老年地产：市场需求与对策_老年人电动代步车价格

　　我国人口老龄化趋势日益严峻，为解决社会养老问题，实现老有所养、老有所居，发展老年地产是客观需要的。本文从老龄化趋势下老年地产市场出发，分析老年地产市场需求的影响因素，并选择江西南昌进行市场抽样调查，分析老年地产市场需求意愿，探讨老年地产市场的发展对策。
　　[关键词]老年地产；市场需求；人口老龄化
　　[中图分类号]F293.3　[文献标识码]A　[文章编号]1004－518X(2012)05－0063－06
　　刘群红(1963－)，女，江西师范大学城市建设学院教授，主要研究方向为不动产经营管理、城市与区域经济发展；
　　周玮(1987－)，女，江西师范大学城市建设学院硕士生，主要研究方向为不动产经营管理。(江西南昌　330022)
　　本文系江西省社会科学“十二五”规划项目“人口老龄化下江西老年房地产市场发展研究”(项目编号：11YJ38)的阶段性成果。
　　20世纪六七十年代，率先进入老龄社会的欧美发达国家已开发老年地产，并使之成为国家房地产业的重要支柱之一。发达国家的先进经验揭示了老年地产的发展有助于缓解社会养老矛盾，解决老年人口居住问题，有利于优化房地产市场产品结构，促进整个房地产市场的快速发展。进入21世纪后，我国老龄化形势日趋严峻，老年人口急剧膨胀，各种养老矛盾及养老居住问题不断涌现。研究老年地产市场需求及发展具有重要意义。
　　一、老龄化趋势下的老年地产市场
　　我国是世界上老年人口最多的国家，也是老年人口数增长最快的国家，快速的老龄化进程带来了多种养老问题的挑战，但也创造了发展老龄产业的机遇，老年地产就是其中之一。老年地产不仅可以缓解养老居住矛盾，也可以刺激就业和消费，优化房地产业结构，因此，老年地产市场的形成与发展是老龄化进程的必然结果。
　　(一)老龄化与老年地产
　　根据第六次全国人口普查数据，我国60岁及以上人口占全国总人口的13.26％，相比2000年人口普查上升了2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87％，比2000年上升1.91个百分点，人口老龄化进程不断加快，相关老年人口趋势预测也表明，2020年我国将进入高度老龄化阶段(见图1)。尽管我国住房制度改革加快了城乡住宅建设步伐，使得老龄人群的居住条件和环境有所改善，但在人口老龄化进程高速加快的趋势下，针对老年人群开发的养老居住项目仍处于起步发展阶段，老年居住矛盾日益尖锐。同时，2011年国务院办公厅《社会养老服务体系建设规划》指出现阶段我国社会养老服务体系缺乏统筹规划，社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，设施简陋、功能单一，布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡等。建议在“十二五”期间，初步建立与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。
　　目前学术界还没有关于老年地产的统一定义。与老年地产相关的概念有老年住宅和老年公寓，根据2008年《老年人建筑设计规范》规定：老年住宅是供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅；老年公寓指是供老年人集中居住且符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。通过文献整理及分析，笔者认为老年地产是根据老年人特殊的生理及心理需求，由政府、房地产企业、机构或个人参与开发运营的专门供老年人养老居住的地产。老年地产以满足老年人的各种生活居住需求为目标，其主要功能是提供生活服务、医疗保健和精神慰藉等。由于养老是政府职能的一部分，政府会借助财政建设各种福利性老年住宅、老年福利中心等，但因财政资金有限，养老居住问题不能仅依靠政府解决，一些房地产企业、养老、保险和金融等机构甚至个人资金相继投入到商业性质老年地产项目的运作中，这些企业和机构等俨然成为老年地产市场除政府外重要的供给主体，各类商业性老年地产如老年公寓、老年住宅、老年社区、托老所等，亦成为老年地产市场结构的重要组成。因此，本文认为：老年地产包括政府、房地产企业、各类机构参与兴办的不同性质的老年住宅、老年社会福利中心、老年公寓、老年社区、养老院、敬老院、托老所等。
　　老年地产是针对老年人设计并提供各项生活服务，与养老模式社会化发展趋势紧密结合，属于一种旨在满足老年人物质需求和精神需求的老龄产业，它有利于解决老年人基本养老住房问题，缓解社会养老压力。作为房地产业的细分市场，老年地产业的关联效应能带动其他相关老龄产业的发展，提供大量的就业机会，同样发挥房地产业在国民经济中的重要作用，推动经济增长。我国老年地产业整体处于初步发展阶段，区域发展不均衡，老年人口发展变化趋势却预示着未来老年地产的需求巨大，现阶段市场综合容量远不适应人口老龄化的需要，老年地产即将成为房地产业与老龄产业共同发展的新方向。
　　(二)我国老年地产市场现状
　　我国老年地产较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段，市场发展还不成熟：
　　第一，从老年地产市场需求看，一方面，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了老年地产消费者的消费意愿；另一方面，中国人的传统的消费习惯通常是先积累后消费，多数人进入老年阶段后，都已经完成了一定的经济积累，且国家不断完善养老保障制度，使得老年消费群体具备了老年地产的实际消费能力。
　　第二，从老年地产开发类型上看，我国老年地产尚处于起步阶段，开发类型以老年福利中心、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的各种福利性老年地产为主，房地产企业、机构、社会和个人资本参与的老年地产在市场中比重较小，市场缺口较大。随着养老模式的社会化发展，企业、机构不断参与老年地产的开发运营，尤其在经济较发达地区逐渐出现商业性老年居住地产项目，并以老年公寓、民营养老院、老年社区等为主要类型，较为典型的案例有北京东方太阳城、嘉兴江南太阳城、成都夕阳红、三亚清平乐等老年地产。各类型项目的不断涌现实现了养老居住的巨大市场需求，但因其开发经营仍不成熟，模式单一，现阶段的发展面临着诸多困难，如有效需求不足、供给滞后、居住模式陈旧、项目软硬件配置水平低、产业发展政策不全面、社会管理缺失、开发运营成本高、利润低、投资回收期长等。