凯里市房地产事业发展【影响房地产事业发展的若干维度】

　　【摘要】随着改革开放的不断推进，房地产业日趋成为我国国民经济的重要支柱，为地方政府的财政不断创收。我国城市近几年获得高速迅猛发展，城市高速发展带动了住宅市场的发展。住宅市场的高速发展又促进了经济的快速增长，两者相互影响，住宅经济已经成为我国现阶段经济发展的主要支柱之一。但是，近几年我国房价的非理性飙升，已经对我国经济社会的发展构成威胁。其主要原因有政策主体的主导性、银行供需的风险性、需求主体的差异性等。本文将深入剖析这三个维度，以挖掘影响房地产事业健康发展的根源，进一步促进我国社会主义市场经济的良性发展。
　　【关键词】房地产；政策；银行；需求
　　房地产业是我国地方国民经济中重要的组成部分。随着我国经济社会的快速发展，大量居民迁往大城市居住，由此造成城市房屋的供不应求现象，从而也间接地推高了房价。当前，因此房地产事业发展的不仅仅是房价因素，主要有政府制定政策的引导性和利益博弈、银行利率变化的供需状况和风险、市场需要的波动性以及需求主体的差异性等因素，为了稳定、健康、积极地推动房地产事业的发展，有必要深入剖析以上问题。
　　一、政策主体的主导性
　　政府制定的政策是我国房地产事业发展的风向标，其制定的政策直接影响我国房地产发展的方向，甚至直接影响房企在市场的供应量。20世纪80年代以来，随着住房制度的改革，引出了“商品房”的概念，商品房进而延伸出“房地产开发”。由于我国特殊的国情，致使人们对住房需求量较大，进而促使房地产开放逐渐进入一个鼎盛时期。同时，也造成房价日趋被抬高，买得起房的人越来越少。这样，政府不得不通过行政手段来干预，然而房地产经济作为国民经济的重要组成部分，地方政府为了追求利益，而会极力保住其经济的主导地位。这样，形成了一个中央政府和地方政府不断博弈的过程。当然，地方政府为了政绩，会积极地支持和推动房地产事业的发展，以不断增加政府才财政收入。
　　政府作为房地产开发的主体，并不是说房地产开发的整个过程都是政府行为，但是政府的政策导向要贯穿房地产开发的整个过程。因此，为了保障广大人民群众的基本利益，政府必须采取相应的措施。首先，合理调整对地方经济发展考核的指标，而不是唯GDP“论英雄”，引导地方政府合理发展房地产事业；其次，政府要为新建的房屋提出指导价或最高限价，以避免房价产生新的虚高。因此，政府要保障居民“人人有所居”，且能负担得起。
　　二、银行供需的风险性
　　房地产开发是顺应我国经济社会改革而发展起来的新兴产业，现代化的城市离不开发达的房地产开发，房地产开发已经成为地区经济发展水平的重要标志之一。同时，房地产开发是一个资金密集型的行业，房地产开发的建设、经营和销售都需要强大的资金来支撑。因而，一般的房地产企业没有足够的资金来维持开发和经营，只有借助银行的资金来支撑其基本的业务。银行在房地产开发中的作用主要是资金的管理和支持。由于，房产企业的绝大部分资金来源于银行，也使得银行在此方面也承担着一定的风险。美国的次贷危机是一个值得学习的实例，间接地使得银行不断开始不断控制风险，降低风险系统，保障资金的安全性。
　　因此，银行在发展期业务的同时，有必要提高自身的风险防范意识。国家要适度控制货币的发行量，同时实施紧缩的货币政策，提高利率以引导消费者理性消费。首先，银行要及时关注国家的宏观政策走向，适度掌握好银行在房地产行业领域内的资金流动性；其次，严格审核贷款房地产企业的资质，对于企业为了取得银行的资金支持，可能会隐藏起真实的实力，所以要严格把关企业的申请资质，确保资金能够顺利得到预期的收益；第三，住房需求者也是银行放贷的主体之一，要严格考察贷款主体的真实情况，不仅要保证银行资金合理投资，也要保证资金的收益能够顺利实现。
　　三、需求主体的差异性
　　1998年住房制度改革以后，一方面，人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。房地产开发其目的是供广大居民购买、居住，满足人们最基本生活需求。但是，由于生活在不同阶层的人们具有不同的特性，而使其在购买力方面有所差异。拥有房屋购买完全支付能力的人毕竟是少数，其大部分居民不具备这个能力，还是需要银行的贷款来完全购买房屋的愿望。同时，不同群体对于贷款的需求量也千差万别，根据其工作的不同特性，其还贷能力也有所不同。有时，由于一些不可抗因素的出现，其直接影响购买者还贷能力，也间接给银行的利益造成一定的影响。
　　因此，要想保障个人购买房屋的安全性，促进商业银行与个人良好的合作关系。有必要采取一些措施：第一，建立个人贷款信用档案，记录贷款用户的实时还款记录，以备充分证明贷款用户的还款能力；第二，根据房屋主体贷款的差异性，制定与之特征相对应还款政策，以保证银行的资金能够及时的回收再利用；第三，加大对不良贷款记录主体的的惩罚力度，如一个家庭中有不良贷款记录，在没有足够时间的恢复期内，其整个家庭将不能再进行贷款。以此，充分保证银行的正当合法利益，以提供给不同主体的差异性需求。另外，要不断培养消费者的理性需求理念，而不是一味地追求购买住房，通过租赁等方式照样可以在城市生存。
　　总之，要使我国房地产事业健康、稳定地发展，必须要处理好国家宏观调控政策、银行贷款相关政策以及购房需求主体的差异性等因素，积极稳健地推动我国房地产事业的健康发展，促进社会的和谐发展。
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　　作者简介：蔡思亮（1972—），男，江苏南京人，现供职于中国建设银行南京新街口支行，研究方向：房地产金融。