浅议经济适用房主要存在的问题及解决对策 经济适用房政策及其存在的主要问题

　　摘要建由政府制定低收入标准，设计兴建并最终分配经济适用房，可切实帮助低收入家庭解决住房问题，减少寻租腐败。　　关键词经济适用房 存在的问题 解决对策　　1经济适用房的作用
　　随着房价的上升，中低收入家庭的住房问题成为了各级政府关注的问题。应该说自经济适用住房推出以来，为中低收入家庭置业起到了一定的积极作用，使部分中低收入家庭能够拥有自己的房产。
　　经济适用房政策为中国构建新的住房供应体系进行了有益的探索，也确实解决了部分中低收入家庭的住房问题，还曾发挥了带动经济增长的“发动机”的作用。如果没有经济适用房这个中间层次，把城市居民完全推向商品住宅市场，或者让其进入廉租房体系，肯定是不现实的。
　　2经济适用房主要存在问题
　　2.1经济适用房没有真正帮助低收入群体解决住房问题
　　国家实行经济适用房政策目的在于解决中低收入群体的住房问题，而实践证明低收入群体和经济适用房毫无关系，他们根本就买不起所谓的经济适用房。毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入而且急需解决住房问题的贫困户，而不是一味地为中等收入以上家庭的生活锦上添花。在经济发展中，政府必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房问题，这应当责无旁贷。在任何社会，中等收入家庭必然是大多数，如果政府的政策是补贴中等收入者，那就等于增加货币的发行量。在社会总财富没有增加的情况下增发货币，必然会引发通货膨胀。在这种情况下，只能庆幸政府用于补贴的财力物力资力是有限的，面对占大多数的中等收入人群，不是每个人都能获得补贴。经济适用房是有限的，即使在违背经济学原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能购买到经济适用房，这显然也不符合公平原则。
　　给中等及中等以上家庭给予补贴提供经济适用房，而忘却了真正应该帮助的低收入群体，这不仅误导了社会资源的合理分配，不利于建立公平合理的社会救助体系，更是加大了社会贫富差距，有违公平。
　　2.2经济适用房的实施滋长了寻租腐败
　　国务院1998年23号文件规定：经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种批准的收费减半征收，开发商利润不超过3％，销售价格实行政府指导价。从文件中不难看出经济适用房形成的大概程序如下：国家下达投资计划-政府行政划拨土地或采用招标投标方式提供土地-房地产商开发-政府指导价下房地产商对外销售。国家下达投资计划后，把权利下放到地方政府，不管是采用行政划拨还是招标投标方式，最终由地方政府决定土地使用权归属。在这个环节就牵扯到了开发商的利益，经济适用房虽然价格比一般商品房低，但是在政府一系列优惠政策下，仍然有着很大的利润可图。而资源是有限的，在利益驱使下房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员有所“表示”。房地产商在政府指导价下对外销售这个环节又涉及到了房地产商的利润空间。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3％，但是房地产商的开发成本及其相关费用是由房地产商自己计算的，这又涉及到所谓的行业隐私不能公开，行业隐私的不公开就难以预测和掌握真正的利润空间有多大。追求利润最大化是企业经营的根本目的，在原来隐藏成本的基础上房地产商仍然有向相关官员谋求更多利润的余地。当然作为经济人，房地产商的“有所表示”以及活动费用的成本必然会带来超过付出的更多的利润和好处。
　　当经济适用房价格确定对外销售时，由于价格上的优势必然会有超过供给的需求。经济适用房有限，当需求者形成排队奇观时，“关系”就显得尤为重要了。政府官员掌握着分配大权，在同等条件的需求下，必然是“关系”优先，而这关系又怎么少得了权和钱?只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就不可避免。我国的经济适用房是因需而生的，具有典型的中国特色。在房地产市场还不健全，政府官员手中掌握着资源分配权利的现实下，寻租腐败是难以杜绝的。
　　3解决对策
　　3.1规划建设真正适合低收入群体的经济适用房
　　3.1.1调查实际情况，确定低收入标准
　　房地产具有明显的地区性和惟一性。各地区由于所处的地理位置不同，经济发展水平有所差异，人民的生活水平和工资也有差距，所以地方政府首先要在符合实际的基础上确定低收入水平标准。低收入水平一般包括：户平均收入，人均住房面积，地区平均购买力等等。
　　3.1.2根据低收入标准和贫困状况设计建设经济适用房经济适用房的帮助对象是低收入群体
　　因此经济适用房的标准面积要满足低收入标准的要求，符合低收入群体的购买力。与此同时政府还应该大力发展二手房市场，鼓励低收入群体购买二手房。二手房虽然在性能上可能比不了新房子，但是在价格上比较便宜，而且面积适中，对于低收入家庭比较经济实用。经济适用房只是一个称呼，只有满足需要的真正能解决问题的，无论是新建的还是原来就有的旧房子都可以是经济适用房。如此一来购房者既可以有自由的选择空间，又可以减少国家的补贴压力，使资源得到充分的利用，真正让实惠予人民，解决低收入群体住房问题。
　　3.2完善经济适用房土地批租及分配制度，减少寻租腐败
　　经济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。寻租给社会造成的危害和影响是巨大的。要降低危害和影响只能设法缩小寻租空间，减少寻租腐败。笔者认为，应当从经济适用房形成过程着手来寻求解决问题的方法。前面已经分析得出了经济适用房的运作过程：国家下达投资计划-政府行政划拨土地或采用招标投标方式供地-房地产商开发-政府指导价下房地产商对外销售。土地既然是由政府行政划拨或是采用招标投标的方式来决定使用权，那么政府就有可能且可以不经过房地产商自行开发；既然经济适用房的销售实行政府指导价，那么由掌握实际情况的政府来分配就更合适。由此经济适用房的形成模式就变成了：国家下达投资计划-政府自己开发-政府根据实际情况分配。在这种模式下，一方面去掉了由于政府土地批租政策而导致的寻租空间，另一方面去掉了政府指导价下的开发商对外销售，由政府直接分配减少了由于房地产商虚报成本、扩大利润空间而产生的寻租行为。经济适用房作为准公共产品，职能上应当由政府提供即财政补贴，政府选择合理的供给制度进行生产，政府对生产和销售进行监管。
　　3.3经济适用房需要从制度上动“手术”
　　对于高价倒卖房号、富人买经济适用房等违法违规行为，一经发现，应取消购房资格，并要实行惩罚。这就要求建立一套从轮候、申请、审批到事后跟踪等完善的管理监控机制，使经济适用房真正为该享受的人所有。只有制度完善了，经济适用住房才能起到它应有的作用。此外，在产权上，“经济适用房”应该在一定的期限内不允许出租、出售。也就是说“经济适用房”是帮助你解决住房的，而不是给你营利的。
　　3.4更好地发挥政府在经济适用房市场上的作用
　　满足居民家庭的基本住房需要，是政府的重要责任。就政府如何完善经济适用房政策，首先就是要负责任地摸清家底，清楚把握当前居民住房状况，结合政府公共资源投入能力的现状和未来发展，确定经济适用房的购买对象和范围；其次是制定公开透明的近期和中长期经济适用房建设计划，作为政府的公开承诺公诸于众；再次是有公开透明的运行规则，便于社会公众参与和监督；最后就是加大对经济适用房制度的宣传，让每个人都能清楚地知道自己是不是经济适用房的资助对象，如何获取经济适用房。