宏观政策调控下中小型房地产企业多元化融资的探索_加强宏观政策调控

　　【摘 要】2010年1月以来的宏观调控使得中小型房地产企业的融资更加困难，本文研究在目前的政策情况下，从一个多元化融资的实例出发，分析中小型房地产公司多元化融资的方法、重要性及实施的可能性。
　　【关键词】宏观调控；融资渠道；资金监管；汇率
　　一、2010年以来的房地产市场宏观调控情况
　　经历了异常火爆2009年的行情，2010年伊始，国家相继出台一系列调控措施，主要政策如下：（1）1月10日国务院办公厅出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不得低于40％，加大房地产贷款窗口指导；（2）1月18日除农村信用社等小型金融机构外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点；（3）2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为；（4）2月25日央行宣布再次上调了存款准备金率0.5个百分点；（5）3月9日，温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求；（6）3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政；（7）4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台；（8）4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”；（9）5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；（10）5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，支持和引导民间资本投资建设政策性住房，参与棚户区改造，使得转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道。在一系列调控政策之后，房地产市场交易量应声走低。
　　二、宏观调控对房地产企业融资的影响
　　随着国家宏观调控的加剧，房地产行业“高成长、高利润、高杠杆”三高特征将呈缓慢的趋势性下降，首先，未来行业中长期销售金额年增速从2003～2009年平均35％回落到15％～20％左；其次，行业净利润率将回落。在未来房价增速将被下降、土地增值税严格清算、囤地模式走不通的条件下，房地产行业的利润率向社会平均利润率的缓慢回归将成为必然；第三，开发商杠杆率将系统性下降，房价涨幅放缓带来的销售回笼速度下降、预售款融资功能的弱化将使得开发商被动降杠杆。进入2010年，房地产行业外部融资环境趋紧，房地产行业很难再现2009年信贷闸门大开放的情形。房地产行业是资本密集行业，资金是企业运作的生命线，资金链一旦断裂，将给房地产企业和相关的金融机构带来很大的风险。迫于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，导致中小型房地产企业融资变得难上加难，而企业要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，融资是否充足将起到决定企业生死的作用。
　　三、中小型房地产企业多元化融资渠道的探索
　　（1）中小型房地产企业融资渠道的现状。
　　国内房地产资金来源（数据来源：国家统计局）
　　从国家统计局的数据来看，房地产企业的主要融资方式就是自有资金、预收款、银行信贷，而中小型房地产企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，在不可能短时间解决金融市场和国家政策所存在的问题的前提下，要解决企业生存的问题必须摆脱单一对银行融资的依赖，寻找融资新渠道来进行自救。（2）中小型房地产企业多元化融资渠道的分析。一是房地产产业投资基金。主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产投资基金最敏感的问题无疑是法律监管问题。获得较高的收益无疑是基金最核心的问题。开发商对资金成本的承受能力和项目所处的开发阶段有密切关系，在销售回款和项目贷款没有落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。二是外资直接融资。在目前银行“银根紧缩”的状况下，且随着全球化的进程以及人民币持续升值的预期，我们预计将会有越来越多的外资进入中国，房地产企业运用外资的比例必将不断提高。三是阶段性债务融资。阶段性债务投资，即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。阶段性债务融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。四是资产证券化。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。
　　四、中小型房地产企业多元化融资实例分析
　　我们以一项外资直接融资的实例分析，来探讨一下此方法在具体操作中应注意的各项要点。（1）项目概况：常州A项目位于常州武进市市中心，项目总占地7万多平方米，由五幢四层、六幢五层商场建筑及地下商铺构成商业面积总计约17万平方米的商业中心，及一幢25层的广播电视中心、一幢28层的酒店式公寓及组成，总建筑面积近30万，包含商业、娱乐、文化、休闲、办公、停车等功能，是超大型综合建筑群。（2）资金需求：项目总投资近12亿人民币，前期土地费用等资金需求为3.5亿人民币，公司自有资金1.2亿人民币，资金需求量为2.5亿人民币。（3）融资难点及解决方案：国内政策的限制以及境外融资比国内商业银行更为苛刻的合作条件，使得境外融资比银行贷款的流程更加繁复。一是境外融资的限制。难点：国家外汇管理局、建设部2006年发布的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：解决方案：在境外成立两家独立的客公司，与境内公司合作成立一家中外合作企业，以便于在取得境外贷款后将资金通过注册资本的形式进入项目。二是自有资金的要求。难点：出于对资金安全性的考虑，在首期贷款发放前，要求必须出具有关部门的书面证据，证明中方已经将不低于首期贷款40％的等值数额资金，作为向合作企业发放的股东贷款注入合作企业（中方贷款除外）。解决方案：要求企业有一定量的自有资金或者其它比较通畅的融资渠道。三是超额贷款作为附加条件。难点：贷款方在对整个项目核查明确后，会在企业需要的贷款数额之上增加B贷款的附属条件，并对B贷款的使用作出明确规定，如果在半年内不申请并使用B贷款的话，原发放的A贷款亦将被终止。解决方案：要求企业有一定的后续项目获得作为保障，以及时利用超额贷款以避免主贷款被终止而导致的项目开发停滞或贷款空置而造成的成本增加。四是对项目开发的预算成本的控制。难点：贷款方对整个项目开发方案及费用的预审非常严格，而对于大型综合项目的开发，中途根据市场的需求及其它外界条件的改变，经常会出现方案的变更，相应也会引起预算成本的变化。解决方案：必要时即使面临贷款并暂时停止，也必须将方案变更申报贷款方，同时将可行性方案及确实可行的未来现金流量表递交贷款方，以真实可信的方案谋求贷款方的确认。五是对所有计划工期及销售节点的严格控制。难点：贷款方对项目开发的每一个阶段的完工都明确规定了所对应的日期，并对每一期项目的销售日期和销售单元及面积作出明确规定。解决方案：这对房地产企业的综合管理能力提出了很高的要求，公司必须在施工队伍的选择、施工计划的安排和实施以及销售计划的安排和实施上尽量做到精确。
　　对于中小型房地产企业要拓展融资渠道，就必须对很好地把握各种宏观政策，同时必须要弄分析利弊，明确到底哪种融资方式更适合自己。这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式，以改变融资渠道单一、对银行依赖过强的现状，增强宏观政策调控下企业抗风险的能力。