政府鼓励民间资本参与【民间资本参与住房保障的途径】

　　摘要：住房保障不可能单纯依靠政府投入，鼓励和引导民间资本参与是当务之急，T市实践证明民间资本可以参与住房保障事业，但选择民间资本参与的途径必须充分把握住房保障需求、住房保障政策以及民间资本的特质，合理利用政府主导和国有企业的表率作用，并基于民间资本、保障性住房特征构建住房保障细分政策，对民间资本科学运用利益诱导方式，并预防其流动性的危害，使民间资本更好地服务于住房保障乃至社会福利事业。
　　关键词：民间资本，住房保障，细分
　　中图分类号：F293　 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2012)06-0024-31 收稿日期：2012-04-16
　　近些年，T市与国内其他大中城市一样，房地产市场火爆，商品房价格节节攀升。为了满足中低收入阶层居住需求，在民间资本参与社会福利供给政策框架下，T市在鼓励民间资本参与保障性住房供给方面形成了很有特色的政策体系。
　　首先科学分析该市居民的住房需求，合理地将保障性住房进行细分，通过集中建设、配建和收购等多种方式扩大保障性住房建设规模，并采取“租、售、补”等不同的供给方式提供保障性住房，收到了较为明显的成效。通过对保障性住房需求和项目进行细分，根据不同类型的保障性住房采取不同的建设方式，为民间资本参与保障性住房提供了多样的途径，这些途径是民间资本参与社会福利的典型途径。另外，T市在保障性住房相关供给构建方面走在全国前列，保障性住房投资基金、保障性住房信托投资基金、公积金增值收益建保障性住房、社会基金建保障性住房等工具的利用，使得T市保障性住房建设成效显著。
　　1 保障性住房需求分析——T市民间资本参与途径构建依据之一
　　2009年，T市开展了市内六区、环城四区非拆迁中低收入家庭住房需求情况调查，覆盖十区94个街道和1207个住宅小区、1.2万户家庭，系统掌握了中心城区中低收入家庭对保障性住房的需求情况，对科学预测保障性住房供需情况，确定政策覆盖范围起到重要作用。T市根据住房保障对象的收入水平及需求情况（表1），将保障对象分为最低收入、低收入、中低收入、中等偏下收入及危陋房屋拆迁改造五个层面的住房困难家庭，并根据人均住房建筑面积对保障对象的住房需求进行了细分，并针对不同的住房需求提供不同的住房政策。
　　从总体上看，T市住房保障制度主要解决中低收入家庭的住房需求，根据对住房需求的总体把握，T市做出了《2008-2012年解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》，计划在规划期内向遴选的中低收入家庭供给特定形式的保障性住房。这种做法将中低收入家庭的住房需求依据其支付能力和住房现状进行了细分，以确定保障性住房的类别和供给方式，从而确定向还款能力较强的中低收入家庭提供的保障性住房可以允许民间资本参与供给，而对还款能力较弱的中低收入家庭提供的保障性住房则只能通过融资等间接方式吸引民间资本参与。
　　2 确定保障性住房体系——T市民间资本参与途径构建依据之二
　　不同家庭对保障性住房的需求不同，通过采用收入、家庭住房面积两项重要指标，T市将本地区保障性住房需求者进行了细分，并根据细分的需求构建了保障性住房体系。（1）廉租住房，主要面向具有市内六区非农业常住户口且家庭人口在2人（含）以上，享受最低生活保障待遇一年以上或定期抚恤补助优抚待遇，人均住房使用面积低于7.5平方米，且未享受其他住房保障的家庭。2010年3月，又将低收入重残、双残家庭纳入廉租住房实物配租保障范围。廉租住房租金标准为每平方米使用面积1元。截至2010年年中，全市累计有3869户家庭经审核取得廉租住房实物配租资格，共配租廉租住房3701套。除实物配租外，还有廉租住房租房补贴。2008年，廉租住房租房补贴范围由人均住房使用面积低于7.5平方米的低保和优抚家庭扩大到人均月收入低于600元的低收入家庭。2009年，低收入标准由人均月收入低于600元提高到800元，住房困难标准由人均住房使用面积低于7.5平方米提高到9平方米，在保障范围和标准上与上海持平，高于北京、重庆。（2）经济租赁房，重点解决拆迁中既不符合廉租住房实物配租条件，又无力购买定向销售经济适用住房的低收入家庭过渡性安置。主要面向中心城区2003年以后实施拆迁，具有本市非农业户籍，年收入低于1.5万元，且人均住房建筑面积在10平方米以下或享受低保、定补、特困救助待遇或拆迁补偿安置费在8万元以下、无住房的家庭。截至2010年年中，共配租经济租赁房2113套。（3）经济适用住房，包括针对普通拆迁家庭的定向销售经济适用住房和为市政公用基础设施建设拆迁、分散平房拆迁建设的定向安置经济适用住房。购买定向销售经济适用住房须具有本市中心城区非农业常住户籍，家庭上年收入低于4.2万元，拆迁货币补偿安置费低于25万元，他处住房合计建筑面积在40平方米以下或使用面积在30平方米以下。定向安置经济适用住房与拆迁项目严格对接，本着拆建结合、定向建设的原则，实现拆迁安置房源的全覆盖。经济适用住房建设享受土地划拨、减免配套费和行政事业性收费等政府优惠政策，套型面积控制在60平方米以内。自2007年至2010年年中，全市累计拆迁改造危陋房屋490万平方米，安置被拆迁家庭13.98万户；共建设经济适用住房1456.67万平方米、20.64万套。（4）限价商品住房，是为拓宽中低收入家庭改善住房条件的渠道，丰富保障品种，于2008年推出的限价商品住房政策产物。主要面向具有市内六区、环城四区及滨海新区非农业户籍，住房建筑面积不超过60平方米，上年人均收入低于3万元的3人以上家庭，上年人均收入低于4.5万元的2人家庭以及男超过25岁、女超过23岁，上年收入低于4.5万元，未购房及承租公房的未婚人员或离异、丧偶人员。限价商品住房的销售价格，原则上比周边或同地区的同等条件普通商品住房价格低20%。套型建筑面积控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，两居室70平方米左右，一居室和两居室住房套数占住房总套数的比例不低于70%。截至2010年年中，共发放购买资格证明33066个。（5）公共租赁住房，为向低收入家庭提供较为稳定的租赁房源，培育住房租赁市场，按照国家“积极发展公共租赁住房”的要求，2009年T市开始实施公共租赁住房制度。公共租赁住房主要面向具有市内六区、环城四区非农业户籍，符合廉租住房实物配租、廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴条件且尚未租赁住房（不含房屋租赁登记备案未到期）的家庭，上年人均年收入3万元以下，家庭人均住房建筑面积12平方米以下且尚未购买保障性住房的家庭（包括年满18周岁以上单人户），以及经市政府同意的其他类型中等偏下收入住房困难家庭。2009年T市采取新建和收购方式落实了60万平方米、1万套公共租赁房。新建4个项目、约6000套，已开工建设。