实际应用中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。
　　【关键词】投资性房地产；会计计量；公允价值；财务影响
　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会计信息的相关性。
　　一、投资性房地产采用公允价值计量的必要性
　　在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。所谓公允价值，是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。"自愿的当事人"包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而"公平交易"是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。 此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。另外，实际上，公允价值的定义还假设了销售合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现价格的变化。
　　二、投资性房地产公允价值计量模式的适用条件
　　公允价值计量的崛起，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具，投资性房产准则考虑到可操作性等方面的原因，借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，列示了可供选择的方法。
　　三、投资性房地产公允价值计量对企业的财务影响
　　（1）增强房地产企业融资能力。缓解资金紧张的局面房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。（2）在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长。根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。以目前全国房地产普遍持续升值的情况看，“公允价值变动损益”科目将存在一定额度的贷方余额，从而为企业贡献一定的利润增长。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言，利润增长幅度可能更大。在公允价值计量模式下，企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动，但企业无需对这部分利润波动过分担忧。（3）公允价值变动不会造成企业实质性税赋增加采用。公允价值模式计量投资性房地产后，企业每年的纳税额并不会受到严重影响：第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。
　　参 考 文 献
　　[1]龙静．投资性房地产的会计准则比较及影响分析[J]．中国房地产．2007（4）
　　[2]田莉杰．投资性房地产计量模式比较研究[J]．财会通讯．学术版．2007（3）