买卖合同纠纷典型案例【“凶宅”买卖纠纷启示录】

　　“凶宅”案暴露出我们的中介业只能担当买卖双方撮合平台的角色，而无法提供房屋交易的延伸性服务，包括与消费者权益紧密相关之调查事项的执行。　　一宗关于“凶宅”买卖纠纷的判决，在坊间引起房产该〝唯心〞还是〝唯物〞的大讨论，相当令人玩味。
　　退户不成愤而告官
　　此事起因于杭州一桩二手别墅的交易。买方在购买后准备装修时，从物业管理公司口中得知自己所买到的竟是在2003年时，事涉三条人命的“凶宅”，且该案至今仍然未破！买主在大惊失色之余，数度找原屋主协商要求退房未果，愤而一纸诉状将卖方告上法院。虽然诉讼过程中，卖方不断以各种证据表明并未刻意隐瞒，且自己也在该房屋内居住多年，并无任何不妥、不适之处……云云，但终审法院仍判卖方败诉，必须退屋还钱。
　　此事件看似告一断落，却引发许多值得思辨之处。
　　一般而言，房屋买卖纠纷往往集中在质量与产权之争议，由于是〝眼见为凭〞的实体，较易判断孰是孰非，而凶宅所呈现的则是〝信则有，不信则无〞的精神与心理层面，能否被视为房屋瑕疵？确是有值得商榷之处。况且往昔类似案例也都以败诉告终，此乃本次判决之所以引起舆论强烈关注及议论纷纷的主要原因。而在我看来，这堪称是司法判断的一大进步，但仍应充分考虑相关配套，否则法院美意将无法落实。
　　其实买方里子、面子双输
　　改革开放前，由于物资匮乏，温饱已属不易，自是对精神层面之事务缺少关怀且认识不足。惟时值于今，早已物换星移，姑且不论鬼神之说，由于心中有挂碍，导致住得不舒坦、浑身不对劲，长期下来，心理问题难保不蜕变成生理、身体疾病，因此我相信除了屋主本身，绝大多数消费者都会支持法院判决结果。
　　然而今天值得探究的是，其后续可能的发展。首先必须疑虑的是，买方会如愿取回房款吗？答案是难！因为卖方早已在法院判决前脱产完毕。那么买方能再转手出售该“凶宅”吗？哪怕是贱价出脱，由于已是人尽皆知的“凶宅”，答案还是不可能！如是以观，显然最终我们将看到的结果是，买家看似赢得法律支持，其实则是里子、面子输的一干二净！
　　凶宅之惑，世界皆然
　　走笔至今，或许会有人气愤填膺地说：难道蔡老师的意思是买方应该跟原屋主一样，昧着良心不声张、不兴讼，再把它悄悄卖掉？答案当然不是。惟按照现行法令、法规，面对凶宅的交易纠纷，确实是道无解的难题。不要说在我国如此，在全球范围内依然如此。但为何其他国家或地区基本上不会出现这样的状况？
　　说来也简单，以台湾地区的做法为例，当买方透过中介购房时，业者必须出示包括产权调查、房屋瑕疵，及是否为凶宅之尽职报告，一旦发现与实情不符，轻则负修缮之完全责任如：屋顶、水管渗漏及电路不畅等，严重如海沙屋、辐射屋及“凶宅”，经手的中介业者通常会原价买回。
　　之所以如此，一方面是自己未善尽调查之责，到了法院也讨不到什么便宜，二方面是基于品牌形象之维护，中介业者也会这么原价买回。
　　中介业的非健康发展是问题屋之源
　　那么为何我国内地做不到呢？在我看来，不完全是职业道德、信誉意识的原因，也有收入不足以支持之现实，细算一笔账便能了然于胸。多数省市的房屋中介费规定在百分之二，买气畅旺时没有问题，完全能够承担所费不赀的门店租金、人员薪奖等庞大支出，只是一旦市场出现反复乃至低迷，中介业便难以为继。于是我们看到楼市荣景时，中介业遍地开花；衰退则快速缩编，兵败如山倒。
　　如此一来，便使我们的中介业只能担当买卖双方撮合平台的角色，而无法提供房屋交易的延伸性服务，包括凶宅的信息掌握，及前述与消费者权益紧密相关之调查事项的执行。这就让我不得不怀疑，杭州的凶宅案只是冰山一角，更多的人恐怕是身在凶宅，却毫不自知呢！