国土部缩减供地保地价？ 国土供地手续

　　就在国务院督查组密集调研各地房地产市场反弹情况之际，土地市场渐趋活跃的信号引发业界关注。　　8月25日，温州市一次性推出52宗交易地块，总面积达3220亩，为过去数年所供土地之和。
　　自7月以来，杭州、南京、西安和大连等多个大中城市的政府供地渐呈井喷态势，除了供地数量和体量惊人外，一些位于城市中心地段的优质地块也纷纷入市刺激需求。
　　8月13日，上海市将“突击供地”推向高潮。奉贤区密集推出11幅地块，总面积近360万平方米，总市值约为600亿元；而在7月就已诞生单价“地王”（万柳地块）的北京市，8月23日再度挂出6宗经营性用地。其中位于朝阳区的孙河地块备受关注。业内人士预计，该地块或许将成为下一个北京“地王”。
　　令人费解的是，一方面各地政府加大力度突击供地，另一方面，国土资源部8月初却公告称，将缩减20个城市的土地供应规划指标。经调整后，今年全国土地供应的总量将减少1.32万公顷。
　　在一些业内人士看来，国土部缩减用地计划，似有促成“饥饿供地”的嫌疑。为了完成全年土地供应计划的落实率，且要在土地市场疲软、成交同比下降的形势下保持地价坚挺，减少供应无疑是最好的办法。
　　而地方政府的“突击供地”，实质上也是一种地价维护策略，即通过控制土地供应的“节奏”和“结构”，来刺激市场需求，继而抬高地价。这套供地“潜规则”在以往曾屡试不爽。
　　地方供地井喷
　　从5月开始，伴随“稳增长”、降息等诸多政策利好的刺激，在北京和杭州等一些大中城市，房地产成交量及价格开始出现一波明显的回暖。
　　随后，借势这股市场“反弹”预期，各地方政府在7～8月开始加急供地。
　　在限购式房地产调控已持续两年有余、后继政策未出台的情况下，北京新地王的诞生给业界留下颇多猜想。在地王受到高度关注的舆论氛围下，一些地方政府认为“推地最佳时机已至”。
　　最先行动的是南京市。早在7月6日和13日，该市就已经发布了10宗地块的出让信息。但在随后，一日之内又以“刷屏式”的速度推出41宗出让地块的预公告，总面积达236万平方米。
　　公开信息显示，7月份，西安共有19宗经营性地块挂牌出让，总面积达121万平方米。
　　同样，沈阳市推地力度也明显加强。8月初，该市连续推出多宗位于二环内热点区域的经营性用地，一改之前郊区地块唱主角的推地策略。
　　此外，杭州市国土资源局在7月23日也发布公告称，将于8月份挂牌出让7宗地块，集中推出多宗优质宅地。黄金地块齐亮相，此“盛宴”景象在今年尚属首次。
　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为，地方政府大规模推地有两方面原因：一是严厉的房地产调控使得上半年土地成交量太少，地方政府需要抓紧时间、抓住机会推地；二是由于房企拿地谨慎，拿了某个城市，就不可能再拿其他城市，政府要给企业增加信心，否则政府的压力也比较大。
　　但在深圳世联地产市场部研究总监吴志辉看来，在现有的土地财政体制下，高企的城投债也逼迫地方政府必须加大推地的力度。他告诉《财经国家周刊》，今年1～7月地方政府发行的城投债整体规模已超过2011年全年。这意味着，地方政府必须通过土地市场的成交且保持高价格，才能应对未来的危机。
　　有媒体报道，截至2010年底，全国地方性债务已达28万亿元，而且还没包括高校债务、政府性实体的信托融资等。
　　而全国的土地出让金在2011年仅为3.15万亿，2012年上半年全国300个城市的总额只有6525.98亿元，同比下降38%。
　　房企谨慎拿地
　　作为土地市场的另一方，房地产企业在购置土地方面却并未如地方政府那么热情。
　　据中国指数研究院统计数据显示，1～6月份，全国300个城市共成交土地约1.2万宗，面积约为5万平方米，同比减少27%，其中成交价格每平方米约为791元，平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点。
　　该院的数据还显示，7月份全国300个城市土地成交约2259宗，面积约8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%。
　　丁祖昱告诉《财经国家周刊》记者，虽然相对来说6～7月份的土地市场有些成交量，但是相比去年同期，或者之前，还远没有回到正常月份的水平，更多企业认为当前土地价格略高，还未见底。
　　北京链家地产发布的研究报告则认为，销售回暖使得房企利用资金回流，增加土地储备，且开发商对市场的预期也直接影响到土地交易，在拿地时态度依然谨慎。同时，住宅项目的利润预期已有很大收缩，资质一般的居住用地很难引起开发商兴趣。
　　市场研究机构的统计数据显示，上半年拿地的房企多为现金流充裕的央企或者上市公司。在前10家标杆房企中，5家拿地金额接近或超过100亿元，其中万科132亿元，恒大111亿元，保利101亿元，龙湖97亿元，中海91亿元。
　　思源顾问土地运营部项目经理余敦成认为，目前土地市场也出现了两种情况：对于优质地块，还是会出现房企争抢的局面，而对于一般的地块，流拍或者低价成交的情况也屡见不鲜。
　　据北京链家地产市场研究部分析师常清观察，今年8月第三周，相对于供应量的上市，土地成交量开始出现下滑。与7月份土地交易市场的回暖相比，8月份全国的土地市场交易反应一般。
　　深圳世联地产市场部研究总监吴志辉则认为，房企的心理预期在8月稍微弱了些，一是因为一系列政策的即将出台；二是整体的资金流动性紧张，尽管央行采取了很多逆回购，但这远没有降准来得明显，因此预期降低。
　　地价或难下降
　　8月初，国土资源部缩减了20城市的土地供应规划，使今年土地供应总量减少1.32万公顷。其中约有1.07万公顷是商品住宅用地，占比达81%。
　　在业内多位专家看来，此次国土资源部发布的土地减调计划，与降房价、增加普通商品住房的政策似乎背道而驰。
　　但国土资源部土地利用管理司相关负责人则表示，调整后，全国住房用地供应计划总量仍达15.93万公顷，仍为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。
　　上述负责人还表示，从历年的土地供应节奏看，一般从2季度土地供应开始逐渐放量，3-4季度达到供应的高峰。按照土地供求的季节性规律，2012年住房计划落实情况正常，下半年土地供应量将会增加，呈稳步增长态势。
　　深圳世联地产首席技术官黎振伟认为，如果推地目的不改变，依旧以土地财政为考虑的话，中央与地方的矛盾依旧存在。未来土地市场依旧会出现核心地块价格高、郊区地块不断流拍等现象。
　　在全国工商联住宅产业商会秘书长张雪舟看来，土地市场还是会与房地产市场的总体形势保持一致。目前中央仍强调坚持调控不放松，这意味着，土地市场的供需格局现阶段不会有太大变化。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉则表示，土地市场的走向除受住房市场的未来发展趋势影响外，还受土地资源条件和政府土地供应政策的影响。“因为目前各城市普遍采用了先由政府进行土地收购储备和一级开发，之后再出让熟地的模式，所以政府也承受着巨大的资金压力和高昂的融资成本。”
　　此外，保障房供地增加也使政府回收土地收储成本的能力削弱。因此刘洪玉认为，从土地供给方的角度看，降低土地供给价格的可能性也不大。