【基于农村私企用地的规范化研究】农村用地

　　摘　要：在城市化迅猛发展的今天，大量的农村土地被开发利用。一方面提高了土地的利用效率，促进了地区及国家经济发展；另一方面土地在开发利用过程中也暴露出很多问题，尤其是土地使用的不规范问题。基于农村私企在土地使用中存在的不合理现象及其带来的严重后果，探讨了土地使用的规范化问题，提出相应的规范用地的方法和措施。
　　关键词：土地使用；农村；私企用地
　　中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）24-0051-02
　　一、农村土地使用现状分析
　　中国是一个典型的发展中国家，在改革开放前，经济是很落后的。然而，近些年中国的发展脚步逐步加快，而中国在国际上的地位也大大提升，形成世界第二大经济体。在城市化进程逐步加快的今天，越来越多的土地被开发出来用于工业和经济建设方面，国家的整体经济水平得到了很大的提高。根据资料分析，土地开发的现状主要表现在以下几个方面：
　　1.土地“过度非农化”现象严重。土地“过度非农化”一是指中国大陆农地转为城乡建设（包括开发区等）用地不但总量多，而且人均占有量也已大大超标；二是指耕地过度非农化。据统计，1996年中国大陆城乡建设用地已达21.8万平方公里，居世界第一，1997—2005年，中国大陆耕地从19.51亿亩减少到18.31亿亩，中国城镇人均占地133平方米，是一般城市国家标准上限的133%[1]。土地“过度非农化”的现象越来越明显，由此农村土地面积也是逐年减少，这已成为中国经济增长方式由粗放型向集约型转变的基础性障碍。
　　2.农民外出务工，农村土地闲置。在经济高速发展的今天，随着人民的生活水平的提高，物价上涨仅仅是耕田种地所取得的收入根本养不活一家人，不能满足农民的生活所需，而外出务工的年收入远远高出种地所得。所以中国农民外出打工的现象已经相当普遍，也因此造成了农村大量土地闲置，没有投入使用，农村土地没有创造其应有的价值。
　　3.耕地面积大量被占用，出现粮食危机。中国的国土面积虽然广，但由于受地形方面的影响，中国的耕地面积相对国土面积并不是很大。再加之中国是一个人口数量庞大的国家，中国的人均耕地面积只有1.39亩，仅为世界平均水平的40%[2]。近些年，由于经济发展速度加快，耕地面积也随之减少，从1998—2008年，中国的耕地面积足足减少了1亿多亩。中国的人口众多，要满足基本的粮食需求，中国必须坚守18亿亩的红线，然而近几年的土地开发利用使耕地面积迫近红线边缘，出现了粮食危机。
　　耕地的占用多是用于经济发展建设，当然经济发展是必须的，但是我们在取得发展的同时，也应当满足中国自己的粮食供给，在中国人口数量庞大的国情之下，我们必须满足人们对粮食的基本需求，因此坚守18亿亩耕地的红线是有极大必要的。
　　二、农村私企用地过程中的不合理现象
　　为了带动农村经济发展，缩小城乡差距，促进共同富裕，国家出台了许多扶助农村建设发展的政策，如创办私营企业的小额信贷优惠政策、加强基础设施建设、建立健全农村社会保障体系等等。就发展私营企业来说，地方政府是很愿意有企业来到其所管辖的范围内发展的，一是可以解决一部分农民的就业问题；二是可以增加地方财政收入[2]。
　　1.私营企业租用土地却改变土地的使用性质。私营企业如果想要在某村租用农民的土地，必须先先征得地方政府的同意，然后和农民签订土地租用合同，暂时取得土地的经营权。但无权改变土地的使用性质。根据国家法律规定，租用的土地，其经营人员是无权改变其使用性质的。也就是说原本的农业用地是不能用作工业建设用地的，私营企业在租用的土地上开办工厂是不合法的。
　　2.污染环境的小企业搬到农村，给环境造成危害。一些私营企业从其他地方搬到农村，根据调查分析，其原因主要有：（1）农村土地租用费用相比城市更低，具有明显的价格优势，从而降低了成本；（2）在农村发展，那就是“山高皇帝远”，政府难免会疏于管理；（3）农村对环境要求的各项指标相对较低。因此，对于规模相对较小的私企来说，农村更适合企业自身的发展，特别是那些对环境造成伤害的企业更多的往农村搬迁。于是农村的环境也是越来越差，污水、废气未经处理就随意排放造成水污染和大气污染是常见的事，给农民的生产生活造成了严重影响。
　　3.土地资源利用不合理。一些私营企业的老板，由于自身对土地规划这一方面的知识欠缺，加之没有专业人员作规划指导，在租用土地的过程中，对土地的实际需求和利用率的考虑不周全，使一部分租用来的土地过多闲置，没有创造经济效益。虽然现在的地价也是越来越高，囤积土地资源有一定收益，但是对于资金有限的私企来说，为了企业更好的发展还是应该充分利用现有资源。土地的闲置很容易导致企业资金周转不灵，企业的总成本过高，企业运作出现困局，同时也导致了土地资源的浪费。
　　三、土地使用不规范带来的后果
　　1.土地资源的浪费。不管是国家征地还是私企租用农民的土地，土地的重新开发与利用都应遵循一定的原则。针对中国人多地少的现状，应当保持一定的耕地面积，不能过度开发，而且应当加强对已开发耕地的合理利用，虽然现在的地价是越来越高，但是闲置的土地资源并不能产生更多的经济效益。为了加快城市化的进程促进经济发展，我们应当加强对土地开发的规划，确定土地用途，建立规范化使用土地的目标，减少资源的闲置。
　　2.民众的不满。国家征地或是企业租用，在征地补偿这一块儿，始终做得不够好。虽然国家法律在某些方面对征地、租地做出了相应的规定，但是还不够完善，政府贪污腐败的现象仍然存在，农民的补偿费偏低，征地补偿纠纷也是年年不断，农民的不满情绪也相当严重。为了城市有一个优美的环境，于是污染环境的企业被迫转移到农村发展，地方政府对其管理也不够严格，导致农村环境恶。污水、废气、废弃物随意排放，严重影响了农民的生活环境，农民的投诉也越来越多。
　　3.企业自身的发展滞后。私营企业从农民手中租用土地的现象很普遍，但是企业对土地有一个良好的规划却不多，导致企业对土地的利用不规范不合理，实现不了应有的经济效益，以至企业面临严峻的资金问题，对其自身发展也造成了不利影响。